Grondbeleid

De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld en de uitgangspunten voor het kostenverhaal op 9 maart 2015. Het nieuwe Programma Grondbeleid en Kostenverhaal is na amendering op 11 december 2023 goedgekeurd door de raad en op 18 december 2023 vastgesteld door het college van B&W. Het nieuwe Programma is nog niet van toepassing op deze jaarrekening en geldt vanaf 1-1-2024. 

Algemeen

Voor de actualisatie van de lopende grondexploitaties in het kader van deze jaarrekening is eerst gekeken naar de te hanteren uitgangspunten. 
De woningbouwplanning op gemeentelijke gronden vindt met name plaats in de projectgebieden Groot Luchen, Centrum West en het woningbouwplan bij het Strabrecht college. 

Rente

De herfinanciering van de leningen die in 2020 heeft plaatsgevonden, heeft uiteraard ook effect op de grondexploitaties. Voor 2021 was het rentepercentage 0,07%, voor 2022 was het 0,67% en in 2023 is 0,77% doorbelast. In de begroting is voor de komende jaren een percentage van 1,18% vastgesteld. De berekeningswijze is voorgeschreven door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). De toegepaste rentepercentages voor 2024 en verder zijn conform deze voorschriften.

Gemeente	Disconteringsvoet	Rentepercentage 2023	Rentepercentage 2023 e.v.
Geldrop-Mierlo	2,00%	1,18%	1,18%

De nieuwe rentes zijn verwerkt in de actuele grondexploitaties. Voor projecten met meer ontvangen opbrengsten dan gemaakte kosten betekent een hogere rente een verbetering van het resultaat. Voor de overige projecten heeft een hogere rente een negatief effect op het resultaat.

Kosten en opbrengstenindex
In de geactualiseerde grondexploitaties is uitgegaan van de indexen, zoals hieronder weergegeven.

Gemeente	Kostenindex	Opbrengstenindex
Geldrop-Mierlo	2024: 3,0%	2024 e.v.: 2,0%
	2025 e.v.: 2,0%

De toegepaste kostenindex in de jaarrekening van 2022 bedroeg 4% voor 2024 en alle jaren daarna 2%. De afgelopen periode is de inflatie erg hoog geweest maar die is nu aan het afvlakken naar de beoogde 2%. In 2024 zal een kostenstijging van 3% gehanteerd worden en voor de jaren daarna is de index weer gecontinueerd op 2%.

Voor de opbrengstenindex is in de jaarrekening van 2023 uitgegaan van 2%. Uit een nieuwe analyse van de woningmarkt en de verwachting van grondprijzenontwikkeling blijkt dat zowel de grote banken als de in het vakgebied actieve adviesbureaus verwachten dat de woning- en de grondprijzen zullen stijgen. Om een correct beeld van de berekeningen te geven is daarom rekening gehouden met een opbrengstenstijging van 2%. 

Groot Luchen

In december 2023 is een ontwerp-bestemmingsplan in procedure gegaan voor het gebied rond de Fazantlaan. Een deel van de gronden maken nu nog onderdeel uit van het huidige bestemmingsplan Groot Luchen en de daarbij behorende grondexploitatie. Indien het bestemmingsplan in 2024 wordt vastgesteld, dan zal een deel van de boekwaarde worden doorbelast naar de nieuwe grondexploitatie Fazantlaan. In deze actualisatie van de grondexploitatie Groot Luchen in het kader van de jaarrekening is daar nog geen rekening mee gehouden. Het bouwrijp maken van de gronden binnen het nieuwe bestemmingsplan die nu nog onderdeel zijn van Groot Luchen staat gepland voor 2025. 
In de tweede helft van 2025 kan de gronduitgifte dan plaatsvinden. Het woonrijp maken van dit gedeelte staat nu gepland voor 2027.

Het gebied ’t Landkaartje tussen fase 1 en 2 is bouwrijp en het bouwplan van 38 woningen is nagenoeg opgeleverd. Ook de sociale huurwoningen zijn inmiddels in aanbouw. Voor de laatste woningen in dit gebied zal de grond waarschijnlijk in 2024 worden verkocht, zodat die woningen in 2025 gebouwd kunnen worden en het gebied in 2026 woonrijp kan worden gemaakt.

Voor fase 3a geldt dat de sociale huurwoningen gerealiseerd zijn en dit deelgebied in 2024 woonrijp zal worden gemaakt. Aangezien ook de rest van het gebied bouwrijp is en in het gebied van Luchen Weteringpark inmiddels een waterberging en overstortleiding is gerealiseerd, kunnen de resterende gronden in dit deelgebied in 2024 en eventueel 2025 worden uitgegeven. Vorig jaar was de verwachting dat een groot deel van deze gronden al in 2023 verkocht kon worden, maar deze gronduitgifte heeft dus vertraging opgelopen. De verwachting is nu dat de bouwactiviteiten vanaf de tweede helft van 2024 t/m de eerste helft van 2026 zullen plaatsvinden, zodat in de tweede helft van 2026 het gebied woonrijp kan worden gemaakt. 

Ten zuiden van sportpark Oudven, tussen bedrijventerrein Oudven en het bestemmingsplangebied Groot Luchen is in december 2023 een ontwerp-bestemmingsplan in procedure gegaan om het sportpark in de toekomst uit te breiden en de eventuele verplaatsing van MTV mogelijk te maken. Het toekomstige parkeerterrein voor dit grotere sportpark zal worden ontsloten via de hoofdontsluitingsweg die in de toekomst zal worden aangelegd in fase 3B van Groot Luchen. Gezien de wens om voor de totale wijk Groot Luchen een tweede aansluiting op de Geldropseweg te realiseren zullen hiervoor gronden verworven moeten worden om nabij de rotonde bij bedrijventerrein Oudven die aansluiting te kunnen maken. Er is een ruimtelijke procedure in voorbereiding om de varianten voor de tweede aansluiting op de Geldropseweg mogelijk te maken, om de waterbergingsopgave te kunnen realiseren, een afronding van de wijk Groot Luchen aan de zuidoostzijde te kunnen vormgeven en de wvg te kunnen bestendigen. Als laatste kan daarna de verkaveling van Groot Luchen fase 3B worden uitgewerkt. Na het doorlopen van een ruimtelijke procedure in 2025, zou fase 3B in 2026 bouwrijp gemaakt kunnen worden. In 2027 zouden de eerste gronden uitgegeven kunnen worden. Als de overige gronden in 2028 en 2029 worden uitgegeven, dan kan in 2030 ook dit laatste gedeelte woonrijp worden gemaakt. 

De wijzigingen in de grondexploitatie bestaan o.a. uit extra plankosten als gevolg van extra externe kosten voor stedenbouw, projectleiding en ro-juridisch en extra uren t.b.v. mogelijke verwervingen. De extra werkzaamheden hebben ook betrekking op planvorming voor aangrenzende gronden, zoals het gebied ten zuiden van de hockeyvelden en het gebied bij de Fazantlaan. Voor beide gebieden is eind 2023 een ruimtelijke procedure gestart. Ook de wens van de raad voor een tweede ontsluiting heeft voor extra plankosten gezorgd. De planvorming voor het deelgebied 3B, ten oosten van de Burgemeester Termeerstraat heeft vertraging opgelopen. Dat betekent dat de looptijd van het project langer is geworden en er ook extra plankosten worden verwacht.

De eventuele toekomstige verwerving van gronden, zal ook leiden tot extra kosten voor bouw- en woonrijp maken. Daarbij zijn de meest recente berekeningen voor reeds uitgewerkte gebieden ook vertaald naar fase 3B. Dat heeft geleid tot hogere ramingen voor dit deelgebied. Anderzijds zal bij een eventuele verwerving ook meer uitgeefbaar gebied ontstaan. Dat betekent hogere verkoopopbrengsten, die overigens ook zijn gebaseerd op nieuwe hogere uitgifteprijzen die recent weer geactualiseerd zijn. Tenslotte heeft met name de verhoging van de opbrengstenindex geleid tot een verhoging van de verwachte eindwaarde. 

Toelichting overige exploitaties Mierlo

Luchen Weteringpark
Een deel van de kosten voor de waterberging en overstortleiding in het plangebied Luchen Weteringpark zijn t.b.v. Groot Luchen. De voorzieningen zijn t.b.v. Luchen fase 3A en Luchen Weteringpark en zijn verdeeld naar rato van de oppervlakte van de beide plangebieden. In de toekomst zal nog een correctie plaatsvinden, zodra ook de plannen voor Luchen Weteringpark verder geconcretiseerd zijn. 

De verwachte grondaankoop voor 2023 wordt nu voorzien in 2024. Daarna kunnen de gesprekken voor een volgende grondaankoop worden opgestart. Er wordt uitgegaan van volgende verwervingen in 2025, 2026 en 2027. De opbrengsten zijn geraamd op basis van eerste stedenbouwkundige ideeën, evenals de kosten voor bouw- en woonrijp maken en de inrichting van het Weteringpark. Tevens loopt de hoofdontsluiting voor Groot Luchen voor een klein deel door het gebied Luchen Weteringpark.

De Waag
Voor het plan De Waag heeft in 2023 de sloop en het bouwrijp maken plaatsgevonden. De appartementen worden in het tweede kwartaal van 2024 opgeleverd, zodat in de tweede helft van 2024 het woonrijp maken plaats kan vinden. De bijdrage uit het Leefbaarheidsfonds is in 2023 geboekt. Het voorlopige resultaat van deze grondexploitatie wordt verwerkt in het jaarresultaat. 

Johannesschool
De koopovereenkomst voor de voorzijde van de Johannesschool is ontbonden, omdat kopers een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde. Dat betekent dat opnieuw een besluit moet worden genomen over de invulling. Er wordt op dit moment uitgegaan van een verkoop binnen de huidige mogelijkheden van het bestemmingsplan. De verkoop is nu begroot in 2025.

Kavels Loeswijk
Er is een anterieure overeenkomst getekend voor de kavel die onderdeel is van het wijzigingsplan, maar geen eigendom is van de gemeente. De bijdrage in de plankosten worden geboekt ten gunste van de grondexploitatie. Het ontwerp-wijzigingsplan is eind 2023 in procedure gebracht. Het wijzigingsplan zal in 2024 worden vastgesteld. Uitgaande van geen bezwaar- en beroepsprocedure zouden de drie gemeentelijke kavels in 2025 verkocht kunnen worden. 

Bisschop van Mierlostraat
Voor de Bisschop van Mierlostraat is het steeds meer de vraag of de school wel elders wordt gehuisvest. Als daar in 2024 een besluit over wordt genomen, dan zou de grondexploitatie in de volgende jaarrekening beëindigd moeten worden. Vanaf 2025 zouden de afschrijvingen en rentelasten dan weer ten laste van de algemene dienst komen.

Toelichting grondexploitaties woningbouw Geldrop

In de begroting van 2023 was € 1,1 miljoen begroot voor aankopen verdeeld over de jaren 2023 en 2024. Daarnaast was in 2023 de doorbelasting van de boekwaarde naar het WBI-project Vd Puttschool begroot. Die overboeking heeft plaatsgevonden. De lopende gesprekken voor verwerving hebben niet geleid tot aankopen, waardoor in 2023 geen verwerving heeft plaatsgevonden. Het niet doorgaan van een verwerving betekent ook dat er uiteindelijk ook minder uitgeefbare grond is. Daarnaast zullen er ook sociale woningen gerealiseerd worden. 

Waleweinlaan
Voor het project Waleweinlaan zijn er geen nieuwe inzichten. 

Talingstraat
Voor het project Talingstraat zijn afspraken gemaakt met de ontwikkelaar over de nog openstaande punten. Het gaat daarbij om hun bijdrage aan het Dommelbeemdengebied, de verrekening van de waarborgsom, de toekomstige afweging door de gemeente over een nog uit te geven gebied (waarvoor dan de speelgelegenheid verplaatst moet worden) en de al dan niet vervallen bijdrage aan een brug of alternatieve investering. Vooralsnog wordt uitgegaan van een toekomstige uitgifte van de grond nabij Meeuwenhof in 2027.

Strabrecht
Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrecht college is het plan concreet. De aanleg van de parkeerplaatsen heeft plaatsgevonden, waarbij de gemeente het overeengekomen aandeel heeft betaald en de overige kosten door Strabrecht en Berkenheuvel zijn betaald. De grondexploitatie is aangepast op basis van de meest recente inzichten. Het bestemmingsplan is in procedure gebracht. 

Genoenhuizerweg
Voor de Genoenhuizerweg is het ontwerp-bestemmingsplan eind 2023 in procedure gebracht. Dat is inclusief een perceel grond dat in 2023 is verworven. Het betreft een plan voor 12 twee-onder-een-kapwoningen. In eerste instantie zou het om 14 woningen gaan maar 1 grondeigenaar wilde bij nader inzien niet verkopen. Het plan is daarop aangepast. Het bestemmingsplan met daarin 12 woningen is in 2023 in procedure gebracht.

Bogardeind
Voor Bogardeind is het bestemmingsplan inmiddels onherroepelijk geworden, waarbij de gerechtelijke uitspraak wel heeft geleid tot iets minder bouwvolume, waardoor 3 appartementen minder gerealiseerd kunnen worden en de inhoud van een aantal appartementen en grondgebonden woningen iets beperkter is geworden. Dat betekent voor de grondexploitatie dat het resultaat lager is geworden. Het resultaat is ook lager geworden omdat de verwervingswaarde hoger is geworden. In 2023 heeft een aankoop plaatsgevonden. Voor de overige aankopen is de verwachting dat deze de komende jaren zal plaatsvinden. Vooralsnog wordt niet uitgegaan van onteigening, maar van minnelijke verwerving. Door het grotere exploitatietekort is een grotere verliesvoorziening nodig. Vooralsnog wordt het subsidieaandeel van de WBI voor dit project gecontinueerd evenals de daarbij behorende cofinanciering. 
 

Toelichting overige grondexploitaties Geldrop

Rielsepark
Het resterende perceel van het project Rielsepark is in 2023 verkocht en zal in 2024 transporteren. Het benodigde bedrag voor de openbare ruimte wordt gestort in de afwerkvoorziening, waarna het project in 2023 kan worden afgesloten en het resultaat kan worden verwerkt in het jaarresultaat van het grondbedrijf. 

Linze
Voor Linze is het besluit genomen om de Van der Puttschool te verplaatsen naar deze locatie. Aangezien de verplaatsing nodig is voor de woningbouwontwikkeling op de achterblijvende locatie is besloten dat de investering t.b.v. verkeersontsluiting bij Linze ten laste van de reserve grondexploitaties moet worden gebracht. Om die reden wordt een claim van € 525.000,- opgenomen. In 2024 kan de grondexploitatie worden afgesloten en kan de oorspronkelijke boekwaarde worden geboekt naar de Materiele Vaste Activa t.b.v. de school.

Emopad
De gronduitgifteprijzen voor bedrijventerreinen zijn in regionaal verband geactualiseerd. Deze vormen de basis voor de actualisatie van de betreffende grondexploitaties. Voor Emopad geldt verder dat er ontwikkelingen zijn bij de naburige percelen, waardoor de uitgifte van dit perceel later zal plaatsvinden. 

Spaarpot
Voor het perceel aan de Spaarpot zal naar verwachting in de tweede helft van 2024 een afweging worden gemaakt. Dat betekent dat nog steeds wordt uitgegaan van verkoop in 2025. 

Op basis van de verslagleggingsregels moeten grondexploitaties met substantiële aanpassingen opnieuw ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Hoewel hier geen definities of criteria voor zijn aangegeven, wordt er vanuit gegaan dat dit in 2023 voor de grondexploitatie Groot Luchen, Bogardeind, Centrum West en eventueel Bisschop van Mierlostraat van toepassing is. In het kader van deze jaarrekening worden verder geen nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aangeboden. 

Verder worden er in 2023 twee grondexploitaties afgesloten, namelijk De Waag en Rielsepark. Voor het project Rielsepark geldt dat de overeenkomst voor de verkoop van de laatste kavel eind 2023 is getekend. Op basis van het beleid t/m 2023 is deze verkoop verwerkt in de grondexploitatie. De grondtransactie zal in 2024 transporteren. Tevens is er een bedrag in de afwerkvoorziening gestort, waaruit de kosten voor een beperkte sanering en het bouwrijp maken nog bekostigd zullen worden. Het negatieve resultaat van € 37.419,- wordt ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht.

Ook voor het project De Waag geldt dat er alleen nog een bedrag nodig is voor de inrichting van het gebied. In 2023 heeft nog een boeking ten laste van het Leefbaarheidsfonds plaatsgevonden, omdat het gaat om een project met uitsluitend sociale huurwoningen. In de jaarrekening van 2022 was ook reeds een claim op het Leefbaarheidsfonds t.b.v. dit project opgenomen. De woningen worden dit jaar opgeleverd, zodat de inrichting in de tweede helft van 2024 plaats kan vinden. Het nog benodigde bedrag is in de afwerkvoorziening gestort. Het positieve resultaat van € 68.296,- wordt ten gunste van de reserve grondexploitatie geboekt.

Het resultaat in 2023 van de twee afgesloten exploitaties bedraagt in totaal (minus € 37.419,- plus € 68.296,- is) € 30.877,- positief.

Er wordt eerst een toelichting gegeven op de opnieuw vast te stellen grondexploitaties en de exploitaties die worden afgesloten. Er wordt ingegaan op het jaarresultaat en daarna op de bedragen die nog nodig zijn om de projecten af te kunnen ronden via de voorziening afgesloten complexen. Daarna wordt een toelichting gegeven op de verlieslatende projecten waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Vervolgens wordt ingegaan op de winstgevende projecten waarvoor al tussentijdse winsten zijn genomen. De mutaties van de betreffende reserve worden daarbij beschreven. Tenslotte wordt ingegaan op de mutaties van de reserve grondexploitatie.

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijke voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Op deze voorziening wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.
In 2023 zijn kosten gemaakt voor de verdere invulling van De Barrier. Deze kosten zijn o.a. om de verplaatsingsmogelijkheden van de Gamma te onderzoeken. De nog te maken inrichtingskosten van de openbare ruimte voor het bouwplan van De Waag zijn geraamd op €200.000,-. Om die reden is dit bedrag in deze voorziening gestort. Voor de beperkte sanering en het bouwrijp maken van de verkochte kavel van het project Rielsepark is een bedrag begroot van € 60.000,-. 

Verloop voorziening afgesloten complexen 2023
Saldo per 1 januari 2023	25.000
Af: uitgaven in 2023 t.b.v. (ontsluiting) Barrier:	-15.050
Beschikbaar per 31 december 2023:	9.950
Benodigd t.b.v. afgesloten plannen
Barrier	9.950
De Waag	200.000
Rielsepark	60.000
Totaal benodigd per 31 december 2023	269.950

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop hiervan is hieronder weergegeven.

De verliesvoorziening voor het project Bogardeind 85 t/m 123 is aanzienlijk verhoogd. De drie belangrijkste redenen hiervoor zijn:
-    Door de uitspraak van de Raad van State is de bouwhoogte als gevolg van de molenbiotoop ingeperkt. Dit betekent dat er 3 appartementen minder gerealiseerd kunnen worden en dat de bouwhoogte van enkele appartementen en de grondgebonden woningen is ingeperkt. Dit leidt tot verminderde grondopbrengsten.
-    Door de gestegen huizenprijzen nemen de verwervingskosten toe. 
-    Door het gestegen rentepercentage nemen de jaarlijkse rentelasten toe.

Voor het project Linze is besloten om de verplaatsingsmogelijkheden van de Van der Puttschool naar deze locatie te onderzoeken. Dit plan wordt in 2024 geconcretiseerd. Dit betekent dat de oorspronkelijke boekwaarde van de grond in 2024 waarschijnlijk naar het Materieel Vast Actief zal worden geboekt. Voor de reeds gemaakte kosten wordt nu een verliesvoorziening in het grondbedrijf getroffen. Daarnaast is besloten om een claim van € 525.000,- ten laste van de Reserve grondexploitaties te brengen t.b.v. de aanpassing van de ontsluitingsweg bij Linze. Het bedrag van € 525.000,- en het bedrag van de verliesvoorziening van bijna € 138.000,- leiden tot een taakstelling voor het woningbouwplan voor de huidige locatie van de Van der Puttschool. Inclusief de boekwaarde van € 270.000,- moet er exclusief plankosten en kosten voor bouw- en woonrijp maken op termijn dan nog ruim € 930.000,- worden terugverdiend. 

Voor het project Bisschop van Mierlostraat is de kans inmiddels meer dan 50% geworden dat deze school niet wordt verplaatst. Dat betekent dat een transformatie naar woningbouw op deze locatie waarschijnlijk niet mogelijk wordt. Dit betekent dat een verliesvoorziening wordt getroffen voor de reeds gemaakte kosten. 

Verloop verliesvoorziening lopende grondexploitaties 2023
Saldo per 1 januari 2023	4.950.994
Bij: rentebijschrijving a 2,0%:	99.020
Af: vrijval verliesvoorziening Rielse Park	-112.218
Beschikbaar per 31 december 2023:	4.937.796
Benodigd
Contante waarde te verwachten exploitatietekorten:
Emopad	51.173
Bogardeind 85-123	6.059.493
Linze	137.973
Bisschop van Mierlostraat	44.386
Totaal benodigd per 31 december 2022	6.293.025
Onttrekking uit Reserve grondexploitaties	1.355.230

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties.

Op basis van de BBV-voorschriften moet tussentijds winst worden genomen. Concretisering van de plannen, nieuwe inzichten, gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten leiden jaarlijks tot positieve of negatieve correcties op eerdere tussentijdse winsten. Door het risico op sterke mutaties in de tussentijdse winstnemingen is deze afzonderlijke reserve ingesteld. Deze meer onzekere reserve is daarom ook minder geschikt voor claims voor een financiële dekking.

Tussentijdse winstnemingen vinden alleen plaats bij grondexploitaties waarbij zowel kosten zijn gemaakt als opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij die grondexploitaties hebben reeds tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden en daar vindt vervolgens jaarlijks een correctie op plaats. In 2023 heeft dit voor de volgende grondexploitaties geleid tot de volgende (mutaties in de) tussentijdse winstnemingen.

Tussentijdse winstnemingen	+ is positief / - is negatief
Groot Luchen	525.503
Talingstraat	942
Spaarpot	-6.968
Johannesschool	-36.722

Per saldo gaat het in 2023 om een bedrag van € 482.755,- positief.

Verloop Reserve Tussentijdse winstnemingen
Saldo per 31 december 2022	1.939.615
Af: resultaatbestemming tussentijdse winstneming Grondbedrijf 2022	-556.374
Af: afdracht fondsen 2022	-186.995
Saldo per 31 december 2023	1.196.246
Bij: Resultaat tussentijdse winstneming 2023	482.755
Af: Stortingen in voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2023	-123.180
Af: Stortingen in Leefbaarheidsfonds o.b.v. verkopen 2023	-18.840
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Woongebieden o.b.v. verkopen 2023	-9.420
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen o.b.v. verkopen 2023	-21.590
Af: Stortingen in Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling o.b.v. verkopen 2023	-25.613
Saldo na resultaatbestemming 2023	1.480.358

De belangrijkste claim op de Reserve grondexploitaties heeft betrekking op de woningbouwimpuls. Hierop is een correctie gemaakt voor het project Bogardeind, omdat er voor dit project een verliesvoorziening is getroffen, die op termijn voor een deel kan worden gedekt uit de cofinanciering van de woningbouwimpuls. Daarnaast is er een claim voor de fondsafdrachten die de komende jaren nog ten laste van de lopende grondexploitaties moeten worden gebracht. 

Verloop Reserve Grondexploitaties
Saldo per 31 december 2022	15.137.793
Bij: Resultaatbestemming resultaat Grondbedrijf 2022 (excl. tussentijdse winstneming)	0
Bij: saldo fonds Bovenwijkse Voorzieningen na resultaatbestemming 2022 / terugstorting deel van de voorfinanciering kapitaallasten	239.140
Af: afwaardering extra geactiveerde plankosten Woningbouwimpuls	-347.565
Af: afwaardering niet te verhalen plankosten overige plannen derden	-188.964
Af: extra storting in verliesvoorziening Spoorzone / De Jonkvrouw	-22.747
Af: rentebijschrijving cofinanciering Woningbouwimpuls	-156.299
Saldo na besluitvorming jaarrekening 2022	14.661.358
Bij: voorlopige aanslag Vennootschapsbelasting 2023 en definitieve 2019 en 2020	32.561
Af: storting in voorziening verliessaldi grondexploitaties	-1.355.230
Saldo 31 december 2023	13.338.689
Af: claim stortingen reserves kostenverhaal (stortingen reserves 2024-2029)	-2.272.159
Af: claim t.b.v. cofinanciering Woningbouwimpuls	-4.221.493
Af: besluit over claim ontsluitingsweg Linze	-525.000
Bij: cofinanciering Bogardeind via claim Woningbouwimpuls	1.562.752
Saldo 31 december 2023 na claims	7.882.789
Voorgestelde mutaties reserve en resultaatbepaling
Bij: resultaat Grondbedrijf 2023	30.877
Bij: saldo fonds Bovenwijkse Voorzieningen na resultaatbestemming 2023 / terugstorting deel van de voorfinanciering kapitaallasten	153.180
Af: storting in verliesvoorziening De Jonkvrouw / Spoorzone	-18.372
Saldo 31 december 2023 na claims, voorgestelde mutaties reserves en voorgestelde mutaties resultaatbepaling	8.048.474

Na bovenstaande storting van € 153.180,- moet er de komende jaren nog een bedrag van 
€ 1.124.057,- vanuit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen terug worden gestort in de Reserve grondexploitaties (zie toelichting bij Bovenwijkse Voorzieningen). 

Bij het afsluiten van de lopende grondexploitaties moet er nog voor € 3.396.216,- aan fondsafdrachten ten laste van de grondexploitaties worden gebracht. Een deel hiervan heeft betrekking op Bovenwijkse voorzieningen en Netwerkverbindingen. Daarvan moet een bedrag van € 1.124.057,- nog worden teruggestort in de Reserve grondexploitaties. Dat betekent per saldo nog een claim van € 2.272.159,- op de Reserve grondexploitatie. Omdat deze claim vanaf 2024 geldt, is hier uitgegaan van het eind 2023 vastgestelde programma grondbeleid en kostenverhaal.

Op de subsidie van de woningbouwimpuls wordt 2% rente bijgeschreven. Dat betekent dat het saldo van de subsidie per 31 december 2023 € 8.130.651,- bedraagt. Voor de subsidie geldt als voorwaarde dat de gemeente eenzelfde bedrag moet inbrengen. Voor de cofinanciering geldt dan de volgende actuele financiële dekking:

Actuele financiële dekking cofinanciering
Besparing op bestaande kredieten	1.111.961
Leefbaarheidsfonds t.b.v. woningbouwimpuls	1.322.381
Herstructurering Woongebieden huidige claim t.b.v. Bogardeind	474.450
Claim Herstructurering Woongebieden	128.022
Ruimtelijke Ontwikkeling t.b.v. woningbouwimpuls	556.620
Verliesvoorziening Bogardeind	1.562.752
Claim Reserve grondexploitatie	2.658.741
Rentebijschrijving 2022	156.299
Rentebijschrijving 2023	159.425
Totaal	8.130.651

Het enige project dat op dit moment gefinancierd wordt met de reserve Herstructurering Woongebieden is Bogardeind. De actuele ruimte in deze reserve kan als aanvullende cofinanciering worden ingezet. 

Voor de materiële vaste activa is in 2023 geen afwaardering aan de orde (zie toelichting onder Materiele vaste activa). Voor De Jonkvrouw is nog geen sprake van een afwaardering, maar is de verliesvoorziening verhoogd, omdat de eindafrekening voor de subsidie Spoorse Doorsnijdingen pas na de jaarrekening van 2024 definitief opgesteld zal worden.
Op basis van de huidige inzichten zullen de fiscale afdrachten in het kader van de vennootschapsbelasting ook de komende jaren nihil zijn, omdat er nog een groot bedrag aan verliescompensatie is. Voor de jaren 2020 en 2021 wordt nog een teruggave van de voorlopige aanslagen verwacht. 

Door meerjarige exploitatielooptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken. Daarnaast moet rekening worden gehouden met claims en voorfinancieringen. 

Conform de voorschriften en het gemeentelijke beleid wordt jaarlijks het weerstandsvermogen van het grondbedrijf in beeld gebracht. Het gaat dan om de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. 
De stand van de Reserve grondexploitaties per 1 januari 2024 (voor besluitvorming resultaatbestemming) bedraagt € 7.882.789,- (na besluitvorming € 8.048.474,-). Daarnaast is de stand van de reserve tussentijdse winstneming € 1.196.246,- voor besluitvorming en € 1.480.358,- na besluitvorming. De in totaal beschikbare weerstandscapaciteit voor besluitvorming bedraagt dan € 9.079.035,- en na besluitvorming € 9.528.832,-. 

In het kader van de jaarrekening 2023 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Het gaat dan om de marktrisico’s en de specifieke risico’s per project. De benodigde weerstandscapaciteit voor de specifieke risico’s per project is berekend op € 1.427.593,-. Voor de marktrisico’s is uitgegaan van 10% opbrengstdaling in een realistisch scenario en 25% in een worse case scenario. Voor het marktrisico uitgiftevertraging is in een realistisch scenario uitgegaan van 2 jaar en in een worse case scenario van 5 jaar. De risico’s op vertraging als gevolg van bezwaar- en beroepsprocedures zijn namelijk iets kleiner geworden. Voor het renterisico is uitgegaan van 1,0% in een realistisch scenario en 3,0% in een worse case scenario. Als nieuwe leningen tegen hogere rentes worden afgesloten, dan stijgt de gemiddelde rente. Dit risico is toegenomen. De benodigde weerstandscapaciteit voor het marktrisico is berekend op € 5.624.785,-. Door de hogere eindwaarde van Groot Luchen is er meer ruimte om risico’s op te vangen, waardoor het risico is afgenomen t.o.v. vorig jaar.

Daarnaast zijn de risico’s, die zijn gerelateerd aan de subsidie van de woningbouwimpuls, geactualiseerd. Deze zijn berekend op € 1.667.527,-. Op basis van de totale analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit dus berekend op circa € 8.719.905,-.
Op basis van een benodigde weerstandscapaciteit van € 8.719.905,- en de totale beschikbare weerstandscapaciteit van € 9.079.035,- voor besluitvorming en € 9.528.832,- na besluitvorming bedraagt het weerstandsvermogen voor besluitvorming 104% en na besluitvorming 109%. 
Door het weerstandsvermogen van 109% na besluitvorming is volgens het nieuwe Programma Grondbeleid en kostenverhaal de code groen van toepassing. 

Code groen op basis van het Programma Grondbeleid en kostenverhaal betekent:
•    Reguliere risicobewaking en sturing op risicomanagement via jaarverslag.
•    Het college rapporteert in de eerstvolgende meerjarenbegroting over de ontwikkelingen ten aanzien van het weerstandsvermogen.
•    In geval van toevoeging van een negatieve exploitatie gaat het om een exploitatie, waarbij het weerstandsvermogen als gevolg hiervan niet lager wordt dan 100%.
•    De reserves van het grondbedrijf kunnen ook worden ingezet voor de afdekking van overige claims en risico’s in het ruimtelijk fysieke domein.
•    Daarnaast geldt een strategische verwervingsbevoegdheid van maximaal € 5.000.000,- per jaar.

De projecten die in exploitatie zijn, zullen naar verwachting worden afgesloten in de jaren zoals weergegeven in het onderstaande overzicht. De verwachte winsten en verliezen worden op basis van de meest actuele inzichten op basis van eindwaarde weergegeven.

Meerjarenperspectief op basis van eindwaarde

Plan	verleden	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Spaarpot-Zuid	1.755.022		1.847.840
Dorpsstraat/Johannesschool	80.573		76.007
Emopad				-54.305
Waleweinlaan					354.565
Linze		-140.732
Kavels Loeswijk			689.429
Strabrecht				39.249
Genoenhuizerweg 6				624.056
Talingstraat	1.230.617					769.937
Luchen weteringpark								71.735
Centrum West				5.390.551
Bisschop van Mierlostraat		-45.274
Groot Luchen	3.659.250							5.833.319
Bogardeind 85 - 123							-6.823.974

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de reserve grondexploitaties gestort. Tevens zal dan verrekening met de reserve tussentijdse winstneming plaatsvinden. Verliezen worden ten laste van de voorziening grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de reserve grondexploitaties wordt geboekt.

Algemeen
Voor de woningbouwimpuls is het van belang om te weten dat de verantwoording van de projecten conform de richtlijnen van de BBV (controle accountant) afwijkt van die van de SiSa-verantwoording (controle subsidieverstrekker). Voor de BBV geldt dat bij de boekwaarde wordt uitgegaan van:
-    de plankosten na aftrek van eerdere afwaarderingen en/of andere financiële dekking
-    de werkelijke aankoopkosten
-    Voor wat betreft de rente wordt er nauwelijks rente bijgeschreven, omdat er alleen rente wordt geboekt op de BBV-boekwaarde van de grondexploitaties. Daarom wordt 2% rente bijgeschreven op zowel de subsidie als de cofinanciering. Als in de toekomst blijkt dat dit ter dekking van de werkelijke rente en de kosten- en opbrengstenindex niet nodig blijkt, dan zou dat in de toekomst gecorrigeerd kunnen worden.

Voor de SiSa-verantwoording geldt:
-    de totale plankosten (inclusief de eerdere afwaarderingen en/of andere financiële dekking)
-    voor (de aankoopkosten van) het onroerend goed dat de gemeente al in eigendom had bij de subsidieaanvraag geldt het inbrengwaarderapport (onderdeel van subsidieaanvraag) en voor aankopen na de subsidieaanvraag geldt de taxatie en bijkomende kosten
-    het door de subsidieverstrekker gehanteerde rentepercentage van 2%

Het gebied van de CentrumImpuls Geldrop bestaat uit meerdere deelgebieden en een algemeen deel, waarbij de actuele stand van zaken hieronder beschreven staat. 

Algemene deel
De actuele boekwaarde van het algemene deel van de woningbouwimpuls conform BBV bedroeg eind 2022 € 51.509,-. Eind 2023 is er door dekking uit de beschikbare kredieten geen boekwaarde meer conform BBV.

Conform SiSa bedroeg de boekwaarde eind 2022 € 787.368,- en eind 2023 € 1.237.621,-. Na 2% rentebijschrijving over de SiSa-boekwaarde van 2022 bedroeg de boekwaarde eind 2023 € 1.253.368,-. Zodra de rente over de boekwaarde van 2023 wordt bijgeschreven bedraagt de SiSa-boekwaarde van het algemene deel € 1.278.436,-. 

Industrieel Erfgoed
De transformatie van bedrijventerrein de Bleekvelden naar een woongebied verloopt volgens verwachting. Daarbij worden ongeveer driehonderd woningen gerealiseerd. Dat zijn er ongeveer tachtig meer dan waar in de subsidieaanvraag van uit was gegaan. In het deelgebied is sprake van een meer dan gemiddeld aandeel betaalbare woningen. Het verwachte exploitatietekort ontwikkelt zich binnen het budget voor dit deelgebied. 

De twintig loftwoningen worden in 2024 opgeleverd. Daarnaast zal in 2024 worden gestart met de bouw van veertig woningen in de middenhuur. Aan de Mierloseweg is een bouwplan in voorbereiding voor 72 tot 81 appartementen, waarvan ongeveer 60% in de betaalbare categorie. Medio 2024 zal het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Ook een bestemmingsplan voor 51 appartementen, waarvan ongeveer 80% in de betaalbare categorie, zal medio 2024 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. 

Voor de laatste twee deelprojecten is het bestemmingsplan voor 110 appartementen eveneens in procedure gebracht. Aangezien hierover nog geen overeenstemming is bereikt, heeft tevens een exploitatieplan ter inzage gelegen. In 2024 hopen we alsnog overeenstemming te kunnen bereiken met de betrokkenen, zodat met de bouw van alle woningen in dit deelgebied voor februari 2030 gestart kan zijn. Uit het exploitatieplan en de vier overeenkomsten die zijn gesloten, blijkt dat dit deelgebied binnen het begrote exploitatietekort gerealiseerd kan worden.

De boekwaarde van dit deelgebied conform BBV bedroeg eind 2022 € 195.320,- en eind 2023 € 466.866,-. Conform SiSa bedroeg de boekwaarde na rentebijschrijving eind 2022 € 197.603,- en eind 2023 € 473.101,-. Na rentebijschrijving over de boekwaarde van 2023 wordt dit € 482.563,-. Door een aankoop, waarvoor de overeenkomst eind 2023 is getekend, zal de boekwaarde in 2024 aanzienlijk toenemen. Op basis van de actuele cumulatieve exploitatieopzet voor dit deelgebied blijkt nog steeds een exploitatietekort binnen het bij de aanvraag geraamde budget.

Centrum
Voor het centrum van Geldrop is een budget van € 7,8 miljoen beschikbaar vanuit de subsidie en bijbehorende cofinanciering. In december 2023 is een ontwerpbestemmingsplan in procedure gegaan voor het deelgebied Bezorgershof voor de toevoeging van maximaal 110 woningen in dit gebied, waarvan 50% in het betaalbare segment. Nadat dit bestemmingsplan in het tweede kwartaal is vastgesteld, zal moeten blijken hoeveel eigenaren initiatieven ontplooien of concretiseren binnen de gestelde kaders. In 2025 kan dan een eerste inschatting worden opgemaakt voor hoeveel woningen er uiteindelijk bouwplannen worden voorbereid. 

Voor het deelgebied van het voormalig postkantoor en omgeving is eind 2023 een structuurvisie ter inzage gegaan. Nadat deze structuurvisie in het tweede kwartaal van 2024 is vastgesteld, kunnen er uiteindelijk ongeveer zeventig woningen in dit deelgebied gerealiseerd worden. Met de vaststelling van de structuurvisie wordt ook het gemeentelijke voorkeursrecht in dit gebied gecontinueerd. De gemeente is in overleg over de verwerving van de diverse onroerende zaken om een integrale ontwikkeling mogelijk te kunnen maken. Ook hiervoor zal in 2025 de balans worden opgemaakt. 

Het cumulatieve exploitatietekort voor het Bezorgershof, de bijbehorende parkeeroplossing en de voormalige postkantoorlocatie gezamenlijk bedraagt naar verwachting nog steeds ongeveer €3,6 miljoen. Indien de verwachtingen in de komende jaren ongewijzigd zouden blijven, dan zou het restantbudget van € 4,2 miljoen vanuit de subsidie en bijbehorende cofinanciering beschikbaar kunnen blijven voor het exploitatietekort voor de transformatie van de verschillende deelprojecten van het Marktplein. 

De actuele boekwaarde van de deelgebieden Bezorgershof, bijbehorende parkeeroplossing en voormalige postkantoorlocatie conform BBV bedroeg eind 2022 € 672.808,- als de boekwaarde van Langstraat 12 van € 350.544,- hierin wordt meegenomen. Na afschrijving op Langstraat 12 naar € 333.016,- wordt eind 2023 de boekwaarde conform BBV € 860.176,-.

Conform SiSa bedroeg de boekwaarde eind 2022 € 812.362,-. Dat is inclusief een boekwaarde van € 350.544,- voor de verwerving van Langstraat 12. Vorig jaar bedroeg de boekwaarde conform de SiSa-regels nog € 83.229,-, maar door een wijziging in 2023 van de waardering conform de SiSa-regels is dat € 350.544,- geworden. Als geen correctie wordt doorgevoerd op de rentebijschrijving van 2022, maar de rentebijschrijving over 2023 plaatsvindt conform de nieuwe inbrengwaarde dan bedraagt de SiSa-boekwaarde eind 2023 € 1.129.344,-. Na rentebijschrijving over de boekwaarde 2023 wordt dit € 1.151.931,-.

De actuele boekwaarde van het deelgebied Marktplein conform BBV bedroeg eind 2022 € 117.728,- en conform SiSa € 118.013,-. Eind 2023 bedraagt de boekwaarde conform BBV € 171.549,-. Inclusief 2% rentebijschrijving over de SiSa-boekwaarde van 2022 bedraagt de SiSa-boekwaarde eind 2023 € 208.480,-. Na rentebijschrijving over de boekwaarde 2023 wordt dit € 212.650,-. 

Lommerrijk
Voor Lommerrijk geldt dat het eerste deelproject Kersenhof aan de Nieuwendijk nagenoeg is opgeleverd. Verder is er een gebiedsvisie in voorbereiding, waarbij de woningaantallen per deelproject afwijken van die van de oorspronkelijke subsidieaanvraag. Daarbij blijken bepaalde locaties, zoals Heggestraat en Stationsstraat 66, moeilijker realiseerbaar. Voor andere locaties geldt dat woningbouwaantallen kunnen afwijken van de oorspronkelijke aanvraag. De verwachting is dat eventuele lagere aantallen woningen in dit deelgebied kunnen worden opgevangen met hogere aantallen woningen in een ander deelgebied, zoals Industrieel Erfgoed.

De boekwaarde van dit deelgebied conform BBV bedroeg eind 2022 € 1.292.955 ,-. Daarvan had € 1.180.133,- betrekking op het deelproject Stationsstraat 33. Door een boeking van € 280.000,- (25% van het oorspronkelijke aankoopbedrag) ten laste van de subsidie Spoorse Doorsnijdingen, is de BBV-boekwaarde voor Stationsstraat 33 eind 2023 lager geworden, namelijk € 854.053,-. 

Door het besluit om de verplaatsing van de Van der Puttschool naar de Linze te onderzoeken is er een reële kans ontstaan dat de achterblijvende locatie kan worden herontwikkeld. Dat betekent dat een afzonderlijk deelproject voor de achterblijvende locatie is geopend en de huidige boekwaarde van € 270.006,- van de Van der Puttschool is geboekt naar dit deelproject. Door de boeking van €280.000,- ten gunste van het deelproject Stationsstraat 33 is ondanks de toevoeging van de boekwaarde van de Van der Puttschool met € 270.006,- in totaal toch een iets lagere BBV-boekwaarde ontstaan voor het totale deelgebied. Eind 2023 is het namelijk € 1.272.036,-. 

Door toevoeging van de Van der Puttschool in 2023 betekent dit voor de SiSa-boekwaarde dat de inbrengwaarde van zowel de Van der Puttschool als de bijbehorende gymzaal nu zijn opgenomen in de totale SiSa-boekwaarde van dit deelgebied. Voor de boekwaarde eind 2023 moeten de oude historische kosten en opbrengsten geëlimineerd worden. Voor wat betreft het exploitatieresultaat voor dit deelgebied is de verwachting dat het totale resultaat aansluit bij het oorspronkelijk berekende exploitatieresultaat voor dit deelgebied.  

Eigenzinnig & Duurzaam
Voor het gebied Eigenzinnig & Duurzaam geldt, dat het deelproject De Burcht gereed is. Verder is het bestemmingsplan voor het project Bogardeind 85 t/m 123 onherroepelijk geworden. Zoals toegelicht bij de betreffende grondexploitatie is het verwachte exploitatietekort voor dit project toegenomen tot ongeveer € 6,0 miljoen. In de subsidieaanvraag is uitgegaan van een tekort van € 3,0 miljoen. Dit extra exploitatietekort zal niet gecompenseerd kunnen worden door lagere exploitatietekorten in andere gebieden. Dat betekent dat de aanvullende dekking via de verliesvoorziening van het grondbedrijf met ruim € 1,3 miljoen is verhoogd. Deze extra dekking is voorlopig ten laste van de reserve grondexploitatie gebracht. Door het huidige weerstandsvermogen van het grondbedrijf is die financiële dekking op dit moment verantwoord. Bij een economische recessie en dalende woningprijzen zou een andere financiële dekking noodzakelijk kunnen worden.

Voor het deelgebied Bogardeind 41 t/m 71 zijn in 2023 twee panden gekocht. Deze zijn verwerkt in de boekwaarde van dit deelgebied. Aangezien het hier gaat om panden die aansluiten op bezit van een van de woningcorporaties en de gemeente sociale woningen in dit gebied wil toevoegen, zal de planvorming samen met de corporatie worden opgepakt. Voor het laatste deelproject aan de Laarstraat geldt tenslotte dat dit project mede door de molenbiotoop moeilijk realiseerbaar is. 

De boekwaarde van deelgebied Eigenzinnig & Duurzaam conform BBV bedroeg eind 2022 € 1.752.469,-. Na boeking van de gekochte panden van € 701.085,- bedraagt eind 2023 de boekwaarde conform BBV € 2.755.204,-.

Door de wijziging ten aanzien van de waardering van het door de gemeente gekochte onroerend goed conform SiSa betekent dit dat de waarde van een aantal woningen van het project Bogardeind 85 t/m 123 in 2023 is gewijzigd. Eind 2022 bedroeg de SiSa-boekwaarde van de gekochte woningen € 1.393.278,-. Na aankoop van een extra woning in 2023 en de nieuwe wijze van waardering is de SiSa-boekwaarde € 1.752.398,- geworden. Inclusief de toevoeging van de in 2023 gekochte panden Bogardeind 59 en 61 (voor het deelproject Bogardeind 43 t/m 71) resulteert dat in een totale SiSa-boekwaarde eind 2023 van € 2.555.057,-. Als geen correctie wordt doorgevoerd op de rentebijschrijving van 2022, maar de rentebijschrijving over 2023 plaatsvindt conform de nieuwe inbrengwaarde dan bedraagt de SiSa-boekwaarde na rentebijschrijving over de SiSa-boekwaarde van 2023 € 2.606.158,-.

Met de extra financiële dekking van € 3,0 miljoen voor het project Bogardeind 85 t/m 123 via de verliesvoorziening van het grondbedrijf en € 3,0 miljoen via de subsidie en cofinanciering van de woningbouwimpuls blijft het een uitdaging om het totale exploitatietekort voor dit gebied binnen het beschikbare budget van de woningbouwimpuls gerealiseerd kan worden. De actuele situatie van de andere deelgebieden bieden echter nog voldoende perspectief om deze eventuele tegenvaller op te kunnen vangen.

Maatregelen algemeen
Naast de diverse deelgebieden zijn er in de subsidieaanvraag ook maatregelen opgenomen. Voor wat betreft de maatregelen in de openbare ruimte hebben er in 2023 geen (substantiële) investeringen plaatsgevonden. De boekwaarde is alleen enigszins opgelopen als gevolg van de afronding van een aantal uitgevoerde maatregelen en de voorbereidingskosten voor een aantal nog uit te voeren maatregelen. Eind 2022 was voor € 5.795.141,- geïnvesteerd in maatregelen in de openbare ruimte. Daarvan was € 1.223.575,- toerekenbaar aan het gebied van de woningbouwimpuls. Eind 2023 bedroeg het geïnvesteerde bedrag € 5.879.011,- en was het toerekenbare deel daarvan € 1.243.971,-.

De maatregelen die zijn afgerond of nagenoeg zijn afgerond zijn de herinrichting van de Mierloseweg – J.Peijnenburgweg, het kruispunt J. Peijnenburgweg / Dommeldalseweg en het parkeerterrein Molenstraat.

Voor de stikstofrechten geldt dat er in 2023 alleen plankosten zijn gemaakt voor de voorbereiding van de toekenning van de stikstofrechten. Dat betekent dat de boekwaarde als gevolg hiervan is opgelopen van € 707.120,- eind 2022 naar € 745.098,- eind 2023. 

Voor het totaal van de maatregelen geldt nog steeds dat er van wordt uitgegaan dat dit binnen de beschikbare toerekenbare budgetten van de woningbouwimpuls kan worden uitgevoerd. Voor de overige financiële dekking geldt voor de meeste investeringen dat er al budgetten in de meerjarenbegroting zijn opgenomen. 

Materiële Vaste Activa

Onroerend goed dat wordt verworven voordat er een bestemmingsplan en grondexploitatie wordt vastgesteld wordt niet geadministreerd in het grondbedrijf, maar onder de materiële vaste activa. Jaarlijks wordt beoordeeld of een afwaardering van dit onroerend goed aan de orde is. In het kader van de jaarrekening van 2023 heeft die beoordeling weer plaatsgevonden.

De actuele boekwaarde voor onroerend goed als onderdeel van de projecten van de WBI:

Actuele boekwaarde onroerend goed als onderdeel van de projecten van de WBI	Boekwaarde per 31-12-2022	Geboekt in 2023	Boekwaarde per 31-12-2023	Taxatie
Verworven in 2023
Bogardeind 59-61		701.085	701.085	695.000 (2023)
Reeds in eigendom in 2023
Stationsstraat 33	1.180.133		854.053
Langstraat 12	341.780		333.016

De actuele boekwaarde voor onroerend goed als onderdeel van de maatregelen van de WBI:

Actuele boekwaarde onroerend goed als onderdeel van de maatregelen van de WBI	Boekwaarde per 31-12-2022	Geboekt in 2023	Boekwaarde per 31-12-2023	Taxatie
Gijzenrooi 8	604.006		604.006

De actuele boekwaarden van de overige onroerende zaken:

Actuele boekwaarde overige onroerende zaken	Boekwaarde per 31-12-2022	Geboekt in 2023	Boekwaarde per 31-12-2023	Taxatie
Verworven in 2023
Goorsedijk		564.211	564.211	545.000 (2023) excl. 20.000 waarde put
Reeds in eigendom in 2023
Landbouwgronden Gijzenrooi	1.675.285		1.684.576
Bouwblok Gijzenrooi	119.917		135.410
Percelen Fazantlaan	699.829		699.829
Sluisstraat 130/Goorstraat 80	189.934		184.867
Pastoor de Winterstraat 11	448.626		436.820
Bogardeind 178	316.154		316.154

Voor de hierboven weergegeven locaties bestaat het voornemen om hiervoor een bestemmingswijziging voor te bereiden. Over deze locaties kan het volgende worden vermeld:

•    Om de woningbouwopgave voor de woningbouwimpuls voor het deelgebied Eigenzinnig en Duurzaam te kunnen realiseren is voor het deelgebied Bogardeind 43 t/m 71 de locatie Bogardeind 59-61 verworven. In overleg met woningbouwvereniging Woonbedrijf wordt een bouwplan voorbereid. Bij een eventueel exploitatietekort moet financiële dekking binnen de kaders van de woningbouwimpuls plaatsvinden. Er is een recente taxatie beschikbaar. Een correctie op de huidige boekwaarde is op dit moment niet aan de orde.
•    De locatie aan de Goorsedijk is door de gemeente aanvankelijk verworven t.b.v. tijdelijke woningbouw. De gemeenteraad kon zich niet vinden in de berekening en de financiële dekking van het exploitatietekort. Om die reden zullen de mogelijkheden voor structurele woningbouw worden onderzocht. Op basis van een gemiddelde dichtheid zou een positieve grondexploitatie mogelijk moeten zijn. De beschikbare taxatie is van 2023. Een correctie op de huidige boekwaarde is op dit moment niet aan de orde.
•    De gemeente is al enige tijd eigenaar van de locatie aan de Stationsstraat 33 in Geldrop. De stedenbouwkundige invulling van deze locatie is onderdeel van de stedenbouwkundige visie voor Lommerrijk die in voorbereiding is. Het gebouw wordt op dit moment tijdelijk bewoond door mensen uit Oekraïne. De meest recente taxatie dateert uit 2019 en hanteert afhankelijk van de toekomstige invulling een taxatiewaarde met een bandbreedte tussen € 1.015.000 en € 2.090.000. Er wordt uitgegaan van een sluitende grondexploitatie en anders moet de dekking plaatsvinden binnen de financiële kaders van de woningbouwimpuls. Een correctie op de huidige boekwaarde is op dit moment niet aan de orde.
•    In 2019 is de locatie aan de Goorstraat/Sluisstraat gekocht. Deze zal ter zijner tijd met het naastgelegen tankstation worden herbestemd tot een woningbouwinvulling. In 2021 heeft een afwaardering van deze locatie plaatsgevonden op basis van een beschikbare taxatie van € 195.000,-. 
•    In 2020 is een woning aan de Pastoor de Winterstraat in Mierlo gekocht. De herontwikkeling van deze locatie zal mogelijk worden meegenomen in een totale herontwikkeling van een groter gebied. Uit een waardebepaling is in 2021 gebleken dat de verkoopwaarde € 525.000,- bedroeg. Woningprijzen zijn sindsdien alleen maar gestegen. Een afwaardering is daarom niet aan de orde.
•    In 2021 is een winkel met bovenwoning aan de Langstraat gekocht. Het perceel aan de achterzijde is van belang voor de invulling van de oostzijde van Bezorgershof. Dit is één van de gebieden van de centrum impuls Geldrop. De locatie is op de vrije markt gekocht voor de prijs waarvoor deze werd aangeboden. Gezien de prijsontwikkelingen sindsdien is een afwaardering op dit moment niet aan de orde.
•    In 2021 is grond gekocht aan de Fazantlaan in Mierlo voor € 40,- per m2. Deze locatie vormt de afronding van de wijk Groot Luchen. Er is een bestemmingsplan in procedure met een grondexploitatie waarvan het verwachte exploitatieresultaat positief is. In 2024 zal het bestemmingsplan en de grondexploitatie worden vastgesteld. Afwaardering is daarom niet aan de orde.
•    In 2020, 2021 en 2022 zijn extra agrarische gronden verworven in het gebied Gijzenrooi. Deze gronden maken onderdeel uit van de Landbouwgronden Gijzenrooi. De totale marktwaarde van de agrarische gronden is hoger dan de boekwaarde. Een afwaardering van de gronden is daarom niet aan de orde.
•    In 2022 heeft de gemeente met behulp van de subsidie voor de woningbouwimpuls stikstofrechten gekocht door het bestaande bouwblok en de milieuvergunning van een pluimveehouderij te kopen. Daarmee is ook voldaan aan de voorwaarde van de provincie om een bouwblok voor een stadsboerderij te kunnen realiseren. Inclusief subsidie, gemeentelijke cofinanciering en de uitgifte van bouwrijpe gronden voor een stadsboerderij en enkele ruimte voor ruimte kavels wordt uitgegaan van een sluitende businesscase. Een afwaardering van de huidige boekwaarde is daarom niet aan de orde. 
•    In 2022 is de woning aan het Bogardeind 178 gekocht t.b.v. de toekomstige infrastructurele aanpassingen in het kader van de verbreding van de A67. Uit een taxatie bleek dat door toekomstige sloop sprake was van een afwaardering. Deze is in 2022 geboekt ten laste van een beschikbaar krediet. Een verdere afwaardering is niet aan de orde.
 
Relevante grondaankopen binnen lopende grondexploitaties worden toegelicht bij de toelichting op de betreffende grondexploitatie. Verder lopen er aankoopgesprekken voor een aantal locaties waarop wvg is gevestigd. Ook voor of t.b.v. het gebied van de centrumimpuls Geldrop zullen de komende jaren nog een aantal aankopen plaatsvinden om de plannen gerealiseerd te kunnen krijgen en daarmee aan de subsidievoorwaarden te kunnen voldoen. 

Naast de materiële vaste activa zijn er ook immateriële vaste activa die zijn gelieerd aan ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat dan om de Ruimte voor ruimte rechten. Het saldo van deze rechten per 1 januari 2023 bedroeg € 480.000,-. Begin 2023 is een recht verkocht voor € 120.000,-. Dit bedrag is geboekt in 2023 en in 2024 ontvangen. Eind 2023 zijn nog twee rechten verkocht. De ruimtelijke procedure voor dit bestemmingsplan loopt en zal in 2024 worden vastgesteld. De facturering van de 1e termijn (€ 40.000) van twee titels heeft in 2023 plaatsgevonden, waardoor het saldo per 31 december 2023 € 320.000,- bedraagt. Het restant van de facturatie zal in 2024 plaatsvinden, waardoor eind 2024 nog een boekwaarde van €120.000,- zal resteren. Een afwaardering is dan ook niet aan de orde.

Geactiveerde plankosten

In het verleden werd voor ruimtelijke plannen slechts de legesverordening toegepast, waarbij de gemeentelijke kosten vele malen hoger waren dan de leges. Sinds enkele jaren wordt gebruik gemaakt van de landelijke plankostenscan voor berekeningen van de te verwachten plankosten per bouwplan. Die kosten worden opgenomen in anterieure overeenkomsten. Sommige projecten blijken niet door te gaan en voor andere projecten blijkt dat de plankosten hoger zijn geweest dan de te verhalen kosten. In dat geval zouden die kosten alsnog ten laste van het resultaat van de algemene dienst moeten worden gebracht. Om afboeking van plankosten te beperken wordt gewerkt met plankostenbrieven en intentieovereenkomsten. In een eerder stadium van de planvorming is een initiatiefnemer dan plankosten verschuldigd. 

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is jaarlijks een krediet van € 75.000,- beschikbaar. Een klein deel van dit krediet wordt aangewend voor planvorming voor toekomstige grondexploitaties. Het grootste deel van het krediet wordt gebruikt voor planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking voor de plankosten is geregeld. 

Voor het centrumplan van Geldrop waren ook t/m 2022 al veel plankosten gemaakt. Na een afboeking van € 872.356,- stonden deze per 1 januari 2023 geactiveerd voor een bedrag van € 1.191.005,-. Ook in 2023 zijn veel voorbereidingen getroffen voor de transformatie van Bleekvelden, de postkantoorlocatie, het Bezorgershof en de overige gebieden van de woningbouwimpuls. Dat leidt in 2023 tot een toename van de plankosten met € 1.321.417,-. Er is echter een krediet beschikbaar van €400.000,-. Daarnaast kan een krediet van € 300.000,- voor versnelling van de woningbouw worden benut om te voorkomen dat het in de subsidieaanvraag geraamde bedrag van € 1.713.670,- te veel wordt overschreden. Een bedrag van € 238.897,- is hiervoor gebruikt. Hierdoor ontstaat een toevoeging aan de geactiveerde kosten van (€ 1.321.417,- minus € 400.000,- minus € 238.897,- is) € 682.520,-. Het totaal aan geactiveerde plankosten voor de woningbouwimpuls bedraagt dan (€ 1.191.005,- plus € 682.520,- is) € 1.873.525,-. Aangezien t/m 2022 € 80.331,- aan verhaalde plankosten is ontvangen en in 2023 € 43.500,- is t/m 2023 € 123.831,- ontvangen. Feitelijk is dan sprake van een bedrag van € 1.749.694,- aan geactiveerde plankosten.

Voor de voorbereiding van plannen op gronden van derden blijkt het krediet van € 75.000,- niet toereikend. Op basis van het onderstaande overzicht blijkt een tekort van € 65.479,-. Daarvoor zal het andere deel van het krediet van € 300.000,- worden gebruikt.

	Boekwaarde	Voorziening of afwaardering	Motivatie	Restant boekwaarde
Van Stipdonk	101.757	30.000	O.b.v. overeenkomst 90.443 te verhalen	71.757
Heer de Heuschweg 115	21.379	21.379	Uitloop investering openbare ruimte
Grote Bosweg RvR	13.007	13.007	Plan gaat niet door
Landgoed Eendenpoel	19.234	19.234	Plan gaat niet door
De Akert	10.639	10.639	Plan gaat niet door
Zonnepark De Weijer	7.168	7.168	Plan gaat niet door
Mierloseweg 156	8.229	8.229	Plan gaat niet door
Overig	16.120	16.120	Gaan niet door
Burg. Pankenstraat	5.873	5.873	Overschrijding
Aardborstweg 16	4.460	4.460	Overschrijding
Broekstraat 79-83	4.370	4.370	Overschrijding
Totaal		140.479

Er is een intentieovereenkomst gesloten voor de verplaatsing van Van Stipdonk. Deze wordt nu geconcretiseerd in een anterieure overeenkomst en de stukken t.b.v. de ruimtelijke procedure worden voorbereid. De gemaakte plankosten zijn hoger dan de kosten die we op basis van de plankosten-berekening in rekening kunnen brengen. Om die reden wordt een bedrag van € 30.000,- afgeboekt. 

Voor het plan aan de Heer de Heuschweg zijn de plankosten hoger geweest dan de kosten die verhaald konden worden. Verder werd het van belang gevonden om de nieuwe openbare ruimte zelf te realiseren. De kosten voor deze openbare ruimte waren echter hoger dan vooraf berekend en overeengekomen met initiatiefnemer. Verder was de gemeente met Ruimte voor Ruimte in overleg over de realisatie van vrijstaande woningen nabij de Grote Bosweg. In het kader van de omgevingsvisie en het programma natuur is een heroverweging gemaakt en is geconcludeerd dat dit plan in deze vorm niet mogelijk was. Om die reden vindt een afwaardering van de plankosten plaats. Daarnaast zijn nog een aantal andere plannen niet doorgegaan of de kosten zijn hoger geweest dan de ontvangen bijdrage. Ook die geactiveerde plankosten worden ten laste van beschikbare kredieten gebracht.

Voor het plan Spoorzone, waaronder De Jonkvrouw, is een voorlopige concept-eindafrekening voor de subsidie voorbereid. Op basis van de overeenkomsten met de woningcorporatie kan de gefaseerde uitbetaling van hun subsidieaandeel plaatsvinden. In 2025 zal de eindafrekening van de subsidie worden ingediend. Dan moet blijken of dekking van de onderstaande voorziening ten laste van bestaande kredieten en/of de subsidie mogelijk is. Na toevoeging van de kosten voor 2023 moeten de onderstaande bedragen als volgt worden verhoogt: 

	Boekwaarde	Voorziening	Restant boekwaarde	Motivatie
Spoorzone / De Jonkvrouw t/m 2022	402.226	301.669	100.557
Kosten 2023	24.495	18.372	6.123
Kosten totaal t/m 2023	426.721	320.041	106.680	Minimaal 25% subsidiabel

Reserves nota kostenverhaal 2015 en Programma Grondbeleid en Kostenverhaal 18-12-2023

Na amendering heeft de gemeenteraad op 11 december 2023 het Programma Grondbeleid en kostenverhaal goedgekeurd. Op 18 december 2023 is het definitieve Programma vastgesteld door het college, waarbij het nieuwe beleid per 1-1-2024 in werking zal treden, tegelijk met de invoering van de Omgevingswet. Het bovenstaande betekent dat voor de jaarrekening van 2023 de oorspronkelijke nota kostenverhaal van 9 maart 2015 nog van toepassing is. De overeenkomsten die in 2023 zijn gesloten zijn gebaseerd op dat beleid. In deze paragraaf wordt een actuele situatie van de oorspronkelijke fondsen beschreven. Stortingen o.b.v. gemeentelijke grondverkopen in 2023 zijn hieronder weergegeven, evenals de afspraken uit getekende anterieure overeenkomsten, voor zover die in 2023 zijn ontvangen. In 2022 is besloten om de claims die er op rusten t.b.v. de woningbouwimpuls in afzonderlijke saldo’s weer te geven. Hieronder wordt de actuele situatie beschreven. 

Reserve Bovenwijkse Voorzieningen
Bijdragen in deze Reserve moeten worden aangewend voor de voorzieningen, zoals deze zijn beschreven in de op 9 maart 2015 vastgestelde nota kostenverhaal en uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie of in het op 18 december 2023 vastgestelde Programma Grondbeleid en kostenverhaal. Ook bij een lager weerstandsvermogen kan er geen vrijval ten gunste van de Reserve grondexploitaties plaatsvinden met uitzondering van het terugstorten van de voorfinanciering.

Beschikbaar gestelde bedrag via reserve Bovenwijkse voorzieningen		2.606.667
Benodigde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2015-2022		3.883.904
Tekort per 1 januari 2023		-1.277.237
Stand per 1 januari 2023	0
Storting in 2023 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten	30.000
Saldo 31 december 2023	30.000
Storting in 2024 o.b.v. verkopen 2023	123.180
Saldo na besluitvorming	153.180
Terugstorting in 2024 naar reserve grondexploitaties	-153.180	153.180
Saldo na terugstorting	0
Actueel tekort / resterende voorfinanciering reserve grondexploitaties		-1.124.057

Reserves Leefbaarheidsfonds

Bijdragen in deze reserves moeten worden aangewend voor flankerend beleid t.b.v. de sociale doelgroep. Er lopen diverse initiatieven voor sociale woningbouw. Deze kunnen ondersteund worden met deze middelen. Zodra er overeenkomsten zijn gesloten, worden ze als claim op deze reserve opgenomen.

Saldo Leefbaarheidsfonds WBI 1 januari 2023	1.333.166
Storting 2023 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten	0
Saldo 31 december 2023	1.333.166
Claim cofinanciering WBI	-1.322.381
Beschikbaar per 31 december 2023	10.785
Terugstorting 2024 naar Leefbaarheidsfonds overig	-10.785
Beschikbaar na besluitvorming	0
Saldo Leefbaarheidsfonds overig 1 januari 2023	368.297
Storting in 2023 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten	27.831
Onttrekking in 2023 t.b.v. sociale woningbouw De Waag	-159.950
Onttrekking in 2023 t.b.v. sociale woningbouw Groot Luchen	-87.920
Saldo per 31 december 2023	148.258
Storting uit Leefbaarheidsfonds WBI	10.785
Storting in 2024 o.b.v. verkopen 2023	18.840
Saldo na resultaatbestemming 2023	177.883
Claim aan derden o.b.v. anterieure overeenkomsten (St. Jozefkerk)	-56.700
Saldo na claims	121.183

Reserves Herstructurering Woongebieden

Bijdragen in deze reserves moeten worden aangewend voor de herstructurering van woongebieden, zoals aan de oostzijde van het Bogardeind tussen de Beukelaar en de Laan der Vier Heemskinderen.

Saldo Herstructurering Woongebieden WBI 1 januari 2023	5.393
Storting in 2023 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten	0
Storting t.b.v. claim WBI	128.022
Saldo 31 december 2023	133.415
Terugstorting 2024 naar Herstructurering Woongebieden overig	-5.393
Beschikbaar na besluitvorming	128.022
Claim cofinanciering WBI	-128.022
Beschikbaar na claim	0
Saldo Herstructurering Woongebieden overig 1 januari 2023	152.093
Storting in 2023 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten	17.276
Onttrekking t.b.v. claim WBI	-128.022
Saldo per 31 december 2023	41.347
Storting Herstr. Woongebieden WBI	5.393
Storting in 2024 o.b.v. grondverkopen 2023	9.420
Beschikbaar na resultaatbestemming	56.160

Er lopen geen nieuwe initiatieven voor het herstructureren van woongebieden. Dat betekent dat vooralsnog ook het overige saldo kan worden gebruikt voor het project Bogardeind. 

 

Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen

Bijdragen in deze reserve worden aangewend voor herstructurering van bedrijventerreinen/-locaties.

Saldo per 1 januari 2023	42.054
Storting in 2023 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten	3.750
Saldo 31 december 2023	45.804
Storting in 2024 o.b.v. verkopen 2023	21.590
Saldo na besluitvorming	67.394
Claim Bleekvelden	-26.564
Saldo na claim Bleekvelden	40.830

Er lopen op dit moment geen nieuwe initiatieven.

Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling 

Bijdragen in deze reserves worden aangewend voor de acht in de nota kostenverhaal genoemde doeleinden of de in het Programma Grondbeleid en kostenverhaal genoemde doeleinden.

Saldo Ruimtelijke Ontwikkeling WBI 1 januari 2023	562.013
Storting in 2023 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten	0
Claim t.b.v. cofinanciering Woningbouwimpuls	-556.620
Saldo per 31 december 2023	5.393
Terugstorting 2024 naar Ruimtelijke Ontwikkeling overig	-5.393
Saldo na besluitvorming	0
Saldo Ruimtelijke Ontwikkeling overig 1 januari 2023	163.710
Storting in 2023 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten	38.553
Saldo per 31 december 2023	202.263
Storting uit Ruimtelijke Ontwikkeling WBI	5.393
Storting in 2024 o.b.v. verkopen 2023	25.613
Saldo na besluitvorming	233.269

Er zijn op dit moment geen claims t.b.v. de doeleinden uit de nota kostenverhaal 2015 of het Programma Grondbeleid en kostenverhaal 2023. Ook voor het saldo t.b.v. de woningbouwimpuls is het van belang dat deze worden besteed aan één van de acht doeleinden uit de nota kostenverhaal 2015 of het Programma Grondbeleid en kostenverhaal 2023. 

 

Reserves Programma Grondbeleid en Kostenverhaal
Zoals toegelicht bij de mutaties van de Reserve grondexploitatie moet er bij het afsluiten van de lopende grondexploitaties nog voor € 3.396.216,- aan fondsafdrachten ten laste van de grondexploitaties worden gebracht. Dat is gebaseerd op de afdrachten op basis van het nieuwe Programma Grondbeleid en Kostenverhaal, zoals dat vanaf 1-1-2024 van toepassing is. Dat betekent dat er vanaf 2024 geen toevoeging aan de hiervoor genoemde reserves meer plaatsvindt voor zover het gaat over de gemeentelijke grondexploitaties. Wel zullen er nog toevoegingen zijn op basis van  overeenkomsten die in 2023 nog zijn gesloten. 

De nieuwe Reserves (Bovenwijkse Voorzieningen, Sociale woningbouw, Stedelijke herstructurering, Natuur-, Landschap en Groenstructuur, Netwerkverbindingen en Investeringen Ruimtelijke Ontwikkeling) zullen pas bij de jaarrekening van 2024 worden gevoed en worden toegelicht. Er moet nog worden bepaald op welk moment de bestaande Reserves op basis van het oude beleid opgeheven kunnen worden. Vanaf welk jaar ook de compensatiefondsen (parkeercompensatie, watercompensatie en Natuur- en groencompensatie) toegelicht moeten worden is afhankelijk van het eerste jaar dat er van die voorzieningen gebruik moet worden gemaakt en er stortingen plaatsvinden.