Grondbeleid

De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld en de uitgangspunten voor het kostenverhaal op 9 maart 2015. De nieuwe nota grondbeleid en de nieuwe nota gronduitgifte en prijzenbeleid zijn in voorbereiding. Daarin zal ook aandacht worden besteed aan het Didam-arrest van november 2021. Ook de actualisatie van de nota kostenverhaal is in voorbereiding. In de audit-commissie van eind 2021 is een eerste opzet hiervoor besproken.

De inwerkingtreding van de omgevingswet is uitgesteld naar 1-1-2023. Dat betekent dat dit ook geldt voor de vier aanvullingswetten, waaronder de aanvullingswet grondeigendom. Daaronder valt ook het kostenverhaal. Voor dit onderwerp is in 2019 op initiatief van onze gemeente een amendement tot stand is gekomen, waarmee de mogelijkheden voor kostenverhaal behouden konden blijven en op punten verbeterd kon worden. Inmiddels is het amendement uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur. Deze is begin 2022 ook aangenomen door de beide kamers. Alleen de toetsing door de Raad van State vindt nu nog plaats. Onze gemeente is betrokken geweest bij de in voorbereiding zijnde handreiking waarvan binnenkort de definitieve versie beschikbaar komt. In de nieuwe nota kostenverhaal wordt geanticipeerd op de nieuwe wet en de nieuwe regeling voor het kostenverhaal. De actualisatie van de bijbehorende ruimtelijke documenten zijn nog in voorbereiding. Het gaat dan zowel om de (uitvoeringsparagraaf van de) structuurvisie als de omgevingsvisie die weer uitgewerkt zal worden in programma’s.

 

Algemeen
Voor de actualisatie van de lopende grondexploitaties in het kader van deze jaarrekening is eerst gekeken naar de te hanteren uitgangspunten. 

Woningbouwplanning
Voor wat betreft de woningbouwopgave en -aantallen is het van belang dat het afgelopen jaar een nieuwe woonvisie is vastgesteld. In deze woonvisie zijn de pijlers van het gemeentelijk woonbeleid opgenomen:

• Meer (betaalbare) woningen voor 1 en 2 persoonshuishoudens met name voor starters en senioren;
• Beperkte toevoeging van sociale huurwoningen mits passend in de opbouw van de wijk;
• Meer aandacht voor transformatie en sloop/ nieuwbouw;
• Op peil houden van de sociale woningvoorraad;
• Elke toevoeging dient passend te zijn in de wijk met als uitgangspunt een goede balans en differentiatie in de wijken te creëren;
• Toetsing van elk initiatief op significante bijdrage aan de ambities van duurzaamheid, levensloopbestendigheid en de Brainport Principles;
• Inzet op doorstroming door:
  o    met name voor de doelgroepen starters, senioren en alleenstaanden te bouwen;
  o    middeldure huurwoningen toe te voegen (tot € 1.000,-);
  o    Voldoende woningen realiseren om de uitstroom “beschermd wonen” en “maatschappelijke opvang” mogelijk te maken;
• Meer ruimte bieden voor vernieuwende woonconcepten, ter realisatie van de opgaven waaraan we het hoofd dienen te bieden, zoals Tiny houses, kangoeroewoningen of mantelzorgwoningen;
• Zorgen voor aantrekkelijke, veilige, leefbare en sociaal bewustere wijken samen met bewoners en partners door middel van wijkontwikkelingsplannen

Hoewel de woonvisie nog maar recent is vastgesteld vragen de actuele marktomstandigheden mogelijk al weer om een update.

De woningbouwplanning op gemeentelijke gronden vindt met name plaats in de projectgebieden Groot Luchen, Centrum West en het woningbouwplan bij het Strabrecht college. Voor het project Groot Luchen is voor twee plandelen de verkaveling definitief. Voor de overige gebieden geldt de nieuwe woonvisie als uitgangpunt. 

Rente
De herfinanciering van de leningen die in 2020 heeft plaatsgevonden, heeft ook effect op de grondexploitaties. De doorbelaste rente voor 2020 bedroeg 0,95% en in de jaarrekening van 2020 werd voor de jaren 2021-2024 uitgegaan van een rentepercentage van 0,66% tot 0,68%. Voor 2021 blijkt het rentepercentage nu 0,07% te zijn en voor de komende jaren 0,09%. De berekeningswijze is voorgeschreven door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). De toegepaste rentepercentages voor 2022 en verder zijn conform deze voorschriften. 

Gemeente                      disconteringsvoet               rentepercentage                rentepercentage
Geldrop-Mierlo        2,0%                                         2021: 0,07%                      2022 e.v.: 0,09%

De nieuwe rentes zijn verwerkt in de actuele grondexploitaties. Voor projecten met meer ontvangen opbrengsten dan gemaakte kosten betekent de lagere rente een verslechtering van het resultaat. Voor de overige projecten heeft het een positief effect op het resultaat.

Kosten en opbrengstenindex
In de geactualiseerde grondexploitaties is uitgegaan van de indexen, zoals hieronder weergegeven.

Gemeente                                 Kostenindex                                            Opbrengstenindex
Geldrop-Mierlo                   2023 - 2024: 4,0%                      2022 e.v.: 0,0%

                                                       2025 e.v.: 2,0%

De toegepaste kostenindex in de jaarrekening van 2020 bedroeg voor alle jaren 2%. Op dit moment is de inflatie echter veel hoger. Om die reden is de kostenindex voor de eerste twee jaren met 2% verhoogd naar 4%. Voor de jaren daarna is de index gecontinueerd op 2%. 

Voor de opbrengstenindex is in de jaarrekening van 2020 uitgegaan van 0%. Uit de nieuwe taxatie blijkt dat de grondprijzen in het afgelopen jaar aanzienlijk zijn gestegen. Dit zorgt voor nog meer druk op de volkshuisvestelijke doelstellingen om voldoende betaalbare woningen te realiseren. Dat betekent dat voor bepaalde doelgroepen oplossingen moeten worden gezocht door nieuw of gewijzigd beleid vast te stellen. Dat zal in 2022 prioriteit krijgen. In de jaarrekening van 2021 wordt daar gedeeltelijk op geanticipeerd door voor bepaalde type woningen een correctie op de getaxeerde prijzen door te voeren. Door de oorlog in Oekraïne (en de effecten daarvan op de economie) en de langzaam oplopende rente is het, ondanks de aanhoudende druk op de woningmarkt en de bouwkosten, nog erg onzeker wat het effect op de grondprijzen zal zijn. Dit in combinatie met de benodigde beleidswijzigingen voor bepaalde doelgroepen is er voor gekozen om de opbrengstenindex te continueren op 0%.

Toelichting lopende grondexploitaties

Groot Luchen
De planvorming en gronduitgifte voor de grootste grondexploitatie stagneert door zienswijzen en bezwaar- en beroepsprocedures. Voor het gebied ten westen van de Burgemeester Termeerstraat is een uitwerkingsplan vastgesteld. Er zijn bezwaren ingediend en er is beroep ingesteld. Een uitspraak van de rechtbank heeft ertoe geleid dat het uitwerkingsplan gewijzigd is vastgesteld. Het bouwrijp maken van de gronden is voorbereid en de uitvoering zal na de zomer van 2022 starten. De gronden voor de sociale huurwoningen kunnen waarschijnlijk eind 2022 nog worden verkocht. Voor de overige gronden in dit deelgebied zal de verwachte verkoop in 2023 plaatsvinden.

Voor het gebied tussen fase 1 en 2 is de eerste koopovereenkomst in 2021 getekend. Het bouwrijp maken is in het vierde kwartaal van 2021 gestart en zal in het tweede kwartaal van 2022 worden afgerond. De komende maanden zullen ook de overige bouwrijpe gronden in dit gebied verkocht worden met uitzondering van de gronden in de milieucirkel. Verder is nabij dit gebied een plan in voorbereiding voor tiny houses. Vooralsnog wordt uitgegaan van een tijdelijke invulling op deze locatie. Zodra op termijn blijkt of de twee aangrenzende percelen verworven kunnen worden, zal naar een definitieve invulling van het gebied worden gekeken.

Voor het gebied aan de oostzijde van de Burgemeester Termeerstraat wordt op dit moment bekeken hoe deze het beste kan aansluiten op het gebied ten zuiden van de hockeyvelden, waarvoor recent een structuurvisie is vastgesteld. Bij de uitwerking van dit gebied wordt mogelijk ook gekeken naar een eventuele toekomstige extra ontsluiting. Ook dient rekening te worden gehouden met de situering van de parkeerplaatsen voor het sportpark en een goede overgang tussen het woongebied en het sportpark. Met name aan de zuidzijde van dit plangebied dient ook voldoende ruimte beschikbaar te zijn voor waterberging. Tenslotte is er veel ruimte nodig voor goede parkeeroplossingen in de openbare ruimte. Voor bijvoorbeeld rijwoningen geldt namelijk dat het parkeren niet op eigen terrein plaatsvindt. Door bovenstaande aspecten is een aanvullende correctie doorgevoerd op de verwachte uitgeefbare gronden. 

Toelichting overige exploitaties Mierlo
In 2021 is grond gekocht in het bestemmingsplangebied Luchen Weteringpark. Deze aankoop is verwerkt bij de actualisatie van de grondexploitatie. Op de gemeentelijke gronden kunnen nu ongeveer vijf kavels worden gerealiseerd. De gesprekken met twee andere grondeigenaren worden gevoerd door ontwikkelende partijen. In de grondexploitatie wordt daarom geen rekening gehouden met aanvullende grondaankopen door de gemeente.

Voor De Waag lopen gesprekken met Compaen over invulling van de locatie. Er wordt gesproken over een appartementengebouw in drie bouwlagen. Er wordt uitgegaan van een verkoopopbrengst in 2025. Het risico bestaat dat de molenstichting bezwaar zal maken tegen de bouwhoogte. Om die reden wordt uitgegaan van een verkoopopbrengst in 2025. De exploitatie van de Johannesschool zal in 2022 worden afgesloten. De verkoopgesprekken bevinden zich namelijk in een afrondende fase. Voor het wijzigingsplan ‘kavels Loeswijk’ liggen drie van de vier potentiële bouwkavels op gemeentelijke grond. De ruimtelijke procedure hiervoor moet nog worden opgestart. Voor de Bisschop van Mierlostraat is het onzeker of deze schoollocatie tot ontwikkeling gaat komen. Dit hangt af van de ontwikkeling van de leerlingenaantallen en de keuzes vanuit onderwijs.

Toelichting grondexploitaties woningbouw Geldrop
De planvorming voor Centrum West wordt opgepakt in het verlengde van de ontwikkelingen in het omliggende gebied, die onderdeel uitmaken van het plangebied van de woningbouwimpuls. Het gaat dan om locaties zoals Stationsstraat 33, de herinvulling van de Prell, de herinvulling van de Van der Puttschool, Stationsstraat 66 en de ontwikkelingen op en rond het ziekenhuisterrein. Voor Centrum West wordt het steeds aannemelijker om te kijken naar een invulling met appartementen. Regionaal is namelijk de afspraak gemaakt om zo veel en dicht mogelijk rondom OV-knooppunten te bouwen en gezien de nabijheid van het station lijkt het dan niet realistisch om hier een grondgebonden programma te realiseren. Om appartementen te kunnen realiseren dient wel het bestemmingsplan te worden aangepast. Dat betekent dat de looptijd van dit project verlengd zal worden. Zolang er geen concreet besluit wordt genomen over een andere stedenbouwkundige invulling, wordt in de grondexploitatie nog uitgegaan van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan met grondgebonden woningen.

Voor het project Talingstraat is er op dit moment nog geen plan in voorbereiding voor de gronden nabij Meeuwenhof. De verkoop is om die reden pas begroot voor 2025. De inrichting van de Dommelbeemden wordt in de eerste helft van 2022 afgerond. Eind 2022 zullen waarschijnlijk de laatste investeringen in de opendare ruimte plaatsvinden. Voor het plangebied Waleweinlaan zal in 2022 duidelijkheid ontstaan over het voorgenomen stedenbouwkundigplan. Deze wijzigt mogelijk ten opzichte van het eerdere plan. Voorlopig wordt nog uitgegaan van dezelfde uitgangspunten als bij de vorige jaarrekening. Alleen de looptijd van het project zal iets langer worden.

Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrecht college is een aangepast plan in voorbereiding. Hiervoor dient nog een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Ook de onttrekking aan de onderwijsbestemming dient nog plaats te vinden. De voormalige school is inmiddels gesloopt. Voor de inrichting van het openbaar gebied wordt gekeken naar mogelijkheden van dubbel ruimtegebruik voor de parkeerplaatsen en een eventuele gezamenlijke ontsluiting met Berkenheuvel. Verder wordt een inrichting in een parkachtige omgeving voorbereid, zodat daarin ook door de leerlingen van het Strabrecht college gesport kan worden. Een sportveld is dan niet meer nodig. De grondexploitatie is nog net sluitend. In de grondexploitatie is geen rekening gehouden met sociale huurwoningen. Woonbedrijf heeft echter wel geïnformeerd of dit voor de gemeente bespreekbaar is. Dat kan alleen als de gemeente een verlies op de grondexploitatie accepteert. Vooralsnog geldt echter het uitgangspunt dat de boekwaarde moet worden terugverdiend.

Toelichting overige grondexploitaties Geldrop
Er is belangstelling voor het resterende perceel in het plangebied Rielsepark, maar dit heeft nog niet geleid tot een verkoopovereenkomst. Voor de locatie Linze wordt het komende jaar onderzocht of de Van der Putschool hier gehuisvest kan worden. De locatie heeft al een maatschappelijke bestemming. Bij de gronduitgifte wordt op dit moment uitgegaan van een uitgifteprijs voor maatschappelijke doeleinden, zoals die enkele jaren geleden is vastgelegd.

Voor Emopad is de situatie ongewijzigd en voor Spaarpot-Zuid bestaat de intentie nog steeds om de kavel zoveel mogelijk te gebruiken voor één of meer bedrijfsverplaatsingen die elders in de gemeente voor een verbetering van de leefomgeving zorgen.

 

Op basis van de verslagleggingsregels moeten grondexploitaties met substantiële aanpassingen opnieuw ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Hoewel hier geen definities of criteria voor zijn aangegeven, wordt er vanuit gegaan dat dit 2021 voor geen van de grondexploitaties van toepassing is.

De nieuwe grondexploitaties die ter vaststelling worden aangeboden zijn: 

• Bogardeind                         € 4.739.111,- (negatief)
• Genoenhuizerweg          €    176.289,- (positief)

Voor Bogardeind is in 2021 een exploitatieplan vastgesteld. Het exploitatietekort bedroeg € 4.200.619,-. Er is een markttechnische update voor de aankopen opgesteld. Door de gestegen woningprijzen is het actuele exploitatietekort opgelopen naar het hierboven genoemde bedrag.

Voor locatie De Greef aan de Genoenhuizerweg is een stedenbouwkundig plan in voorbereiding. Een aantal omwonenden heeft aangegeven mogelijk te willen participeren in dit plan. Er is een eerste opzet voor een mogelijke grondexploitatie opgesteld. De eerste inschatting is dat een sluitende grondexploitatie voor dit gebied mogelijk kan zijn. In het kader van de jaarrekening wordt deze grondexploitatie ter vaststelling aangeboden.     

Resultaat 2021
Op basis van de BBV-voorschriften moet tussentijds winst worden genomen. Concretisering van de plannen, nieuwe inzichten, gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten leiden jaarlijks tot positieve of negatieve correcties op eerdere tussentijdse winsten. Door het risico op sterke mutaties in de tussentijdse winstnemingen is er vanaf het begin voor gekozen om hier een afzonderlijke reserve voor in te stellen. Deze meer onzekere reserve is daarom ook minder geschikt voor claims voor een financiële dekking.

Tussentijdse winstnemingen vinden alleen plaats bij grondexploitaties waarbij zowel kosten zijn gemaakt als opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij die grondexploitaties hebben reeds tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden en daar vindt vervolgens jaarlijks een correctie op plaats. In 2021  heeft dit voor de volgende grondexploitaties geleid tot de volgende (mutaties in de) tussentijdse winstnemingen:

• Groot Luchen            € 154.985,- (positief)
• Talingstraat                €    12.301,- (positief)
• Spaarpot                      €    11.368,- (positief)
• Johannesschool       €      3.439,- (positief)

Per saldo gaat het in 2021 om een bedrag van € 182.093,-.

Verder worden er in 2021 geen grondexploitaties afgesloten. 

a. Reserve grondexploitaties

De stand van de reserve grondexploitaties per 31 december 2021 bedraagt € 15.860.823,-.

 

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De stand van deze reserve per 31 december 2021 bedraagt € 2.427.975,-.

 

c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen

De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 211.603,-. De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 50.000,-.

 

a. Reserve grondexploitaties

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van met name marktrisico’s.

Na bovenstaande storting van € 456.840,- zou er de komende jaren nog een bedrag van € 4.618.160,- vanuit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen terug moeten worden gestort in de Reserve grondexploitaties (zie toelichting bij Bovenwijkse Voorzieningen). 

Bij het afsluiten van de lopende grondexploitaties moet er nog voor € 5.570.520,- aan fondsafdrachten te laste van de grondexploitaties worden gebracht. Hiervan heeft € 2.767.160,- betrekking op Bovenwijkse voorzieningen. Dit bedrag wordt dan echter weer teruggestort in de Reserve grondexploitaties. Dat geldt niet voor de overige fondsafdrachten. Voor die verplichting geldt een claim op de Reserve grondexploitatie. Dat gaat om een bedrag van € 2.803.360,-. 

Voor de subsidie van de woningbouwimpuls van € 7.814.927,- geldt als voorwaarde dat de gemeente eenzelfde bedrag moet inbrengen. Voor de cofinanciering geldt de volgende actuele financiële dekking:

• Besparing op bestaande kredieten storten in afzonderlijke reserve        € 1.111.961,-
• Leefbaarheidsfonds niet uitsluitend t.b.v. woningbouwimpuls                    € 1.322.381,-
• Herstructurering Woongebieden huidige claim t.b.v. Bogardeind             €     474.450,-
• Ruimtelijke Ontwikkeling niet uitsluitend t.b.v. woningbouwimpuls        €     556.620,-
• Huidige claim Reserve grondexploitatie                                                                    € 4.349.515,-
  Totaal                                                                                                                                                € 7.814.927,-

Het enige project dat op dit moment gefinancierd wordt met de reserve Herstructurering Woongebieden is op dit moment Bogardeind. De actuele ruimte in deze reserve bedraagt € 128.022,-. Deze kan als aanvullende cofinanciering worden ingezet waardoor er nog een claim op de reserve grondexploitaties van € 4.221.493,- resteert.

Voor het project Bogardeind zijn inmiddels 7 woningen en een perceel grond in eigendom. Daarnaast lopen de gesprekken voor aanvullende aankopen. Er is inmiddels dan ook sprake van een actieve grondexploitatie voor dit in juni vastgestelde bestemmingsplan. Het actuele exploitatietekort bedraagt € 4.739.111,-. Voor het bedrag ter grootte van de boekwaarde van de aangekochte panden per 31 december 2021 is een verliesvoorziening getroffen van € 1.030.713,-. Deze voorziening wordt voor € 447.544,- gedekt uit de reserve herstructurering woongebieden en voor € 583.169,- uit de reserve grondexploitaties. Voor het restant van € 3.708.398,- geldt een claim op de reserve grondexploitaties.

Het berekende tekort van € 15.629.854,- voor de subsidieaanvraag van de woningbouwimpuls bestond voor € 3.125.503,-. Voor de helft van dit tekort geldt nu een dubbele claim. Deze zit namelijk zowel in de cofinanciering van de woningbouwimpuls als de claim van € 3.714.514,-. Om die reden wordt er een correctie van 50% van € 3.125.503,- is € 1.562.752,- doorgevoerd.

De afwaardering van de boekwaarde Goorstraat / Sluisstraat is ten laste van het krediet aandacht ontwikkellocaties gebracht. De afwaardering komt dan ten laste van de voorziening Wonen. Er wordt aangenomen dat deze alsnog ten laste van de reserve grondexploitaties gebracht dient te worden. Ook correcties op geactiveerde plankosten kunnen ten laste van de reserve grondexploitaties worden gebracht. Voor De Jonkvrouw is nog geen sprake van een afwaardering, maar van een verliesvoorziening omdat de eindafrekening voor de subsidie Spoorse Doorsnijdingen nog niet opgesteld kan worden.

Op basis van de huidige inzichten zullen de fiscale afdrachten in het kader van de vennootschapsbelasting ook voor de jaren 2020 en 2021 nihil zijn. De vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst is inmiddels getekend.

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties.

Door meerjarige exploitatielooptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken. Daarnaast moet rekening worden gehouden met claims en voorfinancieringen. 

Conform de voorschriften en het gemeentelijke beleid wordt jaarlijks het weerstandsvermogen van het grondbedrijf in beeld gebracht. Het gaat dan om de verhouding tussen de beschikbare  weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. 

De stand van de Reserve grondexploitaties per 1 januari 2022 (na besluitvorming) bedraagt € 6.457.219,-. Daarnaast is de stand van de reserve tussentijdse winstneming op die datum € 1.939.615,-. De in totaal beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt dan € 8.396.834,-. 

In het kader van de jaarrekening 2021 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Het gaat dan om de marktrisico’s en de specifieke risico’s per project. Voor de marktrisico’s is uitgegaan van 10% opbrengstdaling in een realistisch scenario en 30% in een worse case scenario. Voor het marktrisico uitgiftevertraging is in een realistisch scenario uitgegaan van 3 jaar en in een worse case scenario van 7 jaar. Daarnaast zijn de risico’s in beeld gebracht die zijn gerelateerd aan de subsidie van de woningbouwimpuls. Op basis van de totale analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 7.913.947,-.

Op basis van een benodigde weerstandscapaciteit van € € 7.913.947,- en de totale beschikbare weerstandscapaciteit van € 8.396.834,- bedraagt het weerstandsvermogen 106%. 

Door het weerstandsvermogen van 106% is volgens de huidige nota grondbeleid de code groen van toepassing. Code groen is namelijk van toepassing bij een weerstandsvermogen van meer dan 75%. Code groen betekent:
-  reguliere risicobewaking en sturing op risicomanagement via jaarverslag
-  college rapporteert in de eerstvolgende meerjarenbegroting over de ontwikkelingen ten aanzien van het weerstandsvermogen 
-  in geval van toevoeging van een negatieve exploitatie gaat het om een strategische exploitatie, waarbij het weerstandsvermogen als gevolg hiervan niet lager dan 75% wordt

Voor wat betreft de mandatering van het college voor strategische aankopen geldt een bevoegdheid van € 2.500.000,-. Deze bevoegdheid geldt namelijk bij een weerstandsvermogen van meer dan 100%.    

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop hiervan is hieronder weergegeven.

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijke voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Op deze voorziening wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.
De negen woningen in het plangebied De Bron zijn begin 2021 opgeleverd. Het woonrijp maken en de daaraan gerelateerde herinrichting is in 2021 afgerond. De extra gemaakte kosten bovenop het opgenomen bedrag in de voorziening zijn € 20.344. De afwijking bij Ellenaar is slechts € 257,-. 

De projecten die in exploitatie zijn, zullen naar verwachting worden afgesloten in de jaren zoals weergegeven in het onderstaande overzicht. De verwachte winsten en verliezen worden op basis van de meest actuele inzichten op basis van netto contante waarde weergegeven.

Meerjarenperspectief op basis van netto contante waarde

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de reserve grondexploitaties gestort. Tevens zal dan verrekening met de reserve tussentijdse winstneming plaatsvinden. Verliezen worden ten laste van de voorziening grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de reserve grondexploitaties wordt geboekt.

Materiële Vaste Activa
In het verleden werd onroerend goed dat werd verworven voordat er een bestemmingsplan en grondexploitatie werd vastgesteld geadministreerd in het grondbedrijf als niegg (niet in exploitatie genomen gronden). Op basis van de huidige BBV-voorschriften worden deze geadministreerd onder de materiële vaste activa. Jaarlijks moet worden beoordeeld of een afwaardering van dit onroerend goed aan de orde is. In het kader van de jaarrekening van 2021 heeft die beoordeling weer plaatsvinden. De actuele boekwaarden van de volgende locaties zijn als volgt:

                                                                               Verliesvoorziening      Boekwaarde per 31-12-2021
Stationsstraat 33                                                                                      1.166.250,-
Landbouwgronden Gijzenrooi                                                          1.468.808,-
Bouwblok Gijzenrooi                                                                                  101.391,-
Percelen Fazantlaan                                                                                    686.626,-
Sluisstraat 130/Goorstraat 80                                                              298.358,-
Genoenhuizerweg 6                                                                                    297.051,-
Pastoor de Winterstraat 11                                                                   460.432,-
Langstraat 12                                                                                                  350.544,-
Bogardeind                                                             1.030.713                1.030.713,-     

Voor de hierboven weergegeven locaties bestaat het voornemen om hiervoor een bestemmingswijziging voor te bereiden. Over deze locaties kan het volgende worden vermeld:

• De gemeente is al enige tijd eigenaar van de locatie aan de Stationsstraat 33 in Geldrop. De wens bestaat om op deze locatie een zelfde project te realiseren als het project Statie Haeghe op de hoek van de Stationsstraat en de Heggestraat. Daarvoor zal het bestaande gebouw gesloopt moeten worden. De locatie maakt onderdeel uit van het project Spoorzone, waarvan ook het project van de Jonkvrouw onderdeel uitmaakt en waarvoor een subsidie Spoorse Doorsnijdingen beschikbaar is. Anderzijds vormt de locatie het begin van het plangebied voor de woningbouwimpuls, waarbij het samen met de locatie van de Prell één van de projectlocaties is. Het gebied zal in het verlengde van het project centrum west ontwikkeld worden, zodat er uiteindelijk één integraal stedenbouwkundig geheel ontstaat. Inclusief de subsidies voor deze locatie en de benodigde cofinanciering is een sluitende exploitatie geen probleem. Een afwaardering van de locatie is daarom niet aan de orde.
• In 2019 is de locatie aan de Goorstraat/Sluisstraat gekocht. Deze zal ter zijner tijd met het naastgelegen tankstation worden herbestemd tot een woningbouwinvulling. Hier kan sprake zijn van een exploitatietekort die ter zijner tijd ten laste van de reserve grondexploitatie zal komen. Om te beoordelen of de locatie nu reeds moet worden afgewaardeerd is een nieuwe actuele taxatie opgesteld. Daaruit blijkt dat de actuele waarde is getaxeerd op € 195.000,-. Ten opzichte van de huidige actuele boekwaarde betekent dat een afwaardering van € 103.358,-.
• In 2019 is een locatie aan de Genoenhuizerweg gekocht. De perspectieven voor deze locatie zijn goed. Er is een grondexploitatie opgesteld die in het kader van de jaarrekening van 2021 vastgesteld kan worden.
• In 2020 is een woning aan de Pastoor de Winterstraat in Mierlo gekocht. De herontwikkeling van deze locatie zal mogelijk worden meegenomen in een totale herontwikkeling van een groter gebied. Er is een nieuwe actuele waardebepaling beschikbaar. Daaruit blijkt een actuele verkoopwaarde van € 525.000,-. Een afwaardering is daarom niet aan de orde.
• Voor het project Bogardeind had de gemeente voor 2020 al een perceel grond met een woonbestemming in bezit. In het verleden is die boekwaarde van bijna € 90.000,- afgewaardeerd, omdat toen al bekend was dat dit perceel onderdeel uit zou gaan maken van een toekomstig project met een negatief exploitatieresultaat. In 2020 en 2021 hebben aankopen plaatsgevonden voor de herontwikkeling van het gebied Bogardeind 85 t/m 123. Voor dit project zijn in 2021 het bestemmingsplan en exploitatieplan vastgesteld met een verwacht exploitatietekort van € 4.200.619,-. Daarna zijn weer een aantal woningen gekocht. Per 31 december 2021 bedraagt de boekwaarde van het gemeentelijke perceel en de vijf gekochte woningen € 1.030.713,-. Ook in 2022 zijn inmiddels weer twee woningen gekocht. I.v.m. de sterk wijzigende woningmarkt heeft een markttechnische update plaatsgevonden. Inmiddels kan gesteld worden dat sprake is van een actieve grondexploitatie. Deze exploitatie zal in het kader van de jaarrekening van 2021 ter besluitvorming worden voorgelegd. De locatie maakt overigens ook onderdeel uit van het projectgebied van de woningbouwimpuls. Voor de vast te stellen grondexploitatie met een tekort van € 4.739.111,- wordt in 2022 een verliesvoorziening getroffen ter grootte van dat bedrag. Vooruitlopend daarop wordt in deze jaarrekening al een verliesvoorziening van € 1.030.713,- getroffen ter grootte van de boekwaarde van de panden aan het Bogardeind die per 31 december 2021 in eigendom zijn. Deze verliesvoorziening is geboekt ten laste van de reserve herstructurering woongebieden voor een bedrag van € 447.544,- en ten laste van de reserve grondexploitaties voor een bedrag van € 583.169,-. Vanwege het treffen van de verliesvoorziening zijn de bij de 2e tussentijdse rapportage 2021 gevormde dekkingsreserves voor deze panden weer opgeheven. Voor het restant van het toekomstige exploitatietekort van € 4.739.111,- geldt een claim van € 3.708.398,- op de reserve grondexploitaties. 
• In 2021 is in de winkelstaat een winkel met bovenwoning en een daarachter gelegen perceel gekocht aan de Langstraat 12 in Geldrop. Met name het perceel aan de achterzijde is van belang voor de invulling van de oostzijde van Bezorgershof. Dit is één van de gebieden van de centrum impuls Geldrop. De locatie is op de vrije markt gekocht voor de prijs waarvoor deze werd aangeboden. De verkoopbrochure is beschikbaar. Gezien de verdere prijsstijgingen sindsdien is een afwaardering op dit moment niet aan de orde.
• In 2021 is grond gekocht aan de Fazantlaan in Mierlo voor € 40,- per m2. Deze locatie vormt de afronding van de wijk Groot Luchen. Er zal een nieuw bestemmingsplan worden voorbereid voor alleen dit plangebied of voor Groot Luchen als geheel. Zeker als onderdeel van Groot Luchen is dan sprake van een winstgevende grondexploitatie. Afwaardering is daarom niet aan de orde.
• In 2020 en 2021 zijn extra agrarische gronden verworven in het gebied Gijzenrooi. Verder is in 2022 nog een perceel van ruim 2 ha gekocht. Deze gronden maken onderdeel uit van de Landbouwgronden Gijzenrooi. Voor de aankoop in 2021 is meer betaald dan de agrarische waarde door de ligging tegen de bebouwde kom in Geldrop. Met de extra opbrengst heeft de verkoper o.a. de grondsanering uitgevoerd. De totale marktwaarde van alle gemeentelijke agrarische gronden is hoger dan de boekwaarde. Ook de totale pachtopbrengsten van de gemeentelijke gronden is hoger dan de rentelasten op de boekwaarde van deze landbouwgronden. Een afwaardering van de gronden is daarom niet aan de orde.
• Voorwaarde van de provincie om medewerking te kunnen verlenen aan een nieuwe bouwbloklocatie voor een stadsboerderij was de aankoop van een bestaand bouwblok op Gijzenrooi. In 2022 heeft de gemeente met behulp van de subsidie voor de woningbouwimpuls stikstofrechten gekocht door het bestaande bouwblok en de milieuvergunning van een pluimveehouderij te kopen. Daarmee is ook voldaan aan de voorwaarde van de provincie om een bouwblok t.b.v. een stadsboerderij te kunnen realiseren. Er is een gebiedsproces voor Gijzenrooi in voorbereiding. Daarbij wordt ook gekeken naar de mogelijkheden om de ruimte voor ruimte rechten van het pluimveebedrijf te benutten. Er wordt namelijk meer dan 3.000 m2 stal gesloopt waardoor de mogelijkheden voor drie tot vier ruimte voor ruimte woningen onderzocht kan worden. In totaliteit wordt uitgegaan van een sluitende businesscase. Een afwaardering van de huidige boekwaarde is daarom nog niet aan de orde. De bestemmingswijziging voor het gehele gebied wordt mogelijk eind 2022 al opgestart. Op dat moment zal ook een exploitatieopzet worden voorbereid.
• Zoals aangegeven is in 2022 een pluimveebedrijf gekocht, waarvan de investering ook was opgenomen in de subsidieaanvraag voor de woningbouwimpuls. Voor het tekort van € 900.000,- is in principe dekking via de subsidie en de gemeentelijke cofinanciering, maar er wordt nog gekeken naar andere aanvullende financiële dekkingsmogelijkheden, zoals hierboven ook reeds beschreven. 

Relevante grondaankopen binnen lopende grondexploitaties worden toegelicht bij de toelichting op de betreffende grondexploitatie. Verder lopen er aankoopgesprekken voor een aantal locaties waarop wvg is gevestigd. Ook voor het centrumplan in Geldrop zullen de komende jaren nog een aantal aankopen plaatsvinden om de plannen voor een aantal locaties gerealiseerd te kunnen krijgen en daarmee aan de subsidievoorwaarden te kunnen voldoen.
Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is jaarlijks een krediet beschikbaar. Een deel van dit krediet wordt aangewend voor planvorming voor toekomstige grondexploitaties. Verder wordt het krediet gebruikt voor planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking voor de plankosten is geregeld.

Naast de materiële vaste activa zijn er ook immateriële vaste activa die zijn gelieerd aan ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat dan om de Ruimte voor ruimte rechten. Het saldo van deze rechten per 1 januari 2021 bedroeg € 720.000,- voor 6 rechten. In 2021 is één recht verkocht voor €120.000,- en voor een tweede recht is een aanbetaling van € 20.000,- ontvangen. Het restantbedrag van € 100.000,- wordt in 2022 betaald. Het actuele saldo per 31 december 2021 bedraagt € 580.000,-. 

 

Geactiveerde plankosten
In het verleden werd voor ruimtelijke plannen slechts de legesverordening toegepast, waarbij de gemeentelijke kosten vele malen hoger waren dan de leges. Sinds de grondexploitatiewet van 2008 kan gebruik worden gemaakt van de landelijke plankostenscan om berekeningen te kunnen maken van de te verwachten plankosten per bouwplan. Sinds de nota kostenverhaal in 2015 werden die kosten slechts opgenomen in een anterieure overeenkomst. Als een plan dan niet doorging dan waren alle gemeentelijke kosten voor niets gemaakt. Om die reden is enkele jaren geleden gestart met plankostenbrieven om in een eerder stadium kaders te stellen, een principebesluit te kunnen nemen en een deel van de plankosten overeen te kunnen komen.

In de afgelopen jaren heeft de bovenstaande werkwijze steeds meer gestalte gekregen. Er worden eerder projectnummers geopend en projectgroepleden worden eerder in de gelegenheid gesteld om op de juiste projecten uren te schrijven. Dit zorgt enerzijds voor behoorlijke besparingen in de exploitatie van de algemene dienst en anderzijds voor meer mogelijkheden om extra mensen aan te trekken of in te huren om de vele plannen ook te kunnen realiseren zolang alle kosten gedekt kunnen worden. De verbeterde werkwijze betekent echter ook een nieuw en extra risico. Jaarlijks zal namelijk beoordeeld moeten worden of de geactiveerde plankosten ook gedekt kunnen worden uit de te ontvangen bijdrage hiervoor van de initiatiefnemers. Bij plannen waarvoor dat niet mogelijk is, zal een afboeking van een deel van de geactiveerde plankosten nodig zijn.

Bij de beoordeling van het hierboven staande ontstaat het volgende overzicht:

                                                                                                  Voorziening of                 Restant
                                                                 Boekwaarde    afwaardering                    boekwaarde          motivatie
De Jonkvrouw                                371.896,-            278.922,-                            92.974,-                   25% subsidiabel, oude anterieure overeenkomst
Mierlo-oost                                      164.934,-            164.934,-                                         0,-                   gemeenteraad niet akkoord met project
Tweka                                                     14.636,-               14.636,-                                         0,-                   project is afgerond
Van Stipdonk                                      98.560,-               25.000,-                            73.560,-                   o.b.v. overeenkomst € 90.443,- te verhalen
Hekelstraat                                         21.144,-                21.144,-                                        0,-                   project is afgerond
Van Agt                                                  23.951,-                23.951,-                                        0,-                   project is afgerond
Beneden Beekloop                          45.841,-               23.000,-                           22.841,-                   verkoopopbrengst
Hazenwinkel                                       40.397,-               35.000,-                              5.397,-                    plankostenbrief € 12.600,-

Voor het plan de Jonkvrouw zal dit jaar beoordeeld moeten worden of dekking van de afwaardering mogelijk is ten laste van bestaande kredieten en/of de subsidie. Hier ligt ook een koppeling met Stationsstraat 33. In 2022 zal duidelijkheid moeten ontstaan over afboeking of andere mogelijkheden van financiële dekking. Voorlopig wordt een voorziening getroffen ter grootte van het deel dat mogelijk niet door de subsidie gedekt kan worden of op Wooninc verhaald kan worden. 

Voor het project Mierlo-oost heeft de gemeenteraad op 7 maart 2022 besloten om af te zien van het project. Dat betekent een afwaardering van de gemaakte plankosten of een groot deel van de gemaakte plankosten. Dat is afhankelijk van de vraag of er nog een alternatief plan wordt voorbereid. In het kader van de jaarrekening moet worden besloten of een volledige afwaardering aan de orde is of dat aan een alternatief plan moet worden gewerkt. 

Zoals ook in de laatste alinea over de warme gronden is weergegeven, is er een krediet beschikbaar die ook wordt gebruikt voor planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking van de gemaakte plankosten aanwezig is. Er zal beoordeeld moeten worden of de omvang van dit krediet nog voldoende is en of dit krediet afgesplitst moet worden van het voorbereidingskrediet voor warme gronden. 

Overzicht fondsen uit de nota kostenverhaal vanaf 2015

Op 9 maart 2015 is de huidige nota kostenverhaal vastgesteld. Hier wordt een actuele situatie van deze fondsen beschreven. Stortingen o.b.v. gemeentelijke grondverkopen in 2021 zijn hieronder weergegeven, evenals de afspraken uit getekende anterieure overeenkomsten, voor zover die in 2021 zijn ontvangen. Claims die er op rusten hebben met name betrekking op de woningbouwimpuls. Om die reden wordt de actuele toelichting hier gegeven.

Nieuwe reserve Bovenwijkse Voorzieningen
Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de voorzieningen, zoals deze zijn beschreven in de op 9 maart 2015 vastgestelde uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie. Ook bij een weerstandsvermogen van onder de 75% of 50% kan er geen vrijval ten gunste van de Reserve grondexploitaties plaatsvinden (met uitzondering van het terugstorten van de voorfinanciering).

Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2015-2020                            € 6.986.343,-

Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2021                                          €                     0,-

Benodigd per 31 december 2020                                                                                                           € 6.986.343,-

Terugstorting naar Reserve grondexploitaties in 2020 en 2021                                -/-    € 1.910.687,-

Stand per 31 december 2020                                                                       €                    0,-
Storting in 2021 door derden o.b.v. ant. overeenkomsten          €    142.500,- +
Storting in 2022 o.b.v. verkopen 2021                                                    €    314.340,- +
Saldo 31 december 2021                                                                                €    456.840,-
Terugstorting naar reservegrondexploitaties                                    €    456.840,-        -/-    €     456.840,-
Saldo per 31 december 2021                                                                       €                    0,-

Actueel tekort c.q. resterende voorfinanciering Reserve grondexploitaties                 € 4.618.160,-

Na bovenstaande storting van € 456.840,- dient er de komende jaren nog een bedrag van € 4.618.160,- vanuit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen terug te worden gestort in de Reserve grondexploitaties. Er wordt echter voorgesteld om 50% van € 6.986.343,- is € 3.493.171.- via het activiteitenplan van de meerjarenbegroting 2023 t/m 2026 her te financieren, waardoor nog een tekort van € 1.124.989,- zou resteren.

 

Reserve Leefbaarheidsfonds

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor flankerend beleid t.b.v. de sociale doelgroep.

Saldo per 31 december 2020                                                                                     € 1.565.435,- 
Storting in 2021 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten        €        58.110,- +
Storting in 2022 o.b.v. verkopen 2021                                                                  €     173.970,- +
Saldo na resultaatbestemming 2021                                                                     € 1.797.515,-    
Claim St Jozefkerk                                                                                                             €       56.700,- -/-
Claim Groot Luchen                                                                                                          €    186.354,- -/-
Claims Woningbouwimpuls                                                                                         € 1.322.381,- -/- 
Saldo na claims                                                                                                                     €     232.080,- 

Er lopen diverse initiatieven voor sociale woningbouw. Deze kunnen ondersteund worden met deze middelen. Op dit moment wordt 73,5% van het saldo gebruikt voor de cofinanciering van de projecten die onderdeel uitmaken van de woningbouwimpuls. 

 

Reserve Herstructurering Woongebieden

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van woongebieden, zoals aan de oostzijde van het Bogardeind tussen de Beukelaar en de Laan der Vier Heemskinderen.

Saldo per 31 december 2020                                                                                        € 474.450,-
Storting in 2021 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten           €    41.037,- +
Dekking verliesvoorziening woningen Bogardeind 91 en 95A                 € 447.544,- -/-
Saldo per 31 december 2021                                                                                         €   67.943,-
Storting in 2022 o.b.v. verkopen 2021                                                                      €   86.985,- +
Restant claim Bogardeind                                                                                                €   26.906,- -/-
Saldo na onttrekking en claim Bogardeind                                                            € 128.022,-

Er lopen geen nieuwe initiatieven voor het herstructureren van woongebieden. Op dit moment wordt 79% van het saldo gebruikt voor de cofinanciering van het project Bogardeind 85 t/m 123. Dit project maakt ook onderdeel uit van de woningbouwimpuls. Ook het resterende saldo kan gebruikt worden voor de cofinanciering. 

 

Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van bedrijventerreinen/bedrijfslocaties.

Saldo per 31 december 2020                                                                                     €  46.564,-
Storting in 2021 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten        €               0,- +
Onttrekking in 2021 t.b.v. Bleekvelden                                                               €  20.000,- -/-
Saldo per 31 december 2021                                                                                    €  26.564,-
Stortingen in 2022 o.b.v. verkopen 2021                                                            €    4.670,- +
Resterende claim Bleekvelden                                                                                 €  26.564,- -/-
Saldo na claim Bleekvelden                                                                                        €    4.670,-

Er lopen op dit moment geen nieuwe initiatieven voor het herstructureren van bedrijventerreinen of bedrijfslocaties. Gebieden die in de toekomst in aanmerking zouden kunnen komen zijn Goorstraat/Sluisstraat en het gebied Vlier/Hulst. Op dit moment wordt 85% van het saldo gebruikt voor de cofinanciering van het project Bleekvelden. Dit project maakt ook onderdeel uit van de woningbouwimpuls, maar het saldo is niet meegenomen in de cofinanciering. 

  

Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de acht in de nota kostenverhaal genoemde doeleinden.

Saldo per 31 december 2020                                                                                         € 556.620,-
Storting in 2021 door derden o.b.v. anterieure overeenkomsten            €    41.038,- +
Storting in 2022 o.b.v. verkopen 2021                                                                      €    90.488,- +
Onttrekkingen in 2021                                                                                                      €                 0,- -/-
Saldo per 31 december 2021                                                                                         € 688.146,-
Claim Woningbouwimpuls                                                                                               € 556.620,- -/-
Saldo na claims                                                                                                                        € 131.526,-

Er zijn op dit moment geen claims t.b.v. de acht doeleinden, zoals die zijn beschreven in de nota kostenverhaal met uitzondering van de claim t.b.v. de woningbouwimpuls voor zover de middelen worden besteed aan één van de acht doeleinden. Op dit moment wordt 81% van het saldo gebruikt voor de cofinanciering voor de woningbouwimpuls.