Grondbeleid

Algemeen grondbeleid

Terug naar navigatie - Algemeen grondbeleid

Gezien het actuele weerstandsvermogen van het grondbedrijf is een actualisatie van de grondexploitaties in het kader van deze begroting niet nodig. Dit betekent dat deze toelichting zich beperkt tot actuele tabellen van de diverse reserves en voorzieningen en een algemene toelichting. 

 

Ontwikkelingen grondexploitaties

Terug naar navigatie - Ontwikkelingen grondexploitaties

De verwerving voor de realisatie van dit project loopt, maar gaat op dit moment minder snel dan gehoopt. De kans is groot dat het plan in twee of drie fases gerealiseerd zal worden. Groot Luchen

Na het bouwrijp maken van een aantal deelgebieden kunnen er woningen worden gebouwd aan de noordzijde van het begin van de Vlinderlaan en aan de westzijde van de Burgemeester Termeerstraat. Voor het gebied rondom de Fazantlaan zijn de plannen geconcretiseerd. De ruimtelijke procedure voor dit gebied kan eind 2023 worden gestart. In 2024 wordt gewerkt aan de concretisering van de plannen voor de oostzijde van de Burgemeester Termeerstraat. 

 

Centrum West 
De planvorming voor Centrum West loopt in het verlengde van het aangrenzende gebied dat onderdeel uitmaakt van de woningbouwimpuls. De locatie Stationsstraat 33 is in gebruik door Oekraïners. Voor de Van der Puttschool is een mogelijke verplaatsing naar de locatie Linze in voorbereiding.

 

Woningbouw Strabrecht
Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrecht college vindt de aanleg van de parkeerplaatsen al plaats, omdat deze ook t.b.v. de school en het nieuwbouwplan voor Berkenheuvel zijn. De grond voor het woningbouwplan zal waarschijnlijk in 2024 worden verkocht.  

 

Bogardeind 85 t/m 123
De verwerving voor de realisatie van dit project loopt, maar gaat op dit moment minder snel dan gehoopt. De kans is groot dat het plan in twee of drie fases gerealiseerd zal worden. 

 

Rielsepark
Het resterende perceel zal binnenkort verkocht worden, waarbij overdracht bij de notaris in 2024 plaats zal vinden. De grondexploitatie kan daarna worden afgesloten.

 

Genoenhuizerweg 
Voor het plan aan de Genoenhuizerweg zijn de stukken t.b.v. de ruimtelijke procedure in voorbereiding. Een aantal aangrenzende percelen worden betrokken bij de verdere planuitwerking. 

 

Johannesschool
De koopovereenkomst voor de voorzijde van de Johannesschool is ontbonden, omdat kopers een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde.  

 

De Waag
De verkoopovereenkomst is getekend en de sloop heeft plaatsgevonden. Nadat het terrein bouwrijp is opgeleverd zal overdracht aan Compaen plaatsvinden.

 

Kavels Loeswijk
Er is overeenstemming bereikt met de eigenaar van het perceel waarop een vrijstaande woning gerealiseerd kan worden. Samen met drie percelen op gemeentelijke grond voor vrijstaande woningen wordt een wijzigingsplan voorbereid, zodat de percelen in 2024 in de verkoop kunnen worden gebracht. 

Reserves en voorzieningen

Terug naar navigatie - Reserves en voorzieningen

a. Reserve grondexploitaties

De stand van de reserve grondexploitaties, na resultaatbestemming jaarrekening 2022, bedraagt € 14.661.358,-. Na aftrek van claims gaat het om een bedrag van € 8.074.321,-.

 

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De stand van deze reserve, na resultaatbestemming jaarrekening 2022, bedraagt € 1.996.246,-.

 

c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen

De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 4.950.994,-. De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 25.000,-.

 

a. Reserve grondexploitaties

De belangrijkste claim op de Reserve grondexploitaties heeft betrekking op de woningbouwimpuls. Hierop is een correctie gemaakt voor het project Bogardeind, omdat er voor dit project een verliesvoorziening is getroffen, die op termijn voor een deel kan worden gedekt uit de cofinanciering van de woningbouwimpuls. Daarnaast is er een claim voor de fondsafdrachten die t/m 2026 nog ten laste van de lopende grondexploitaties moet worden gebracht.  

Verloop Reserve Grondexploitaties
Saldo 31 december 2022 15.137.793
Bij: saldo fonds bovenwijks Voorzieningen na resultaatbestemming 2021 / terugstorting deel van de voorfinanciering kapitaallasten 239.140
Af: afwaardering extra geactiveerde plankosten Woningbouwimpuls -347.565
Af: afwaardering niet te verhalen plankosten overige plannen derden -188.964
Af: extra storting in verliesvoorziening Spoorzone / Jonkvrouw -22.147
Af: rentebijschrijving cofinanciering Woningbouwimpuls -156.299
Saldo na resultaatbestemming 2022 en terugstorting deel voorfinanciering 14.661.958
Af: Claim stortingen reserves die t.l.v. reserve tussentijdse winstnemingen was gebracht -3.928.297
Af: Claim t.b.v. cofinanciering Woningbouwimpuls -4.221.492
Af: Claim t.b.v. Bogardeind 1.562.752
Saldo na resultaatbestemming 2022 en claims 8.074.921

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De fondsafdrachten van gemeentelijke projecten worden ten laste van deze reserve gebracht. Daarnaast worden de tussentijdse resultaten van lopende projecten verwerkt via deze reserve. Er wordt naar gestreefd om met deze reserve de projectspecifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties op te kunnen vangen.

  

Verloop Reserve Tussentijdse winstnemingen
Saldo per 31 december 2022 1.939.615
Af: Resultaat tussentijdse winstneming 2022 -556.374
Af: Stortingen in voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2022 -101.640
Af: Stortingen in Leefbaarheidsfonds o.b.v. verkopen 2022 -33.210
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Woongebieden o.b.v. verkopen 2022 -16.605
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen o.b.v. verkopen 2022 -10.820
Af: Stortingen in Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling o.b.v. verkopen 2022 -24.720
Saldo na resultaatbestemming 2022 1.196.246

Verliesvoorziening

Terug naar navigatie - Verliesvoorziening

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Er zijn vier lopende projecten met een verwacht verlies en dat zijn Bogardeind, Emopad, Rielse Park en Vesperstraat/ De Waag.

Verliesvoorziening lopende grondexploitaties 1 januari 2023 4.950.994
Contante waarde te verwachten exploitatietekorten:
Emopad 35.389
Rielsepark 112.318
Bogardeind 4.673.875
Vesperstraat / De Waag 129.512
Totaal benodigd 4.950.994

Voorziening afgesloten complexen

Terug naar navigatie - Voorziening afgesloten complexen

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

 

Voorziening afgesloten complexen 1 januari 2023 25.000

Beide voorzieningen worden in het kader van de jaarrekening 2023 geactualiseerd.

Weerstandsvermogen

Terug naar navigatie - Weerstandsvermogen

In het kader van de jaarrekening 2022 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 9,8 miljoen.
Er is daarbij gekeken naar de risico’s voor zowel de lopende grondexploitaties als de risico’s voor de projecten van de woningbouwimpuls. 
Het totaal van de Reserve grondexploitaties en de reserve tussentijdse winstneming bedraagt bijna € 9,3 miljoen. Dat betekent een weerstandsvermogen van 95% ten opzichte van de benodigde weerstandscapaciteit van circa € 9,8 miljoen. Op basis van het huidige beleid betekent dit dat er geen maatregelen nodig zijn en dat de aankoopbevoegdheid van het college € 1,75 miljoen bedraagt.  

 

Meerjarenperspectief

Terug naar navigatie - Meerjarenperspectief

De projecten die in exploitatie zijn, zullen in het kader van de jaarrekening van 2023 weer geactualiseerd worden. Voor het laatste meerjarenperspectief wordt verwezen naar de jaarrekening 2022.

Materiële vaste activa

Terug naar navigatie - Materiële vaste activa

Voor locaties die in het verleden zijn gekocht maar waarvoor nog geen concrete plannen bestaan, moet jaarlijks worden beoordeeld of ze moeten worden afgewaardeerd. Dat heeft in het kader van de jaarrekening van 2022 plaatsgevonden. 

 

Geactiveerde plankosten
Jaarlijks moet beoordeeld worden of de geactiveerde plankosten gedekt kunnen worden uit de te ontvangen bijdrage van de initiatiefnemers. In het kader van de jaarrekening van 2022 heeft dit plaatsgevonden. Voor de geactiveerde plankosten van de Jonkvrouw is bij de jaarrekening 2022 de verliesvoorziening voor Spoorzone / Jonkvrouw verhoogd.

 

Overzicht fondsen uit de nota kostenverhaal vanaf 2015

Terug naar navigatie - Overzicht fondsen uit de nota kostenverhaal vanaf 2015

Op 9 maart 2015 is de huidige nota kostenverhaal vastgesteld. Hieronder wordt weergegeven wat het actuele saldo van de diverse reserves is per 1-1-2023, wat het saldo van bestaande claims is en welke ruimte er nog is voor nieuwe doeleinden en ambities die voldoen aan de criteria van de reserves. 

Fondsen Saldo na resultaatbestemming 2022 Claims cq afgesplitst t.b.v. woningbouwimpuls Overige Claims via verliesvoorziening Ruimte
Bovenwijks Voorzieningen € 0 € 0 -€ 1.277.237
Leefbaarheidsfonds € 368.297 € 298.620 € 69.677
Leefbaarheidsfonds WBI € 1.333.166 € 1.322.381 € 10.785
Herstructurering woongebieden € 599.637 € 128.022 € 447.544 € 24.071
Herstructurering woongebieden WBI € 32.299 € 26.906 € 5.393
Herstructurering Bedrijven € 42.054 € 26.564 € 15.490
Ruimtelijke ontwikkeling € 163.710 € 163.710
Ruimtelijke ontwikkeling WBI € 562.013 € 556.620 € 5.393

Nieuwe reserve Bovenwijkse Voorzieningen


Het actuele tekort c.q. de resterende voorfinanciering voor Bovenwijkse Voorzieningen ten laste van de Reserve grondexploitaties bedraagt € 1.277.237,-. De komende jaren zal dit tekort moeten worden ingelopen door stortingen via de lopende gemeentelijke grondexploitaties en door projecten op grond van derden waarvoor anterieure overeenkomsten zijn of worden gesloten.          

 

Cofinanciering woningbouwimpuls

Op de subsidie van de woningbouwimpuls wordt 2% rente bijgeschreven. Dat betekent dat het saldo van de subsidie per 31 december 2022 (102% van € 7.814.927,- is) € 7.971.226,- bedraagt. Voor de subsidie geldt als voorwaarde dat de gemeente eenzelfde bedrag moet inbrengen. Voor de cofinanciering is de actuele financiële dekking als volgt:

 

Besparing op bestaande kredieten € 1.111.961,-
Leefbaarheidsfonds t.b.v. woningbouwimpuls € 1.322.381,-
Herstructurering Woongebieden huidige claim t.b.v. Bogardeind € 474.450,-
Claim Herstructurering Woongebieden € 128.022,-
Ruimtelijke Ontwikkeling niet uitsluitend t.b.v. woningbouwimpuls € 556.620,-
Verliesvoorziening Bogardeind € 1.562.752,- 
Claim reserve grondexploitatie € 2.658.741,-
Aanvullende claim reserve grondexploitatie t.b.v rentebijschrijving € 156.299,-
Totaal € 7.971.226,-