Grondbeleid

Groot Luchen

Voor het gebied Groot Luchen zijn de plannen voor de verschillende deelgebieden in verschillende stadia van uitvoering. Het deelgebied Fazantlaan Oost is begin 2025 aangekocht. De stedenbouwkundige invulling van het gebied is in gereed. Na participatie en besluitvorming kan een ruimtelijke procedure worden voorbereid. Voor de deelgebieden ’t Landkaartje en fase 3A zijn de ontwikkelingen in volle gang, waarbij naar verwachting in 2026 woonrijp kan worden gemaakt. Voor Luchen Oost is de stedenbouwkundige verkenning in voorbereiding. Na besluitvorming zal in 2026 een ruimtelijke procedure worden doorlopen. Naar verwachting kan het bouwrijp maken eind 2026 of begin 2027 worden gestart. De gronduitgifte kan dan vanaf eind 2027 worden gestart. 

Toelichting overige exploitaties Mierlo

Het bestemmingsplan en de grondexploitatie voor Fazantlaan West zijn eind 2024 vastgesteld. Voor de planning van het bouwrijp maken wordt rekening gehouden met de planning Fazantlaan-oost. Hiervoor moet de ruimtelijke procedure nog doorlopen worden. Voor Luchen Weteringpark heeft in 2024 een grondaankoop plaatsgevonden. Sindsdien wordt de ontsluitingsweg door dit gebied voorbereid. 

Sinds de koopovereenkomst voor de voorzijde van de Johannesschool is ontbonden, wordt opnieuw naar de invulling gekeken. De verkoop is begroot voor 2026. 

Toelichting grondexploitaties woningbouw Geldrop

Voor het project Tallingstraat wordt nabij Meeuwenhof uitgegaan van gronduitgifte in 2028. Voor het plan Strabrecht is voor het woningbouwdeel een ruimtelijk besluit genomen. Door de beroepsprocedure wordt in de eerste helft van 2026 een uitspraak van de Raad van State verwacht. Voor Bogardeind is het bestemmingsplan onherroepelijk, maar moeten nog woningen worden gekocht. Er wordt uitgegaan van minnelijke verwerving in de komende jaren. Voor de locatie Bleekvelden 24-26 loopt een beroepsprocedure, waarbij de zitting bij de raad van State in september staat gepland. 

Toelichting overige grondexploitaties Geldrop

De uitgifte van het perceel Emopad wordt betrokken bij de verkoop van de voorzijde van het Pali-terrein. Voor Spaarpot wordt uitgegaan van verkoop in 2026. 

a. Reserve grondexploitaties

De stand van de reserve grondexploitaties, na resultaatbestemming jaarrekening 2024, bedraagt € 13.083.048,-. Na aftrek van claims gaat het om een bedrag van € 5.236.543,-.

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De stand van deze reserve, na resultaatbestemming jaarrekening 2024, bedraagt € 1.454.024,-.

c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen

De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 6.285.545,-. De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 108.587,-.

a. Reserve grondexploitaties

De belangrijkste claim op de Reserve grondexploitaties heeft betrekking op de woningbouwimpuls. Hierop is een correctie gemaakt voor het project Bogardeind, omdat er voor dit project een verliesvoorziening is getroffen, die op termijn voor een deel kan worden gedekt uit de cofinanciering van de woningbouwimpuls. Daarnaast is er een claim voor de fondsafdrachten die nog ten laste van de lopende grondexploitaties moet worden gebracht. 

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De fondsafdrachten van gemeentelijke projecten worden ten laste van deze Reserve gebracht. Daarnaast worden de tussentijdse resultaten van lopende projecten verwerkt via deze reserve. Er wordt naar gestreefd om met deze reserve de project specifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties op te kunnen vangen.

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Er zijn drie lopende projecten met een verwacht verlies en dat zijn Bogardeind, Emopad en Bisschop van Mierlostraat.

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

Beide voorzieningen worden in het kader van de jaarrekening 2024 geactualiseerd.

In het kader van de jaarrekening 2024 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op € 8.857.834,-. Er is daarbij gekeken naar de risico’s voor zowel de lopende grondexploitaties als de risico’s voor de projecten van de woningbouwimpuls. Het totaal van de Reserve grondexploitaties en de reserve tussentijdse winstneming bedraagt bijna € 6.690.567,-. Dat betekent een weerstandsvermogen van 76%. Op basis van het in december 2023 vastgestelde Programma Grondbeleid en kostenverhaal betekent dit dat sprake is van de code geel en dat de aankoopbevoegdheid van het college € 3,5 miljoen bedraagt. 

De projecten die in exploitatie zijn, zullen in het kader van de jaarrekening van 2024 weer geactualiseerd worden. Voor het laatste meerjarenperspectief wordt verwezen naar de jaarrekening 2024.

De toelichting op de projecten in het kader van de woningbouwimpuls heeft plaatsgevonden in het kader van de jaarrekening van 2024. De beleidsmatige toelichting is elders in de begroting weergegeven. Voor de cofinanciering geldt dan de volgende actuele financiële dekking:

Voor locaties die in het verleden zijn gekocht maar waarvoor nog geen concrete plannen bestaan moet jaarlijks worden beoordeeld of ze moeten worden afgewaardeerd. Dat heeft in het kader van de jaarrekening van 2024 plaatsgevonden. 

Geactiveerde plankosten

Jaarlijks moet beoordeeld worden of de geactiveerde plankosten gedekt kunnen worden uit de te ontvangen bijdrage van de initiatiefnemers. In het kader van de jaarrekening van 2024 heeft dit plaatsgevonden. 

Op 11 december 2023 is het Programma Grondbeleid en kostenverhaal vastgesteld. Ook na 1 januari 2024 zullen er nog stortingen in de oude reserves kostenverhaal plaatsvinden op basis van overeenkomsten die voor die datum zijn gesloten. Hieronder wordt weergegeven wat het actuele saldo van de diverse reserves is per 1-1-2025, wat het saldo van bestaande claims is en welke ruimte er nog is voor nieuwe doeleinden en ambities die voldoen aan de criteria van de oude reserves. 

Het actuele tekort c.q. de resterende voorfinanciering voor Bovenwijkse Voorzieningen ten laste van de Reserve grondexploitaties bedraagt € 999.667,-. De komende jaren zal dit tekort moeten worden ingelopen door stortingen via de lopende gemeentelijke grondexploitaties en door projecten op grond van derden waarvoor anterieure overeenkomsten zijn of worden gesloten.