Meer
Publicatiedatum: 24-06-2020

Inhoud

Programma onderdelen

Grondbeleid

Algemeen grondbeleid

De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld. De nieuwe nota grondbeleid en de nieuwe nota gronduitgifte en prijzenbeleid zijn samen met de bestaande nota kostenverhaal besproken in een audit-commissie plus bijeenkomst, waarin elke fractie vertegenwoordigd was of kon zijn. Door de vele lopende projecten is er de afgelopen maanden geen prioriteit gegeven aan afronding van de twee nieuwe nota’s. Wel is er al een start gemaakt met de herijking van de nota kostenverhaal. Op initiatief van onze gemeente is er in samenwerking met de regio en de VNG een amendement ingediend door Tweede kamerlid Ronnes. Dat amendement, in het kader van de aanvullingswet grondeigendom, is met een ruime meerderheid aangenomen. Ook de Eerste Kamer is recent akkoord gegaan met de omgevingswet, de aanvullingswetten en het bijbehorende amendement. De aanvullingswet grondeigendom en het amendement worden nu uitgewerkt in AmvB’s (algemene maatregelen van bestuur). We anticiperen in de nieuwe nota kostenverhaal op de nieuwe wet.

Ontwikkelingen grondexploitaties

Algemeen

Door de ontwikkelingen in het kader van het Corona-virus waar sinds maart rigoureuze maatregelen voor zijn afgekondigd, lijkt een nieuwe recessie onontkoombaar. Dat betekent dat opnieuw rekening moet worden gehouden met meer mensen die in financiële problemen zijn gekomen, met vraaguitval tot gevolg. Dit zal ongetwijfeld ook weer zijn impact gaan krijgen op de ontwikkeling van de woningprijzen. En in de vorige crises hebben we gezien dat het effect op de ontwikkeling van de grondprijs dan nog groter zou moeten zijn als we ook de komende jaren nog gronden willen verkopen. Met alle wensen in het kader van o.a. duurzaamheid en klimaatadaptatie zorgen stedenbouwkundige uitwerkingen voor steeds extensievere verkavelingen met grote financiële consequenties voor de grondexploitatie van met name Groot Luchen. Door daarnaast ook de grondprijs aanzienlijk naar beneden bij te stellen, zou de verwachte winst voor Groot Luchen als sneeuw voor de zon verdwijnen. Om die reden wordt uitgegaan van een correctie van slechts 10% in de komende twee jaar (5% per jaar). Voor de jaren daarna wordt uitgegaan van een opbrengstenindex van 0%. Voor de grondexploitaties zonder woningbouwgrond is uitgegaan van een opbrengstenindex van 0%. In de regio zijn voor bedrijfsgronden namelijk nog geen andere taxaties beschikbaar, op basis waarvan de regionale afspraken gelden Voor de kostenstijging wordt de verwachting van eind 2019 voor de GWW-sector als uitgangspunt genomen. Dat betekent een index van 2% per jaar. De rente voor 2020 en verder is vastgesteld op 2,24%. Dat percentage is ook verwerkt in de actualisaties van de grondexploitaties.

Toelichting Groot Luchen

Voor de eerste twee fases is nog ongeveer 1,5 ha uitgeefbare grond beschikbaar voor woningbouw, bedrijven en een tijdelijke school. De woningen die nog in aanbouw zijn zullen in 2020 worden opgeleverd. Dat betekent dat het woonrijp maken van de resterende gebieden van fase 1 en 2 in de tweede helft van 2020 plaats kan vinden. Voor het gedeelte tussen de Burgemeester Termeerstraat en het Weteringpark is de stedenbouwkundige verkaveling gereed en wordt het uitwerkingsplan in het tweede kwartaal van 2020 vastgesteld. Indien er nog een bezwaar- en beroepsprocedure zou volgen, dan zal de planvorming voor het gebied verdere vertraging oplopen. De grondverkopen in 2019 zijn sterk terugvallen doordat het afgelopen jaar minder prioriteit is gegeven aan Luchen door de vele andere ambities voor andere locaties. Ook in 2020 zullen de grondverkopen beperkt zijn, waardoor er de komende periode weinig woningen worden opgeleverd.

Het volgende gedeelte wat inmiddels is uitgewerkt, is het gedeelte tussen fase 1 en 2. Doordat de onteigening van de benodigde grond voor de hoofdontsluiting inmiddels is uitgesproken, kan een ontbrekend deel van de hoofdontsluiting worden aangelegd. Ook de bouwweg voor de verkaveling tussen de eerste en tweede fase kan worden aangelegd. Aangezien voor deze verkaveling geen uitwerkingsprocedure doorlopen hoeft te worden, kunnen deze gronden nu versneld in ontwikkeling worden gebracht. Mogelijk kan dat eind 2020 nog tot enige verkopen leiden, maar het grootste deel van de verkoop zal waarschijnlijk in 2021 plaatsvinden. De verkaveling voor dit gebied leidt tot minder uitgeefbare grond, dan waar aanvankelijk vanuit was gegaan. Dat betekent een bijstelling van de grondexploitatie met ongeveer 1,5 mln. Verder is regionaal geconstateerd dat er een sterke behoefte is aan goedkope tijdelijke woningen in de vorm van tiny houses. Bij de bijstelling van de grondexploitatie zijn we er vooralsnog van uitgegaan dat dit een definitieve invulling blijft. Dat betekent een bijstelling van de grondexploitatie van 1,0 tot 1,5 mln.   

Het laatste significante gebied waarvoor een verkaveling in voorbereiding is, betreft het gebied ten oosten van de Burgemeester Termeerstraat. Voor dit gebied is de wens uitgesproken om de mogelijkheden op het gebied van duurzaamheid opnieuw te inventariseren. Dat betekent dat bij de eerste verkaveling is uitgegaan van een extensieve invulling. Dat betekent enerzijds beduidend minder uitgeefbaar oppervlak en tegelijkertijd extra investeringen in de openbare ruimte. In dit scenario waar bij deze actualisatie van de grondexploitatie van uit wordt gegaan, is het effect op de grondexploitatie 4,0 tot 5,0 mln.

Het komende jaar zal een afweging worden gemaakt of voor de aan Groot Luchen grenzende gronden, waarop wvg is gevestigd, afzonderlijke ruimtelijke procedures doorlopen moeten worden of dat deze moeten worden betrokken bij een nieuw integraal bestemmingsplan. Onderwerpen die een rol spelen bij deze afweging zijn de regionale aanvraag voor een rijkssubsidie in het kader van de woningbouwimpuls,  de ontwikkelingen in het kader van zienswijzen- en bezwaar of beroepsprocedures, gesprekken met grondeigenaren van de wvg-gebieden en knelpunten in het kader van de stikstofproblematiek.

Toelichting overige exploitaties Mierlo

Slechts een deel van de gronden in het bestemmingsplan Luchen Weteringpark is in eigendom van de gemeente. Er wordt een uitwerkingsplan voorbereid voor een gedeelte van het plangebied. Het gaat in elk geval om het gedeelte dat aansluit op het deelgebied van Groot Luchen ten westen van de Burgemeester Termeerstraat inclusief de aan te leggen waterberging. Indien overeenstemming kan worden bereikt met een grondeigenaar in een ander deelgebied, komt daar mogelijk nog een aanvullend gebied bij. Het ontwerpbestemmingsplan en exploitatieplan zullen mogelijk nog eind 2020 ter inzage worden gelegd.

Voor De Waag heeft het college de wens uitgesproken om een bouwplan in samenspraak met Compaen te realiseren. Het bouwplan wordt mogelijk gecombineerd met sloop-nieuwbouw of renovatie van een aangrenzend woningbouwperceel van deze corporatie.

Voor Ellenaar is de optieovereenkomst voor het laatste perceel nog niet omgezet in een koopovereenkomst. We gaan er van uit dat de kavel in 2020 wordt verkocht en de grondexploitatie dan kan worden afgesloten.  Ook voor de Johannesschool gaan we er van uit dat de verkoopovereenkomsten voor het voorste gedeelte in 2020 gesloten kunnen worden.

Voor het wijzigingsplan ‘kavels Loeswijk’ liggen drie van de vier potentiële bouwkavels op gemeentelijke grond. Voor de vierde kavel moet nog overeenstemming worden bereikt met de grondeigenaar. Deze gesprekken hebben stilgelegen, maar worden in 2020 weer opgestart. Voor de Bisschop van Mierlostraat is het nog steeds onduidelijk of deze schoollocatie wel tot ontwikkeling gaat komen. Dit hangt af van de ontwikkeling van de leerlingenaantallen en de keuzes vanuit onderwijs. Zolang er nog geen duidelijkheid te verwachten is, wordt de grondexploitatie gecontinueerd, waarbij de realisatietermijn wel steeds later wordt begroot. Op dit moment gaan we er nog steeds vanuit dat het binnen de bestemmingsplantermijn van tien jaar gerealiseerd wordt. Vooralsnog wordt er echter nog geen uitwerkingsplan voor een woningbouwinvulling voorbereid.

Talingstraat

De grondverkopen in het plan Talingstraat hebben grotendeel in 2019 plaatsgevonden. In het tweede kwartaal van 2020 passeren nog de laatste kavels van het plan wat nu in aanbouw is. Door asbestverontreiniging in puin in de bodem zijn de kosten voor het bouwrijp maken van uitwerkingsgebied 2 met 0,2 mln gestegen. De geactualiseerde begroting voor de kosten, voor het woonrijp maken, de inrichting van het dommelbeemden gebied met een brug naar de kasteeltuinen en de herinrichting van het aangrenzende deel van de Talingstraat zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatie. Het komende jaar zal nog een besluit moeten worden genomen over in de toekomst uit te geven gronden die na inspraak niet in de huidige gerealiseerde plannen zijn meegenomen. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat die over enkele jaren via een afzonderlijke procedure alsnog uitgegeven zullen worden.

Centrum West als onderdeel van Centrum Geldrop

De planvorming voor Centrum West heeft het afgelopen jaar geen prioriteit gekregen. Mogelijk dat daar op korte termijn verandering in komt. De invulling van dit gebied kan namelijk niet los worden gezien van de ontwikkelingen in het omliggende gebied. De ontwikkelingen in en rond het centrum van Geldrop, van de Jonkvrouw, de omgeving van het kruispunt Bogardeind / Laan der Vierheemskinderen, het winkelcentrum en Bleekvelden moeten zoveel mogelijk integraal bekeken en afgewogen worden. Zo kan bijvoorbeeld het parkeervraagstuk voor de toevoeging van veel woningen in het winkelcentrum niet los worden gezien van de parkeerdruk en de parkeertarieven van het St Anna ziekenhuis. Als er gekozen zou worden voor een zoveel mogelijk integraalbestemmingsplan of omgevingsplan, dan zal de grondexploitatie van Centrum West daar onderdeel van uit gaan maken. In de huidige actualisatie van de grondexploitatie is daar nog niet van uitgegaan, maar de winstverachting van de huidige grondexploitatie komt daarmee wel in een ander perspectief te staan. De integrale visie voor een ruimere interpretatie van het centrumgebied van Geldrop is als plan inmiddels ingediend bij de regio als woningbouwimpuls-locatie. In het kader van de regeling van het Rijk om één miljard ter beschikking te stellen voor versnelling van woningbouwlocaties van meer dan 500 woningen kunnen de woondealregio’s in elk geval een aanvraag indienen. De kansrijke projecten en regionale afspraken voor projecten die wel en niet worden betrokken bij de aanvraag zullen voor de zomer van 2020 in hoofdlijnen uitgewerkt moeten zijn. Naast het project voor het ruime centrumgebied van Geldrop is tevens het gebied Luchen en omgeving als potentieel project aangedragen.

Toelichting overige grondexploitaties woningbouw Geldrop

Voor het plangebied Waleweinlaan is een bouwplan in voorbereiding voor zes grondgebonden woningen, die om en om bestaan uit een schakeling van een woning met eerste en tweede verdieping en een patiowoning/bungalow. Een dergelijk bouwplan biedt de mogelijkheid om een gezin naast hun ouders te laten wonen, waardoor er betere mogelijkheden voor mantelzorg kunnen ontstaan. De komende maanden moet blijken of er overeenstemming kan worden bereikt met dezelfde begeleider c.q. initiatiefnemer dan voor plangebied De Bron. Voor dat plangebied zijn op dit moment negen woningen in aanbouw. Voor een laatste kavel, die als uitgeefbaar perceel in de grondexploitatie is verwerkt, moet nog een afweging worden gemaakt of daarvoor een invulling komt en zo ja voor welke functie.

Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrechtcollege is nagenoeg overeenstemming bereikt over de toekomstige ligging van het sportveld en de te slopen en behouden en verbouwen gymzalen. Dat betekent dat de westvleugel gesloopt zal worden ten behoeve van het nieuwe sportveld. Tevens blijft dan ruimtelijk en financieel de meest gewenste aaneengesloten locatie voor woningbouw over. Het komende jaar zal een afweging worden gemaakt tussen een intensievere grondgebonden invulling of een appartementencomplex in een ruimere opzet.

Toelichting overige grondexploitaties Geldrop

Er is belangstelling voor een deel van het perceel in het plan Rielsepark bij de golfbaan. Bij de uitwerking van het plan blijkt dat er meer voorzieningen getroffen moeten worden om te voorkomen dat er parkeeroverlast ontstaat. Over de extra investering vindt nog overleg met de golfclub plaats. Op dit moment is nog onduidelijk wat de kostenverdeling wordt en of dit in een bedrag ineens of via de huur verrekend gaat worden. Voorzichtigheidshalve is bij de actualisatie van deze grondexploitatie uitgegaan van een verrekening van 50% van de meerkosten ineens. Deze mutatie leidt tot een verhoging van de verliesvoorziening.

De locatie Linze was in 2015 als woningbouwlocatie meegenomen in het bestemmingsplan Inbreidingslocaties. Op dat moment vond de gemeenteraad dat na inspraak van de buurt geen gewenste invulling. Dat gold ook voor de herinvulling van de schoollocatie Beneden Beekloop bij samenvoeging van de scholen Nutsschool en de Dommeldalschool. De mogelijkheid voor invulling van de schoollocatie is inmiddels weer opgepakt. Voor Linze moet nog een afweging worden gemaakt wat de meest gewenste invulling van de locatie is.

Voor Emopad was de gemeente in overleg over een optieovereenkomst met de naastgelegen slachterij, maar door de lopende handhavingszaken is dit voornemen voorlopig ingetrokken. Dat betekent dat de uitgifte langer op zich laat wachten. Dat is verwerkt in de actualisatie van de grondexploitatie en leidt tot een grotere verliesvoorziening.

Voor Spaarpot-Zuid tenslotte is het voornemen om deze kavel uit te geven ten behoeve van een bedrijfsverplaatsing die elders in de gemeente voor een verbetering van de leefomgeving zorgt. Het perceel met een relatief lage boekwaarde wordt dus niet actief te koop aangeboden. Dat betekent dat de termijn voor uitgifte van deze kavel is verlengd.

Vast te stellen exploitaties

Op basis van de verslagleggingsregels moeten grondexploitaties met substantiële aanpassingen opnieuw ter vaststelling worden aangeboden. Hoewel hier geen definities of criteria voor zijn aangegeven, wordt er vanuit gegaan dat dit voor Groot Luchen van toepassing is.

Resultaat 2019

Op basis van de BBV-voorschriften moet sinds de jaarrekening van 2017 tussentijds winst worden genomen. In het kader van de jaarrekening 2017 heeft dat geresulteerd in een aanzienlijke tussentijdse winst voor Groot Luchen, omdat er geen correctie doorgevoerd mocht worden voor projectspecifieke risico’s en marktrisico’s. In 2018 heeft er een correctie plaatsgevonden, omdat projectspecifieke risico’s in dat jaar gedeeltelijk wel gecorrigeerd mochten worden. Nu uit actuele concept-stedenbouwkundige verkavelingen blijkt dat het effect groter is, vindt opnieuw een correctie plaats. Daar komt bij dat zich een nieuwe crises lijkt aan te dienen, die via een negatieve opbrengstenindex leidt tot een verdere correctie op de eerdere tussentijdse winstneming. De verruiming van de BBV regels, waarbij geen correcties voor marktrisico’s toegepast mogen worden, zorgen nu voor een extra sterke mutatie voor met name Groot Luchen. In totaliteit gaat het om een negatieve correctie van € 3.165.460,-.

Voor de overige grondexploitaties leidt de actualisatie bij de resultaatbestemming van de jaarrekening tot de volgende mutaties in de reserve tussentijdse winstnemingen:

-           Spaarpot                     €    166.613,- (negatief)

-           Ellenaar                       €      14.312,- (negatief)

-           Johannesschool      €      15.946,- (negatief)

-           De Bron                       €    174.978,- (positief)

-           Talingstraat               € 1.256.854,- (positief)

In 2019 kan geen grondexploitatie worden afgesloten. Het resultaat bestaat dus slechts uit (correcties op) de tussentijdse winstnemingen (uit eerdere jaren). Per saldo gaat het om een bedrag van € 1.930.499,- (negatief).

Reserves en voorzieningen

a. Reserve grondexploitaties

De stand van de reserve grondexploitaties per 31 december 2019 bedraagt € 14.161.323,-.

 

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De stand van deze reserve per 31 december 2019 bedraagt € 4.969.028,-.

 

c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen

De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 141.724,-. De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 55.000,-.

 

a. Reserve grondexploitaties

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van met name marktrisico’s.

Verloop reserve grondexploitaties
Saldo per 31 december 2018 excl. voorfinanciering kapitaallast uitgevoerde bovenwijkse voorzieningen 21.405.482
Af: voorfinanciering kapitaallast uitgevoerde bovenwijkse voorzieningen minus saldo minus saldo bovenwijkse voorzieningen per 31 december 2018 -6.466.984
Af: resultaatbestemming resultaat Grondbedrijf 2018 (excl. tussentijdse winstneming) -128.271
Saldo na besluitvorming jaarrekening 2018 14.810.227
Af: storting in verliesvoorziening lopende grondexploitaties -92.153
Bij: vrijval uit voorziening afgesloten complexen 0
Af: voorlopige aanslag VPB 2019 -37.392
Af: voorfinanciering kapitaalslast Bovenwijkse Voorzieningen 2019 -519.359
Saldo 31 december 2019 14.161.323
Af: resultaat Grondbedrijf 2019 0
Saldo na besluitvorming 2019 (afwikkeling 2020) 14.161.323
Af: claim afwaardering boekwaarde Strabrecht College 2020 (raadsbesluit 2 juli 2018) -1.756.182
Af: claim stortingen reserves 2019-2023 die t.l.v. reserve tussentijdse winstnemingen was gebracht -4.400.000
Af: claim stortingen reserves 2024 0
Saldo na resultaatbestemming 2019 en claims 8.005.141
Bij: saldo fonds Bovenwijkse Voorzieningen na resultaatbestemming 2019 / terugstorting deel van de voorfinanciering kapitaallasten 1.827.937
Saldo na resultaatbestemming 2019, claims en terugstorting deel voorfinanciering 9.833.078

Na bovenstaande eerste storting dient er de komende jaren nog een bedrag van € 5.158.406,- vanuit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen terug te worden gestort in de reserve grondexploitaties.

Op basis van de huidige inzichten zullen de fiscale afdrachten in het kader van de vennootschapsbelasting ook voor de jaren 2018 en 2019 nihil zijn. De vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst zal waarschijnlijk in 2020 getekend worden.

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties.

Verloop Reserve Tussentijdse winstnemingen
Saldo per 1 januari 2019 6.424.578
Af: resultaatbestemming tussentijdse winstneming Grondbedrijf 2018 -946.838
Af: afdracht fondsen 2018 -508.712
Saldo per 31 december 2019 4.969.028
Claim: stortingen reserves 2019 - 2023 -4.400.000
Saldo na correctie claim fondsafdrachten 569.028
Af: Resultaat tussentijdse winstneming -1.930.499
Af: Stortingen in voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2019 -202.500
Af: Stortingen in Leefbaarheidsfonds o.b.v. verkopen 2019 -185.880
Af: Stortingen in reserve Herstructurering Woongebieden o.b.v. verkopen 2019 -92.940
Af: Stortingen in reserve Herstructurering Bedrijventerreinen o.b.v. verkopen 2019 0
Af: Stortingen in reserve Ruimtelijke Ontwikkeling o.b.v. verkopen 2019 -92.940
Bij: correctie claim stortingen reserves 2019 - 2023 4.400.000
Saldo na resultaatbestemming 2019 2.464.269

De financiële (weerstands)positie

Door meerjarige exploitatie looptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken. Daarnaast is de afgelopen jaren besloten om hieruit ook de tekorten uit de investeringen in Bovenwijkse Voorzieningen te dekken.  

Weerstandsvermogen

Gemeentelijk beleid

In het kader van de jaarrekening 2019 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 9.354.369,-. Voor de marktrisico’s is daarbij uitgegaan van 10% opbrengstdaling in een realistisch scenario en 30% in een worse case scenario. Voor het marktrisico uitgiftevertraging is in een realistisch scenario uitgegaan van 3 jaar en in een worse case scenario van 7 jaar.

De stand van de Reserve grondexploitaties per 1 januari 2020 (na resultaatbestemming, claim afboeking Strabrecht en het terug te storten bedrag uit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen) bedraagt € 9.833.078,-. Daarnaast is de stand van de reserve tussentijdse winstneming op die datum € 2.464.269. De in totaal beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt dan € 12.297.347,-.

Een aantal aanvullende aspecten die moeten worden meegenomen bij de berekening van het weerstandsvermogen zijn:

  • De aankopen in de afgelopen jaren waarvoor de komende vijf jaar een bestemmingsplan zal worden vastgesteld;
  • De gronden waarop Wvg is gevestigd en die in de komende jaren mogelijk verworven gaan worden;
  • De locaties waarvoor een voorbereidingsbesluit is genomen en die kunnen leiden tot gedeeltelijke verwerving van plangebieden;
  • Het in voorbereiding zijnde wijkontwikkelingsplan Braakhuizen-Zuid, met mogelijke aankopen en herbestemmingen;
  • Het in voorbereiding zijnde plan voor het centrum van Geldrop, waarvoor in het verleden vele miljoenen gereserveerd waren;
  • De onlangs gestarte voorbereiding voor een omgevingsvisie met omgevingsplannen met nieuwe inzichten in gebieden met opgaves in de fysieke leefomgeving;
  • De actualisatie van de nota kostenverhaal zal leiden tot verhoging van de fondsafdrachten, waarvoor extra claims ten laste van de reserve grondexploitaties zullen ontstaan.

Hoewel het in dit stadium nog voorbarig is om voor al deze aspecten al risico’s te benoemen en in te schatten, is het wel van belang om het huidige weerstandsvermogen te zien in het licht van het hierboven geschetste perspectief.

Zonder rekening te houden met de hierboven beschreven aspecten bedraagt het weerstandsvermogen 131%. Deze is gebaseerd op een totale beschikbare weerstandscapaciteit van € 12.297.347,- en een benodigde weerstandscapaciteit van € 9.354.369,-. Rekening houdend met de hierboven beschreven ontwikkelingen en de sterk toegenomen risico’s voor een nieuwe economische recessie zullen de verwachte winstnemingen naar alle waarschijnlijkheid niet opwegen tegen de gevolgen van de hierboven beschreven ontwikkelingen. Dat betekent dat het weerstandsvermogen in een langjarig perspectief bezien de komende jaren waarschijnlijk verder zal dalen.

Verliesvoorziening

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop hiervan is hieronder weergegeven.

Verloop verliesvoorziening lopende grondexploitaties 2019
Saldo per 1 januari 2019 48.599
Bij: rentebijschrijving à 2,0%: 972
Beschikbaar per 31 december 2018: 49.571
Benodigd
Contante waarde te verwachten exploitatietekorten:
Emopad 51.321
Rielsepark 90.403
Totaal benodigd per 31 december 2019 141.724
Onttrekking uit reserve grondexploitaties 92.153

Voorziening afgesloten complexen

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Op deze voorziening afgesloten complexen wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

Verloop voorziening afgesloten complexen 2019
Saldo per 1 januari 2019 55.000
Af: uitgaven in 2018 voor reeds afgesloten plannen: 0
Beschikbaar per 31 december 2019 55.000
Benodigd t.b.v. afgesloten plannen
Barrier bijdrage ontsluiting 50.000
Brugstraat 5.000
Totaal benodigd per 31 december 2019 55.000
Storting in reserve grondexploitaties 0

Meerjarenperspectief

De projecten die in exploitatie zijn, zullen naar verwachting worden afgesloten in de jaren zoals weergegeven in het onderstaande overzicht. De verwachte winsten en verliezen worden op basis van de meest actuele inzichten op basis van netto contante waarde weergegeven.

Meerjarenperspectief op basis van netto contante waarde

Plan verleden 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Spaarpot-Zuid 1.766.230 -166.613 1.766.668
Ellenaar 87.562 -14.312 147.722
Rielsepark -116.105
Dorpsstraat/Johannes 111.582 -15.946 148.068
Emopad 0 -51.321
Waleweinlaan 295.501
Willem Barentszweg 109.394 174.978 241.865
Vesperstraat/De Waag 33.836
Linze 294.591
Kavels Loeswijk 465.963
Strabrecht 1.873.519
Talingstraat 1.256.854 1.171.980
Luchen weteringpark 5.034
Centrum West 5.320.726
Bisschop van Mierlostraat 541.312
Groot Luchen 7.069.992 -3.165.460 5.172.032

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de reserve grondexploitaties gestort. Tevens zal dan verrekening met de reserve tussentijdse winstneming plaatsvinden. Verliezen worden ten laste van de voorziening grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de reserve grondexploitaties wordt geboekt.

Materiële Vaste Activa (gedeelte voorheen Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG))

De gronden die voorheen als Niet in exploitatie genomen gronden geadministreerd stonden, moeten op basis van de nieuwe BBV-voorschriften vanaf 2016 geadministreerd worden onder de materiële vaste activa. De gronden die voorheen als nieg-gronden geadministreerd stonden en voor 31 december 2019 niet in exploitatie zijn genomen, moeten getaxeerd worden om te beoordelen of een eventuele afwaardering noodzakelijk is. De situatie voor deze gronden is als volgt:

  • Hekelstraat (is beëindigd in 2019);
  • Stationsstraat 33 (marktwaarde is hoger dan boekwaarde, zodat op dit moment geen afwaardering aan de orde is);
  • Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij (op 17 maart 2020 heeft het college de voorlopige bouwbloklocatie bepaald, raadsinformatiebrief is verstuurd in het tweede kwartaal van 2020).

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is sinds de jaarrekening van 2016 een krediet beschikbaar. Een deel van dit krediet wordt aangewend voor planvorming voor toekomstige grondexploitaties. Verder wordt het krediet gebruikt voor planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking voor de plankosten is geregeld. Als er voor de hierboven beschreven locaties geen tijdig vastgestelde grondexploitatie of dekking van de gemaakte plankosten is, dan moeten de kosten worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat.

Voor wat betreft de locaties die de afgelopen jaren zijn gekocht en waarvoor het voornemen bestaat dat om hiervoor een bestemmingswijziging voor te bereiden, kan het volgende worden vermeld:

  • In 2018 is de locatie Kievitstraat gekocht. Het gewijzigde bestemmingsplan is in het eerste kwartaal van 2020 vastgesteld, waarbij tevens een grondexploitatie is vastgesteld. De verkoopprijs lijkt iets lager te worden dan aanvankelijk begroot, waardoor er een klein tekort in de exploitatie zal ontstaan.
  • In 2019 is een locatie aan de Goorstraat/Sluisstraat gekocht die te zijner tijd met het naastgelegen tankstation moet worden herbestemd tot een woningbouwinvulling. Hier kan sprake zijn van een exploitatietekort die ter zijner tijd en laste van de reserve grondexploitatie zal komen.
  • In 2019 is een locatie aan de Genoenhuizerweg gekocht. De perspectieven voor deze locatie zijn goed, waardoor er een positief resultaat in het meejarenperspectief wordt verwacht zodra het bestemmingsplan en de grondexploitatie kan worden vastgesteld.

In 2020 zijn gronden verworven in het gebied Gijzenrooi. Deze gronden worden toegevoegd aan de Landbouwgronden Gijzenrooi. De totale marktwaarde van deze gronden is hoger dan de boekwaarde. De totale pachtopbrengsten van gemeentelijke gronden is hoger dan de rentelasten op de boekwaarde van deze landbouwgronden.

Verder lopen er aankoopgesprekken over een aantal gronden waarop wvg is gevestigd. Ook is de gemeente aan het inventariseren of er nog gemeentelijke gronden tot ontwikkeling gebracht kunnen worden. In 2020 kan daar mogelijk meer duidelijk over worden. Verder heeft de raad begin 2020 een investeringsbedrag van € 1,1 mln ter beschikking gesteld ten behoeve van het project Bogardeind ten laste van een aantal fondsen. Dat bedrag zal benut worden voor aankopen en de ontwikkeling van een deel van het plangebied. In een volgende fase van dit plan bevindt zich nog gemeentelijke grond zonder boekwaarde die de komende jaren mee zal gaan in een vast te stellen grondexploitatie.

Tenslotte bestaat de mogelijkheid dat het college strategische posities wil innemen bij de verdere uitwerking van het centrumplan in Geldrop. Ook deze zullen in eerste instantie dan meegenomen moeten worden in deze beschrijving van de materiële vaste activa met een ontwikkelvoornemen. De risico’s in dit kader moeten worden meegenomen in de berekening van het weerstandsvermogen van de algemene dienst en in een later stadium in het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

Overzicht fondsen uit de nota kostenverhaal vanaf 2015

Op 9 maart 2015 is de huidige nota kostenverhaal vastgesteld. Hier wordt een actuele situatie van deze fondsen beschreven. Stortingen o.b.v. gemeentelijke grondverkopen in 2019 zijn hieronder weergegeven, evenals de afspraken uit getekende anterieure overeenkomsten, voor zover die in 2019 zijn ontvangen. Claims die er op rusten zijn hieronder eveneens weergegeven.

Door de tekorten die sinds de jaarrekening 2018 zijn ontstaan in fonds Bovenwijkse Voorzieningen en de tekorten die eveneens werden voorzien voor de overige fondsen, zijn de afdrachten voor de in voorbereiding zijnde ruimtelijke plannen in 2019 al verhoogd binnen de door de raad vastgestelde kaders. Deze verhoging is in 2019 ook reeds doorgevoerd voor de gemeentelijke grondexploitaties waarvoor in 2019 gronden zijn verkocht.

Nieuwe reserve Bovenwijkse Voorzieningen

Bijdragen in dit nieuwe fonds moeten worden aangewend voor de voorzieningen, zoals deze zijn beschreven in de op 9 maart 2015 vastgestelde uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie. De beleidsregels voor het oude fonds Bovenwijks kunnen op basis van de grondexploitatiewet niet worden toegepast op dit nieuwe fonds. Ook bij een weerstandsvermogen van onder de 75 of 50% kan er dus geen vrijval ten gunste van de reserve grondexploitaties plaatsvinden (met uitzondering van het terugstorten van de voorfinanciering).

Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2015-2018       € 6.466.984,-

Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2019                     €     519.359,-

Benodigd per 31 december 2019                                                                                      € 6.986.343,-

 

Saldo per 31 december 2018                                         € 1.257.294,-

Storting in 2019 o.b.v. verkopen 2018                       €   192.402,- +

Storting in 2019 van derden                                             €     75.000,-  +

Vrijval uit dekkingsreserves FBW                                 €    100.741,- +

Stand per 31 december 2019                                          € 1.625.437,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                        €    202.500,- +

Saldo na resultaatbestemming 2019                           € 1.827.937,-

 

Terug te storten naar reserve grondexploitaties   € 1.827.937,-                      € 1.827.937,-

Saldo na terug te storten bedrag                                       €                    0,-

Tekort                                                                                                                                           -/-   € 5.158.406,-    

 

Reserve Leefbaarheidsfonds

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor flankerend beleid t.b.v. de sociale doelgroep. Het gaat daarbij niet alleen om sociale huur, maar ook om sociale koopwoningen.

 

Saldo per 31 december 2018                                                   € 1.091.100,-

Storting in 2019 o.b.v. verkopen 2018                                €     152.950,- +

Storting in 2019 van derden                                                     €        84.970,- +

Saldo per 31 december 2019                                                   € 1.329.020,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                                €     185.880,- +

Saldo na resultaatbestemming 2019                                   € 1.514.900,- 

 

Claim Bogardeind op basis van raadsbesluit 2020       €    107.309,-

Saldo na claim Bogardeind                                                          € 1.407.591,-

 

Er lopen diverse initiatieven voor sociale woningbouw. Deze kunnen ondersteund worden met deze middelen. Bij de herijking van de nota kostenverhaal kan nader worden ingegaan op de wijze van ondersteuning en de kaders voor de te hanteren doelgroepen binnen de reikwijdte van de nieuwe Omgevingswet en de aanvullingswet grondeigendom.

 

Reserve Herstructurering Woongebieden

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van woningen, zoals aan de oostzijde van het Bogardeind tussen de Beukelaar en de Laan der Vier Heemskinderen.

 

Saldo per 31 december 2018                                                        € 293.294,-

Storting in 2019 o.b.v. verkopen 2018                                     €   43.625,- +

Storting in 2019 van derden                                                          €   21.243,- +

Saldo per 31 december 2019                                                        € 358.162,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                                     €   92.940,- +

Saldo na resultaatbestemming 2019                                        €  451.102,-

 

Claim Bogardeind op basis van raadsbesluit 2020           €  451.102,-

Saldo na claim Bogardeind                                                              €                  0,-

 

Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van bedrijventerreinen/bedrijfslocaties.

 

Saldo per 31 december 2018:                                       €  29.295,-

Stortingen in 2019 o.b.v. verkopen 2018                €  30.990,-

Storting in 2019 van derden                                           €              0,- +

Saldo per 31 december 2019                                         €  60.285,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                      €               0,-

 

Dit bedrag zal naar alle waarschijnlijkheid worden ingezet voor de herstructurering van De Bleekvelden.

  

Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de acht in de nota kostenverhaal genoemde doeleinden.

 

Saldo per 31 december 2018:                                                                   € 447.860,-

Storting in 2019 o.b.v. verkopen 2018                                                 €     88.745,- +

Storting in 2019 van derden                                                                      €     42.485,- +

Saldo                                                                                                                         € 579.090,-

Gasloos bouwen Talingstraat (raadsbesluit van april 2019)    € 108.000,- -/-

Eenmalige kleine bijdragen                                                                          €   22.441,- -/-

Saldo per 31 december 2019                                                                     € 448.649,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                                                  €    92.940,- +

Saldo na resultaatbestemming 2019                                                     € 541.589,-

 

Claim Bogardeind op basis van raadsbesluit 2020                        €  541.589,-

Saldo na claim Bogardeind                                                                           €                  0,-