Grondbeleid

De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld en de uitgangspunten voor het kostenverhaal op 9 maart 2015. Het nieuwe programma grondbeleid en kostenverhaal is in voorbereiding.  

De inwerkingtreding van de omgevingswet is uitgesteld naar 1-1-2024. Dat betekent dat dit ook geldt voor de vier aanvullingswetten, waaronder de aanvullingswet grondeigendom. Daaronder valt ook het kostenverhaal. Voor dit onderwerp is in 2019 op initiatief van onze gemeente een amendement tot stand gekomen, waarmee de mogelijkheden voor kostenverhaal behouden konden blijven en op punten verbeterd kon worden. Het amendement is uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur en deze is in 2022 aangenomen door de beide kamers en daarna ook getoetst door de Raad van State. Inmiddels is een handreiking beschikbaar gekomen. In het nieuwe programma grondbeleid en kostenverhaal wordt geanticipeerd op de nieuwe wet en de nieuwe regeling voor het kostenverhaal. In de inmiddels vastgestelde omgevingsvisie is de basis gelegd voor het kostenverhaal onder de nieuwe wet.

 

Algemeen

Voor de actualisatie van de lopende grondexploitaties in het kader van deze jaarrekening is eerst gekeken naar de te hanteren uitgangspunten. 

De woningbouwplanning op gemeentelijke gronden vindt met name plaats in de projectgebieden Groot Luchen, Centrum West en het woningbouwplan bij het Strabrecht college. 

Rente

De herfinanciering van de leningen die in 2020 heeft plaatsgevonden, heeft ook effect op de grondexploitaties. Voor 2021 was het rentepercentage 0,07% en voor 2022 is 0,67% doorbelast. In de begroting is voor de komende jaren een percentage van 0,28% vastgesteld. De berekeningswijze is voorgeschreven door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). De toegepaste rentepercentages voor 2023 en verder zijn conform deze voorschriften. 

Gemeente                   disconteringsvoet       rentepercentage        rentepercentage
Geldrop-Mierlo                  2,0%                               2022: 0,67%              2023 e.v.: 0,28%

De nieuwe rentes zijn verwerkt in de actuele grondexploitaties. Voor projecten met meer ontvangen opbrengsten dan gemaakte kosten betekent een lagere rente een verslechtering van het resultaat. Voor de overige projecten heeft een lagere rente een positief effect op het resultaat.

Kosten en opbrengstenindex

In de geactualiseerde grondexploitaties is uitgegaan van de indexen, zoals hieronder weergegeven.

Gemeente                             Kostenindex                  Opbrengstenindex
Geldrop-Mierlo                 2023: 8,4%                        2023 e.v.: 0,0%
                                                     2024: 4,0%
                                                     2025 e.v.: 2,0%    

De toegepaste kostenindex in de jaarrekening van 2021 bedroeg voor alle jaren 2%. De afgelopen periode is de inflatie erg hoog geweest, waardoor voor 2023 een kostenstijging van 8,4% wordt aangehouden. In 2024 zal een kostenstijging van 4% gehanteerd worden en voor de jaren daarna is de index weer gecontinueerd op 2%. 

Voor de opbrengstenindex is in de jaarrekening van 2021 uitgegaan van 0%. Uit de nieuwe taxatie blijkt dat de grondprijzen in het afgelopen jaar enigszins zijn gedaald. Door de oorlog in Oekraïne (en de effecten daarvan op de economie) en de oplopende rente is het, ondanks de aanhoudende druk op de woningmarkt en de bouwkosten, nog erg onzeker wat het effect op de grondprijzen zal zijn. Dit in combinatie met de benodigde beleidswijzigingen voor bepaalde doelgroepen is er voor gekozen om de opbrengstenindex te continueren op 0%. 

Toelichting lopende grondexploitaties

Groot Luchen

De planvorming en gronduitgifte voor de grootste grondexploitatie stagneerde door zienswijzen en bezwaar- en beroepsprocedures. Voor de meest recente procedures zijn geen bezwaren ingediend. Het gebied het Landkaartje is inmiddels bouwrijp gemaakt en ook en deel van 3A is inmiddels bouwrijp. In beide gebieden worden inmiddels ook woningen gebouwd. De waterberging en de overstortleiding voor Luchen Weteringpark en Groot Luchen is in uitvoering en het resterende gebied voor 3A wordt in 2023 bouwrijp gemaakt. Dat betekent dat de resterende gronduitgifte voor zowel het Landkaartje als 3A in 2023 kan starten. In 2025 moet de uitgifte voor die gebieden afgerond kunnen worden. In 2025 en 2026 kunnen die gebieden dan woonrijp worden gemaakt. 

Voor het gebied rond de Fazantlaan is een stedenbouwkundig plan in voorbereiding. Eind 2023 kan de ruimtelijke procedure voor dat gebied waarschijnlijk worden opgestart. Uitgaande van vaststelling en onherroepelijk worden in 2024, zou het bouwrijp maken begin 2025 plaats kunnen vinden. In de tweede helft van 2025 kan de gronduitgifte dan plaatsvinden van de gronden die nu onderdeel uitmaken van het huidige plangebied Groot Luchen. Ook de aangrenzende gronden aan de Fazantlaan zullen worden meegenomen in de ruimtelijke procedure. Voor die gronden, die nu nog geen onderdeel uitmaken van het huidige plangebied, is de gronduitgifte gepland voor 2026. Het woonrijp maken van het hele plangebied zal naar verwachting dan in 2027 plaatsvinden. 

Het laatste gebied dat daarna nog moet worden ingevuld is fase 3B. Voor dat gebied is in het derde kwartaal van 2022 een eerste stedenbouwkundige schets opgesteld die in 2023 nog geoptimaliseerd zal worden. Daarbij moet ook worden gekeken naar de aansluiting op het aangrenzende gebied aan de Oudvensestraat. Daarvoor zal naar verwachting eind 2023 een ruimtelijke procedure worden gestart. In 2023 wordt ook duidelijk of een tweede ontsluiting van de wijk Luchen moet worden gerealiseerd en wat hiervan het effect is op Luchen fase 3B. In dat geval zal het stedenbouwkundig ontwerp voor fase 3B ook daarvoor aangepast moeten worden. 

Het eerste stedenbouwkundige ontwerp voor fase 3B van augustus 2022 is uitgangspunt voor de geactualiseerde grondexploitatie. We gaan er nu vanuit dat dit gebied eind 2025 bouwrijp kan worden gemaakt. In 2026 kan dan worden gestart met de gronduitgifte. Als die in de eerste helft van 2028 kan worden afgerond, dan zou het gebied in de tweede helft van 2028 woonrijp gemaakt kunnen worden. 

De wijzigingen in de grondexploitatie bestaan uit hogere plankosten vanaf 2024 omdat de grondexploitatie twee jaar langer zal lopen, dan vorig jaar werd voorzien. Verder zijn de kosten voor bouw- en woonrijp maken sterker gestegen dan de kostenindex waar vorig jaar rekening mee was gehouden. Verder dient een deel van de investering voor de waterberging en overstortleiding in Luchen Weteringpark te worden doorbelast aan deze grondexploitatie. Naast hogere kosten is er ook sprake van minder verwachte grondopbrengsten. De getaxeerde grondprijzen zijn dit jaar namelijk lager dan de vorig jaar getaxeerde prijzen. Er lopen ook gesprekken over verwerving. In de verkoopopbrengsten is eenzelfde bedrag opgenomen, omdat deze aankopen minimaal kostendekkend moeten zijn.  

Toelichting overige exploitaties Mierlo

Een deel van de kosten voor de waterberging en overstortleiding in het plangebied Luchen Weteringpark zijn t.b.v. Groot Luchen. Om die reden zijn deze kosten in het exploitatiegebied Luchen weteringpark verlaagd t.o.v. vorig jaar. Verder geldt ook voor deze grondexploitatie dat de verwachte grondopbrengsten lager zijn door lagere taxatieprijzen. Ook hier is uitgegaan van verwerving van gronden, waarbij eenzelfde bedrag aan de verkoopopbrengsten is toegevoegd, omdat de aankoop minimaal kostendekkend moet zijn. 

Voor het plan De Waag is de grond in 2022 verkocht aan de woningcorporatie. Voor de planvorming is meer tijd nodig geweest dan waar vorig jaar rekening mee werd gehouden. Ook in 2023 zijn er nog veel plankosten voor enerzijds de bestemmingswijziging en anderzijds de met Compaen te verrekenen vergoeding. Ook vindt de voorbereiding voor de sloop en het bouwrijp maken plaats. De kosten voor sloop en bouw- en woonrijp maken worden hoger dan waar vorig jaar rekening mee werd gehouden. Aangezien het nu definitief gaat over grondverkoop aan een woningcorporatie t.b.v. sociale woningbouw zal een bijdrage uit het Leefbaarheidsfonds nodig zijn voor een sluitende grondexploitatie. Na besluitvorming over de jaarrekening kan deze claim definitief worden. Als er geen dekking komt uit het leefbaarheidsfonds, zal de komende jaren een grotere verliesvoorziening ten laste van de reserve grondexploitatie ontstaan.

In 2022 is een koopovereenkomst getekend voor verkoop van het resterende gedeelte van de Johannesschool. Deze verkoop wordt in 2023 pas verwerkt door de ontbindende voorwaarden die zijn opgenomen. Voor het wijzigingsplan ‘kavels Loeswijk’ en de Bisschop van Mierlostraat zijn er geen gewijzigde inzichten. Voor laatstgenoemde locatie is het nog steeds de vraag of de school wel elders wordt gehuisvest.

Toelichting grondexploitaties woningbouw Geldrop

De planvorming voor Centrum West loopt en in 2023 zal naar verwachting besluitvorming over een stedenbouwkundig plan plaatsvinden. Er wordt ook gekeken naar mogelijkheden om één of twee aangrenzende percelen aan te kopen. Om die reden is er een aankoopbudget opgenomen en is sprake van hogere verkoopopbrengsten dan vorig jaar was begroot. Sinds de toekomstige grondexploitatie van de Van der Puttschool geen onderdeel meer uitmaakt van Centrum West, behoort de oorspronkelijke boekwaarde daar ook geen onderdeel meer van uit te maken. Dat betekent dat vooruitlopend op de planvorming voor de schoollocatie de boekwaarde in 2023 zal worden afgesplitst.

Voor het project Talingstraat is het Dommelbeemdengebied inmiddels ingericht met uitzondering van de brug die nog moet worden aangelegd. De kosten voor de inrichting van het Dommelbeemdengebied waren lager dan begroot, waardoor er ook een lagere exploitatiebijdrage wordt doorbelast. Bovendien zal de exploitatiebijdrage voor de brug pas later ontvangen worden. Voor de gronden nabij Meeuwenhof moet het uitwerkingsplan nog worden voorbereid. 

Voor het project Waleweinlaan zijn er geen nieuwe inzichten. Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrecht college is het plan inmiddels concreet. Daarnaast is er met de betrokken partijen (Strabrecht en Berkenheuvel) overeenstemming over de inrichting van het gebied en de kostenverdeling. De grondexploitatie is aangepast op basis van de meest recente inzichten. Voor de Genoenhuizerweg is het plan inmiddels verder geconcretiseerd en zijn de perspectieven voor de grondexploitatie aanzienlijk verbeterd.

Voor Bogardeind zijn de begrote aankopen nog steeds gebaseerd op de taxatie van vorig jaar. De verwachte plankosten zijn hoger door extra ruimtelijke procedures en de kosten voor bouw- en woonrijp maken als gevolg van de gestegen aannemingsprijzen. Anderzijds worden de verworven woningen verhuurd, waardoor de huurinkomsten voor hogere opbrengsten zorgen. Het totale verwachte exploitatietekort is daardoor toch iets afgenomen. 

 

Toelichting overige grondexploitaties Geldrop
Er is belangstelling voor het resterende perceel in het plangebied Rielsepark, waardoor deze grond naar verwachting in 2023 verkocht kan worden. Linze is op dit moment de potentiële nieuwe locatie voor de Van der Puttschool. Bij de verkoopopbrengst is uitgegaan van de in 2015 vastgestelde grondprijs voor deze maatschappelijke functie. Voor Emopad is de situatie ongewijzigd en voor Spaarpot-Zuid bestaat de intentie nog steeds om de kavel zoveel mogelijk te gebruiken voor één of meer bedrijfsverplaatsingen die elders in de gemeente voor een verbetering van de leefomgeving zorgen. De verkoopopbrengsten zijn geactualiseerd op basis van een recente taxatie. 

Op basis van de verslagleggingsregels moeten grondexploitaties met substantiële aanpassingen opnieuw ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Hoewel hier geen definities of criteria voor zijn aangegeven, wordt er vanuit gegaan dat dit in 2022 alleen voor de grondexploitatie Groot Luchen van toepassing is. 

In het kader van deze jaarrekening worden verder geen nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aangeboden. Voor Stationsstraat 33 is een stedenbouwkundig plan in voorbereiding in het verlengde van Centrum West. Voor Stationsstraat 33 zal in 2023 een afzonderlijke grondexploitatie worden vastgesteld. Deze maakt overigens ook onderdeel uit van de subsidieregelingen Spoorse Doorsnijdingen en de Woningbouwimpuls Centrum Geldrop.

Op basis van de BBV-voorschriften moet tussentijds winst worden genomen. Concretisering van de plannen, nieuwe inzichten, gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten leiden jaarlijks tot positieve of negatieve correcties op eerdere tussentijdse winsten. Door het risico op sterke mutaties in de tussentijdse winstnemingen is er vanaf het begin voor gekozen om hier een afzonderlijke reserve voor in te stellen. Deze meer onzekere reserve is daarom ook minder geschikt voor claims voor een financiële dekking.

Tussentijdse winstnemingen vinden alleen plaats bij grondexploitaties waarbij zowel kosten zijn gemaakt als opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij die grondexploitaties hebben reeds tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden en daar vindt vervolgens jaarlijks een correctie op plaats. In 2022  heeft dit voor de volgende grondexploitaties geleid tot de volgende (mutaties in de) tussentijdse winstnemingen:
- Groot Luchen            € 606.254,- (negatief)
- Talingstraat                 €   21.063,- (positief)
- Spaarpot                       €   42.310,- (positief)
- Johannesschool        €  13.493,- (negatief)

Per saldo gaat het in 2022 om een restitutiebedrag van € 556.374,-.

Verder worden er in 2022 geen grondexploitaties afgesloten. 

 

 

 

Verloop Reserve Grondexploitaties
Saldo per 31 december 2021	15.860.822
Bij: Resultaatbestemming resultaat Grondbedrijf 2021 (excl. tussentijdse winstneming)	0
Bij: saldo fonds Bovenwijkse Voorzieningen na resultaatbestemming 2021 / terugstorting deel van de voorfinanciering kapitaallasten	456.840
Af: afwaarderig geactiveerde plankosten	-307.665
Af: storting in verliesvoorziening De Jonkvrouw / Spoorzone	-278.922
Bij: vrijval verliesvoorziening aangekochte panden Bogardeind na vaststelling grondexploitatie Bogardeind	583.169
Af: storting in voorziening verliessaldi grondexploitaties	-4.264.661
Saldo na besluitvorming jaarrekening 2021	12.049.583
Bij: besluit 2e tussentijdse rapportage 2022 / correctie voorfinanciering Bovenwijkse Voorzieningen	3.102.439
Bij: terugstorting voorfinanciering Verevening bedrijventerreinen	10.820
Af: voorlopige aanslag Vennootschapsbelasting 2022	-29.520
Bij: vrijval voorziening afgesloten complexen	519
Bij: vrijval voorziening verliessaldi grondexploitaties	3.952
Saldo 31 december 2022	15.137.793
Af: claim stortingen reserves kostenverhaal (stortingen reserves 2023-2026)	-3.928.297
Af: claim t.b.v. cofinanciering Woningbouwimpuls	-4.221.492
Bij: cofinanciering Bogardeind via claim Woningbouwimpuls	1.562.752
Saldo 31 december 2022 na claims	8.550.756
Voorgestelde mutaties reserves
Bij: resultaat Grondbedrijf 2022	0
Bij: saldo fonds Bovenwijkse Voorzieningen na resultaatbestemming 2022 / terugstorting deel van de voorfinanciering kapitaallasten	239.140
Af: rentebijschrijving cofinanciering Woningbouwimpuls	-156.299
Saldo 31 december 2022 na claims en voorgestelde mutaties reserves	8.633.597
Voorgestelde mutaties resultaatbepalend
Af: storting in verliesvoorziening De Jonkvrouw / Spoorzone	-22.747
Af: afwaardering extra plankosten Woningbouwimpuls	-347.565
Af: afwaardering niet te verhalen kosten plankosten overige plannen derden	-188.964
Saldo 31 december 2022 na claims, voorgestelde mutaties reserves en voorgestelde mutaties resultaatbepalend	8.074.321

Na bovenstaande storting van € 239.140,- moet er de komende jaren nog een bedrag van € 1.277.237,- vanuit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen terug worden gestort in de Reserve grondexploitaties (zie toelichting bij Bovenwijkse Voorzieningen). 

Bij het afsluiten van de lopende grondexploitaties moet er nog voor € 5.205.534,- aan fondsafdrachten ten laste van de grondexploitaties worden gebracht. Hiervan heeft € 2.396.600,- betrekking op Bovenwijkse voorzieningen. Een deel van dit bedrag, namelijk € 1.277.237,- wordt dan echter weer teruggestort in de Reserve grondexploitaties. Dat geldt niet voor het overige bedrag van € 1.119.363,- en de overige fondsafdrachten van € 2.808.934,-. Voor die verplichting van (€ 1.119.363,- en € 2.808.934,- is) € 3.928.297,- geldt een claim op de Reserve grondexploitatie. 

Op de subsidie van de woningbouwimpuls wordt 2% rente bijgeschreven. Dat betekent dat het saldo van de subsidie per 31 december 2022 (102% van € 7.814.927,- is) € 7.971.226,- bedraagt. Voor de subsidie geldt als voorwaarde dat de gemeente eenzelfde bedrag moet inbrengen. Voor de cofinanciering geldt dan de volgende actuele financiële dekking:
- Besparing op bestaande kredieten                                                                                € 1.111.961,-
- Leefbaarheidsfonds t.b.v. woningbouwimpuls                                                        € 1.322.381,-
- Herstructurering Woongebieden huidige claim t.b.v. Bogardeind              €    474.450,-
- Claim Herstructurering Woongebieden                                                                    €     128.022,-
- Ruimtelijke Ontwikkeling niet uitsluitend t.b.v. woningbouwimpuls        €     556.620,-
- Verliesvoorziening Bogardeind                                                                                       € 1.562.752,-  
- Claim Reserve grondexploitatie                                                                                      € 2.658.741,-
- Aanvullende claim Reserve grondexploitatie t.b.v. rentebijschrijving      €     156.299,-
Totaal                                                                                                                                                  € 7.971.226,-

Het enige project dat op dit moment gefinancierd wordt met de reserve Herstructurering Woongebieden is Bogardeind. De actuele ruimte in deze reserve kan als aanvullende cofinanciering worden ingezet om te voorkomen dat de claim op de Reserve grondexploitatie te groot wordt door de jaarlijks benodigde aanvulling door de rentebijschrijving.

Voor de materiële vaste activa is in 2022 geen afwaardering aan de orde met uitzondering van Bogardeind 178. Deze is ten laste van een beschikbaar krediet gebracht. Voor De Jonkvrouw is nog geen sprake van een afwaardering, maar is een verliesvoorziening gevormd, omdat de eindafrekening voor de subsidie Spoorse Doorsnijdingen nog niet definitief opgesteld kan worden.  

Op basis van de huidige inzichten zullen de fiscale afdrachten in het kader van de vennootschapsbelasting ook voor de jaren 2021 en 2022 nihil zijn, omdat er nog een groot bedrag aan verliescompensatie is. 

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties.

Verloop Reserve Tussentijdse winstnemingen
Saldo per 1 januari 2022	2.427.975
Bij: resultaatbestemming tussentijdse winstneming Grondbedrijf 2021	182.093
Af: afdracht fondsen 2021	-670.453
Saldo per 31 december 2022	1.939.615
Af: Resultaat tussentijdse winstneming 2022	-556.374
Af: Stortingen in voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2022	-101.640
Af: Stortingen in Leefbaarheidsfonds o.b.v. verkopen 2022	-33.210
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Woongebieden o.b.v. verkopen 2022	-16.605
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen o.b.v. verkopen 2022	-10.820
Af: Stortingen in Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling o.b.v. verkopen 2022	-24.720
Saldo na resultaatbestemming 2022	1.196.246

Door meerjarige exploitatielooptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken. Daarnaast moet rekening worden gehouden met claims en voorfinancieringen. 

Conform de voorschriften en het gemeentelijke beleid wordt jaarlijks het weerstandsvermogen van het grondbedrijf in beeld gebracht. Het gaat dan om de verhouding tussen de beschikbare  weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. 

De stand van de Reserve grondexploitaties per 1 januari 2023 (voor besluitvorming resultaatbestemming) bedraagt € 8.633.597,-. Daarnaast is de stand van de reserve tussentijdse winstneming op die datum € 1.196.246,-. De in totaal beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt dan € 9.829.843,-. 

In het kader van de jaarrekening 2022 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Het gaat dan om de marktrisico’s en de specifieke risico’s per project. De benodigde weerstandscapaciteit voor de specifieke risico’s per project is berekend op € 1.463.241,-. Voor de marktrisico’s is uitgegaan van 10% opbrengstdaling in een realistisch scenario en 25% in een worse case scenario. Voor het marktrisico uitgiftevertraging is in een realistisch scenario uitgegaan van 3 jaar en in een worse case scenario van 6 jaar. Voor het renterisico is uitgegaan van 1,0% in een realistisch scenario en 2,5% in een worse case scenario. De benodigde weerstandscapaciteit voor het marktrisico is berekend op € 7.174.492,-.

Daarnaast zijn de risico’s in beeld gebracht die zijn gerelateerd aan de subsidie van de woningbouwimpuls. Deze zijn berekend op € 1.140.024,-. Op basis van de totale analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit dus berekend op circa € 9.777.757,-.

Op basis van een benodigde weerstandscapaciteit van € 9.777.757,- en de totale beschikbare weerstandscapaciteit van € 9.829.843,- bedraagt het weerstandsvermogen 101%. 

Door het weerstandsvermogen van 101% is volgens de huidige nota grondbeleid de code groen van toepassing. Code groen is namelijk van toepassing bij een weerstandsvermogen van meer dan 75%. Code groen betekent:
-  reguliere risicobewaking en sturing op risicomanagement via jaarverslag
-  college rapporteert in de eerstvolgende meerjarenbegroting over de ontwikkelingen ten aanzien van het weerstandsvermogen 
-  in geval van toevoeging van een negatieve exploitatie gaat het om een strategische exploitatie, waarbij het weerstandsvermogen als gevolg hiervan niet lager dan 75% wordt.

Voor wat betreft de mandatering van het college voor strategische aankopen geldt een bevoegdheid van € 1.750.000,-. Deze bevoegdheid geldt namelijk bij een weerstandsvermogen van 75% tot 100%. 

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop hiervan is hieronder weergegeven.

Verloop verliesvoorziening lopende grondexploitaties 2022
Saldo per 1 januari 2022	211.603
Bij: rentebijschrijving a 2,0%:	4.232
Bij: vaststelling grondexploitatie Bogardeind 85-123	4.739.111
Beschikbaar per 31 december 2022:	4.954.946
Benodigd
Contante waarde te verwachten exploitatietekorten:
Emopad	35.389
Rielsepark	112.218
Bogardeind 85-123	4.673.875
Vesperstraat / De Waag	129.512
Totaal benodigd per 31 december 2022	4.950.994
Onttrekking uit reserve herstructurering woongebieden	447.544
Onttrekking uit reserve herstructurering woongebieden WBI	26.906
Onttrekking uit Reserve grondexploitaties	4.260.709

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijke voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Op deze voorziening wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.
In 2022 zijn kosten gemaakt voor de verdere invulling van De Barrier. Deze kosten zijn o.a. om de verplaatsingsmogelijkheden van de Gamma te onderzoeken. 

Verloop voorziening afgesloten complexen 2022
Saldo per 1 januari 2022	50.000
Af: uitgaven in 2022 voor reeds afgesloten plannen:	-24.481
Beschikbaar per 31 december 2022:	25.519
Benodigd t.b.v. afgesloten plannen
Barrier bijdrage ontsluiting	25.000
Totaal benodigd per 31 december 2022	25.000
Storting in reserve grondexploitaties	-519

De projecten die in exploitatie zijn, zullen naar verwachting worden afgesloten in de jaren zoals weergegeven in het onderstaande overzicht. De verwachte winsten en verliezen worden op basis van de meest actuele inzichten op basis van eindwaarde weergegeven.

Meerjarenperspectief op basis van eindwaarde

Plan	verleden	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029
Spaarpot-Zuid	1.712.712		1.834.752
Rielsepark		-114.463
Dorpsstraat/Johannesschool	94.066	101.300
Emopad		-36.097
Waleweinlaan				314.428
Vesperstraat/De Waag				-137.439
Linze					39.729
Kavels Loeswijk				591.468
Strabrecht					33.924
Genoenhuizerweg 6					905.332
Talingstraat	1.209.554				722.426
Luchen weteringpark					118.672
Centrum West					6.910.019
Bisschop van Mierlostraat					840.345
Groot Luchen	4.265.504						3.454.935
Bogardeind 85 - 123								-5.368.813

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de reserve grondexploitaties gestort. Tevens zal dan verrekening met de reserve tussentijdse winstneming plaatsvinden. Verliezen worden ten laste van de voorziening grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de reserve grondexploitaties wordt geboekt.

Materiële Vaste Activa

Onroerend goed dat wordt verworven voordat er een bestemmingsplan en grondexploitatie wordt vastgesteld wordt niet geadministreerd in het grondbedrijf, maar onder de materiële vaste activa. Jaarlijks wordt beoordeeld of een afwaardering van dit onroerend goed aan de orde is. In het kader van de jaarrekening van 2022 heeft die beoordeling weer plaatsvinden. 

De actuele boekwaarde voor onroerend goed als onderdeel van de projecten van de WBI:
                                                                                                               Boekwaarde 
                                                                                                          per 31-12-2022
Stationsstraat 33                                                                        1.180.133,-
Langstraat 12                                                                                    341.780,-

De actuele boekwaarde voor onroerend goed als onderdeel van de maatregelen van de WBI:
Gijzenrooi 8                                                                                        604.006,-

De actuele boekwaarden van de overige onroerende zaken:
Landbouwgronden Gijzenrooi                                           1.675.285,-
Bouwblok Gijzenrooi                                                                   119.917,-
Percelen Fazantlaan                                                                     699.829,-
Sluisstraat 130/Goorstraat 80                                               189.934,-
Pastoor de Winterstraat 11                                                     448.626,-
Bogardeind 178                                                                               316.154,-     

 

Voor de hierboven weergegeven locaties bestaat het voornemen om hiervoor een bestemmingswijziging voor te bereiden. Over deze locaties kan het volgende worden vermeld:
•    De gemeente is al enige tijd eigenaar van de locatie aan de Stationsstraat 33 in Geldrop. De wens bestaat om op deze locatie een zelfde project te realiseren   als het project Statie Haeghe op de hoek van de Stationsstraat en de Heggestraat. Daarvoor zal het bestaande gebouw gesloopt moeten worden. De locatie maakt onderdeel uit van het project Spoorzone, waarvan ook het project van de Jonkvrouw onderdeel uitmaakt en waarvoor een subsidie Spoorse Doorsnijdingen beschikbaar is. Anderzijds vormt de locatie het begin van het plangebied voor de woningbouwimpuls, waarbij het samen met de locatie van de Prell één van de projectlocaties is. Het gebied zal in het verlengde van het project centrum west ontwikkeld worden, zodat er uiteindelijk één integraal stedenbouwkundig geheel ontstaat. Inclusief de subsidies voor deze locatie en de benodigde cofinanciering is een sluitende exploitatie geen probleem. Een afwaardering van de locatie is daarom niet aan de orde. Hoewel de planvorming loopt, moet wel rekening worden gehouden met de huidige tijdelijke huisvesting van mensen uit Oekraïne.
•    In 2019 is de locatie aan de Goorstraat/Sluisstraat gekocht. Deze zal ter zijner tijd met het naastgelegen tankstation worden herbestemd tot een woningbouwinvulling. Vorig jaar heeft een afwaardering van deze locatie plaatsgevonden op basis van een beschikbare taxatie van € 195.000,-. 
•    In 2020 is een woning aan de Pastoor de Winterstraat in Mierlo gekocht. De herontwikkeling van deze locatie zal mogelijk worden meegenomen in een totale herontwikkeling van een groter gebied. Uit een waardebepaling is vorig jaar gebleken dat de verkoopwaarde € 525.000,- bedroeg. Een afwaardering is daarom niet aan de orde.
•    In 2021 is een winkel met bovenwoning aan de Langstraat gekocht. Het perceel aan de achterzijde is van belang voor de invulling van de oostzijde van Bezorgershof. Dit is één van de gebieden van de centrum impuls Geldrop. De locatie is op de vrije markt gekocht voor de prijs waarvoor deze werd aangeboden. Gezien de prijsontwikkelingen sindsdien is een afwaardering op dit moment niet aan de orde.
•    In 2021 is grond gekocht aan de Fazantlaan in Mierlo voor € 40,- per m2. Deze locatie vormt de afronding van de wijk Groot Luchen. Er is een stedenbouwkundig plan in voorbereiding met een rendabele grondexploitatie. Afwaardering is daarom niet aan de orde.
•    In 2020, 2021 en 2022 zijn extra agrarische gronden verworven in het gebied Gijzenrooi. Deze gronden maken onderdeel uit van de Landbouwgronden Gijzenrooi. De totale marktwaarde van de agrarische gronden is hoger dan de boekwaarde. Ook de totale pachtopbrengsten van de gemeentelijke gronden is hoger dan de rentelasten op de boekwaarde van deze landbouwgronden. Een afwaardering van de gronden is daarom niet aan de orde.
•    In 2022 heeft de gemeente met behulp van de subsidie voor de woningbouwimpuls stikstofrechten gekocht door het bestaande bouwblok en de milieuvergunning van een pluimveehouderij te kopen. Daarmee is ook voldaan aan de voorwaarde van de provincie om een bouwblok voor een stadsboerderij te kunnen realiseren. Inclusief subsidie, gemeentelijke cofinanciering en de uitgifte van bouwrijpe gronden voor een stadsboerderij en enkele ruimte voor ruimte kavels wordt uitgegaan van een sluitende businesscase. Een afwaardering van de huidige boekwaarde is daarom niet aan de orde. 
•    In 2022 is de woning aan het Bogardeind 178 gekocht t.b.v. de toekomstige infrastructurele aanpassingen in het kader van de verbreding van de A67. Uit een actuele taxatie blijkt dat door toekomstige sloop sprake zal zijn van een afwaardering. Deze is geboekt te laste van een beschikbaar krediet.   

 

Relevante grondaankopen binnen lopende grondexploitaties worden toegelicht bij de toelichting op de betreffende grondexploitatie. Verder lopen er aankoopgesprekken voor een aantal locaties waarop wvg is gevestigd. Ook voor het centrumplan in Geldrop zullen de komende jaren nog een aantal aankopen plaatsvinden om de plannen voor een aantal locaties gerealiseerd te kunnen krijgen en daarmee aan de subsidievoorwaarden te kunnen voldoen. 

Naast de materiële vaste activa zijn er ook immateriële vaste activa die zijn gelieerd aan ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat dan om de Ruimte voor ruimte rechten. Het saldo van deze rechten per 1 januari 2022 bedroeg € 580.000,-. In 2022 is nog € 100.000,- ontvangen voor een recht dat in 2021 was verkocht. In 2021 was al een aanbetaling van € 20.000,- ontvangen. In 2022 is geen recht verkocht, waardoor het actuele saldo per 31 december 2022 € 480.000,- bedraagt. Begin 2023 is nog een recht verkocht voor € 120.000,-. De waardering voor de drie resterende rechten is dan nog steeds marktconform, waardoor een afwaardering niet aan de orde is.

 

Geactiveerde plankosten

In het verleden werd voor ruimtelijke plannen slechts de legesverordening toegepast, waarbij de gemeentelijke kosten vele malen hoger waren dan de leges. Sinds enkele jaren wordt gebruik gemaakt van de landelijke plankostenscan voor berekeningen van de te verwachten plankosten per bouwplan. Die kosten worden opgenomen in anterieure overeenkomsten. Sommige projecten blijken echter niet door te gaan en voor andere projecten kan blijken dat de plankosten hoger zijn geweest dan de te verhalen kosten. In dat geval zouden die kosten alsnog ten laste van het resultaat van de algemene dienst moeten worden gebracht. Om afboeking van plankosten te beperken wordt gewerkt met plankostenbrieven en intentieovereenkomsten. In een eerder stadium van de planvorming is een initiatiefnemer dan plankosten verschuldigd. 

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is jaarlijks een krediet van € 200.000,- beschikbaar. Een deel van dit krediet wordt aangewend voor planvorming voor toekomstige grondexploitaties. Verder wordt het krediet gebruikt voor planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking voor de plankosten is geregeld. Gezien de hoeveelheid plannen in voorbereiding is dit krediet niet toereikend. In het kader van de begroting zal dat verhoogd moeten worden. In het krediet wordt er van uitgegaan dat de plankosten grotendeels kunnen worden terugverdiend uit toekomstige grondexploitaties of te verhalen plankosten. Er wordt rekening gehouden met een jaarlijks tekort van € 75.000,-. Inmiddels blijkt dat dit bedrag te laag is en in de komende begroting verhoogd moet worden. 

In 2021 was ook reeds sprake van een overschrijding. Op dat moment zijn die kosten ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht en is voor de Jonkvrouw een verliesvoorziening getroffen. Voor het centrumplan van Geldrop waren ook t/m 2021 al veel plankosten gemaakt. Deze stonden per 1 januari 2022 geactiveerd voor een bedrag van € 524.791,-. Nu blijkt dat de plankosten voor de woningbouwimpuls substantieel hoger worden dan de oorspronkelijk geraamde € 1.713.670,- wordt duidelijk dat de t/m 2021 gemaakte plankosten voor het centrumplan niet kunnen worden terugverdiend of verantwoord onder de woningbouwimpuls. Bovendien zou dan te weinig budget overblijven voor de exploitatietekorten van sommige nieuwbouwlocaties. Dat betekent dat het bedrag van € 524.791,- is afgewaardeerd ten laste van het jaarrekening resultaat van de algemene dienst.  

Voor 2022 zijn de gemaakte plankosten voor de WBI-projecten en voor het centrum van Geldrop in het bijzonder wederom hoog. Deze kunnen niet allemaal worden toegerekend aan de individuele WBI-projecten, waardoor ook een deel van die kosten in 2022 moeten worden afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. Het gaat om een bedrag van € 347.565,-, waardoor voor 2022 nog voor € 657.260,- geactiveerd zal worden en via sisa verantwoord zal worden voor gemaakte plankosten t.b.v. ontwikkelingen op gronden van derden onder de woningbouwimpuls. De plankosten voor gemeentelijke gronden die vallen onder de woningbouwimpuls worden verantwoord via de betreffende grondexploitaties (Bogardeind 85 – 123) of in voorbereiding zijnde grondexploitaties (Stationsstraat 33).

Ook voor een aantal grotere of langlopende initiatieven moet in 2022 een afwaardering plaatsvinden, omdat deze niet binnen het krediet van € 75.000,- opgevangen kunnen worden. Voor de volgende projecten is sprake van een afwaardering:

                                                                                                          Voorziening of    Restant
                                                                         Boekwaarde    afwaardering       boekwaarde    motivatie
                                                                                                                                                                                
Spoorzone/ De Jonkvrouw              € 402.226,-      € 301.669,-           € 100.557,-      Minimaal 25% subsidiabel, anterieure overeenkomst

verliesvoorziening                                                                € 301.669,-

Mierlo-oost                                                  € 21.372,-         € 21.372,-                                0,-      Gemeenteraad niet akkoord met project
Van Stipdonk                                            € 138.012,-         € 75.000,-               € 63.012,-      O.b.v. concept-overeenkomst € 90.443,- te verhalen
Heer de Heuschweg 115                     € 67.764,-         € 67.764,-                                 0,-      Uitloop investering openbare ruimte
Grote Bosweg RvR                                  € 46.602,-         € 46.602,-                                 0,-      Project gaat niet door na vaststelling omgevingsvisie
Afwaardering                                                                          € 210.738,-
Ruimte krediet                                                                        €   21.774,-
Ten laste van reserve grondexploitaties                  € 188.964,-

 

Voor het plan Spoorzone, waaronder De Jonkvrouw, wordt een voorlopige concept-eindafrekening voor de subsidie voorbereid om de gefaseerde uitkering van het subsidieaandeel voor de verhuurder te kunnen beoordelen. Dan kan ook worden beoordeeld of dekking van de afwaardering mogelijk is ten laste van bestaande kredieten en/of de subsidie. Hier ligt ook een koppeling met Stationsstraat 33. In 2023 zal duidelijkheid moeten ontstaan over afboeking van de voorziening van € 301.669,- of andere mogelijkheden van financiële dekking. Voorlopig wordt de voorziening verhoogd van € 278.922,- naar € 301.669,- ten last van de reserve grondexploitaties.  

Voor het project Mierlo-oost heeft de gemeenteraad op 7 maart 2022 besloten om af te zien van het project. Dat betekent een afwaardering van de in 2022 nog gemaakte plankosten. De gemaakte plankosten t/m 2021 zijn in 2021 al afgeboekt. 

Er is nog geen overeenstemming over de verplaatsing van Van Stipdonk. De gemaakte plankosten zijn hoger dan de kosten die we op basis van de plankostenberekening in rekening kunnen brengen. Om die reden wordt een bedrag van € 75.000,- afgeboekt. 

Voor het plan aan de Heer de Heuschweg zijn de plankosten hoger geweest dan de kosten die verhaald konden worden. Verder werd het van belang gevonden om de nieuwe openbare ruimte zelf te realiseren. De kosten voor deze openbare ruimte waren echter hoger dan vooraf berekend en overeengekomen met initiatiefnemer. Dat leidt tot de hierboven beschreven afwaardering. 

Tenslotte was de gemeente met Ruimte voor Ruimte in overleg over de realisatie van vrijstaande woningen nabij de Grote Bosweg. In het kader van de omgevingsvisie en het programma natuur is een heroverweging gemaakt en is geconcludeerd dat dit plan in deze vorm niet mogelijk was. Om die reden vindt een afwaardering van de plankosten plaats.

Overzicht fondsen uit de nota kostenverhaal vanaf 2015

Op 9 maart 2015 is de huidige nota kostenverhaal vastgesteld. Hier wordt een actuele situatie van deze fondsen beschreven. Stortingen o.b.v. gemeentelijke grondverkopen in 2022 zijn hieronder weergegeven, evenals de afspraken uit getekende anterieure overeenkomsten, voor zover die in 2022 zijn ontvangen. In 2022 is besloten om de claims die er op rusten t.b.v. de woningbouwimpuls in afzonderlijke saldo’s weer te geven. Hieronder wordt de actuele situatie beschreven. 

Nieuwe reserve Bovenwijkse Voorzieningen

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de voorzieningen, zoals deze zijn beschreven in de op 9 maart 2015 vastgestelde uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie. Ook bij een weerstandsvermogen van onder de 75 of 50% kan er geen vrijval ten gunste van de Reserve grondexploitaties plaatsvinden (met uitzondering van het terugstorten van de voorfinanciering).

Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2015-2021                                                                 € 6.986.343,-
Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2022                                                                               €                     0,-
Besluit tweede tussentijdse rapportage 2022                                                                                                                    €  3.102.439,-
Benodigd per 31 december 2022                                                                                                                                                € 3.883.904,-

Terugstorting naar Reserve grondexploitaties in 2020 t/m 2022                                                                    -/-  € 2.367.527,-

Stand per 31 december 2021                                                                                                         €                     0,-

Vrijval dekkingsreserve Bogardeind                                                                                          €        20.000,-
Storting in 2022 door derden o.b.v. ant. overeenkomsten                                            €     117.500,- +
Saldo per 31 december 2022                                                                                                          €    137.500,-
Storting in 2023 o.b.v. verkopen 2022                                                                                       €    101.640,- +
Saldo 31 december 2022 na besluitvorming                                                                         €    239.140,-
Terugstorting naar reserve grondexploitaties                                                                      €    239.140,-        -/-    €     239.140,-
Saldo per 31 december 2022                                                                                                          €                    0,-

Actueel tekort c.q. resterende voorfinanciering Reserve grondexploitaties                                                    € 1.277.237,-

Na bovenstaande storting van € 239.140,- dient er de komende jaren nog een bedrag van € 1.277.237,- vanuit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen terug te worden gestort in de Reserve grondexploitaties. 

 

Reserve Leefbaarheidsfonds

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor flankerend beleid t.b.v. de sociale doelgroep. Er lopen diverse initiatieven voor sociale woningbouw. Deze kunnen ondersteund worden met deze middelen.  Zodra er overeenkomsten zijn gesloten, worden ze als claim op deze reserve opgenomen.

Saldo per 31 december 2021                                                                                             € 1.797.515,- 
Storting in 2022 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten                 €       14.933,- +
Onttrekking Leefbaarheidsfonds WBI                                                                         € 1.322.381,- -/-
Onttrekking in 2022 t.b.v. sociale woningbouw Groot Luchen                      €     154.980,- -/-
Saldo per 31 december 2022                                                                                             €     335.087,-
Storting in 2023 o.b.v. verkopen 2022                                                                           €       33.210,- +
Saldo na resultaatbestemming 2022                                                                             €     368.297,-    
Claim De Waag                                                                                                                            €     154.000,-
Claim St Jozefkerk                                                                                                                     €        56.700,-    
Claim Groot Luchen Landkaartje                                                                                      €        87.920,- -/-
Saldo na claims                                                                                                                             €        69.677,- 

Saldo Leefbaarheidsfonds WBI 1 januari 2022                                                        € 1.322.381,-
Storting in 2022                                                                                                                           €       10.785,-  +  
Saldo 31 december 2022                                                                                                       € 1.333.166,- 

 

Reserve Herstructurering Woongebieden

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van woongebieden, zoals aan de oostzijde van het Bogardeind tussen de Beukelaar en de Laan der Vier Heemskinderen.

Saldo per 31 december 2021                                                                                        €   67.943,-
Storting in 2022 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten            €     7.466,- +
Storting o.b.v. grondverkopen 2021                                                                           €  86.985,-
Storting in herstructurering woongebieden WBI                                              €  26.906,- -/-
Vrijval verliesvoorziening woningen Bogardeind 91 en 95A                    € 447.544,- +
Storting in verliesvoorziening Bogardeind 85 -123                                        € 447.544,- -/-
Saldo per 31 december 2022                                                                                        € 135.488,-
Storting in 2022 o.b.v. verkopen 2022                                                                      €   16.605,- +
Saldo na resultaatbestemming 2022                                                                        € 152.093,-
Claim cofinanciering WBI                                                                                                € 128.022,- -/-
Beschikbaar per 31 december 2022                                                                          €   24.071,-

Saldo herstructurering woongebieden WBI 1 januari 2022                       €    26.906,-
Storting in verliesvoorziening Bogardeind 85 -123                                         €    26.906,- -/-
Storting in 2022 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten            €       5.393,- +
Saldo 31 december 2022                                                                                                  €      5.393,- 

Er lopen geen nieuwe initiatieven voor het herstructureren van woongebieden. Dat betekent dat ook het overige saldo kan worden gebruikt voor het project Bogardeind. 

Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van bedrijventerreinen/bedrijfslocaties.

Saldo per 31 december 2021                                                                                €  26.564,-
Storting in 2022 o.b.v. verkopen 2021                                                              €    4.670,- +
Saldo per 31 december 2022                                                                                €  31.234,-
Stortingen in 2023 o.b.v. verkopen 2022                                                       €  10.820,- +
Saldo na besluitvorming                                                                                           €  42.054,-
Resterende claim Bleekvelden                                                                             €  26.564,- -/-
Saldo na claim Bleekvelden                                                                                    €  15.490,-

Er lopen op dit moment geen nieuwe initiatieven voor het herstructureren van bedrijventerreinen of bedrijfslocaties. 

 

Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de acht in de nota kostenverhaal genoemde doeleinden.

Saldo per 31 december 2021                                                                                       €  688.144,-
Storting in 2022 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten          €        7.466,- +
Onttrekking Ruimtelijke Ontwikkeling WBI                                                      €  556.620,- -/-
Onttrekkingen in 2022                                                                                                    €                  0,-
Saldo per 31 december 2022                                                                                       €  138.990,-
Storting in 2023 o.b.v. verkopen 2022                                                                    €     24.720,- +
Saldo na besluitvorming                                                                                                  €  163.710,-

Saldo Ruimtelijke Ontwikkeling WBI 1 januari 2022                                     €  556.620,-
Storting in 2022 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten           €        5.393,- +
Saldo overig                                                                                                                             €  562.013,-

Er zijn op dit moment geen claims t.b.v. de acht doeleinden, zoals die zijn beschreven in de nota kostenverhaal. Voor het saldo t.b.v. de woningbouwimpuls is het van belang dat deze worden besteed aan één van de acht doeleinden.