Grondbeleid

Algemeen grondbeleid

Terug naar navigatie - Algemeen grondbeleid

De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld en de uitgangspunten voor het kostenverhaal op 9 maart 2015. De nieuwe nota grondbeleid en de nieuwe nota gronduitgifte en prijzenbeleid zijn eerder reeds besproken in een audit-commissie plus bijeenkomst, waarin elke fractie vertegenwoordigd kon zijn. In de audit-commissie van september 2021 zal ook de nieuwe nota kostenverhaal gepresenteerd worden.

 

Ontwikkelingen grondexploitaties

Terug naar navigatie - Ontwikkelingen grondexploitaties

Algemeen
In deze begroting zullen de claims worden aangepast aan de feitelijke subsidietoekenning die we op 7 april 2021 uitgekeerd hebben gekregen en de investeringen en projecten die voor aanvullende aanpassingen hebben gezorgd.

 

Toelichting Groot Luchen

De planvorming en gronduitgifte voor de grootste grondexploitatie stagneert door zienswijzen en bezwaar- en beroepsprocedures. Voor het gebied ten westen van de Burgemeester Termeerstraat is een uitwerkingsplan vastgesteld. Er zijn bezwaren ingediend en er is beroep ingesteld. Een recente uitspraak van de rechtbank heeft ertoe geleid dat het uitwerkingsplan inmiddels gewijzigd is vastgesteld. De maatregelen zijn inmiddels zodanig dat er in het verzorgingsgebied van het waterschap nauwelijks tot geen wijken meer zijn, waarin het beter is geregeld dan in deze nieuwe wijk. Dat neemt niet weg dat er ook nog maatregelen buiten de wijk nodig zijn. Hoewel het bouwrijp maken van de gronden in fase 3A inmiddels is voorbereid en de uitvoering in het najaar van 2021 zal starten, lijkt de kans nog steeds reëel dat er toch weer bezwaren komen. Het komende halfjaar zal moeten blijken of in het eerste halfjaar van 2022 al bouwrijpe gronden verkocht kunnen worden.

Om verdere vertraging in de gronduitgifte te voorkomen is voor een volgend gebied het bouwrijp maken voorbereid. Het gaat om het gebied tussen de fases 1 en 2. Het bouwrijp maken van dit gebied start in september 2021 en in april 2022 kunnen de gronden bouwrijp worden opgeleverd. Vanaf mei kan dan gestart worden met de bouw van de eerste 38 woningen in dit gebied voor starters, senioren en het middenhuursegment. Verder loopt ook de planvorming voor de tijdelijke tiny houses aan de Catharinaweg.

Voor het gebied aan de oostzijde van de Burgemeester Termeerstraat worden op dit moment verkavelingstekeningen voorbereid. Tegelijkertijd wordt gekeken naar de toekomstige inrichting en uitbreiding van sportpark Oudven. Na vaststelling van de structuurvisie Oudvensestraat kan de stedenbouwkundige invulling van beide gebieden integraal worden opgepakt.

 

Toelichting overige exploitaties Mierlo
Er zal voor het bestemmingsplangebied Luchen Weteringpark in de tweede helft van 2022 een eerste uitwerkingsplan worden voorbereid. Tegelijkertijd zal dan ook een ontwerp van het exploitatieplan worden voorbereid.

Voor De Waag lopen gesprekken met Compaen over invulling van de locatie. Voor de Johannesschool worden de verkoopovereenkomsten voor het voorste gedeelte dit jaar getekend. Deze exploitatie zal in 2021 worden afgesloten. Voor het wijzigingsplan ‘kavels Loeswijk’ worden de gesprekken in 2022 weer opgestart. Voor de Bisschop van Mierlostraat zijn er op dit moment nog geen relevante ontwikkelingen.

 

Toelichting grondexploitaties woningbouw Geldrop
De planvorming voor Centrum West wordt opgepakt in het verlengde van de ontwikkelingen in het omliggende gebied, die onderdeel uitmaken van het plangebied van de woningbouwimpuls. Het gaat dan om locaties zoals Stationsstraat 33, de herinvulling van de Prell, de herinvulling van de Van der Puttschool, Stationsstraat 66 en de ontwikkelingen op en rond het ziekenhuisterrein.

Voor het project Talingstraat is er op dit moment nog geen plan in voorbereiding voor de gronden in uitwerkingsgebied 3. De inrichting van de Dommelbeemden zal het komende jaar plaatsvinden. Voor het plangebied Waleweinlaan zal in 2022 duidelijkheid ontstaan over het voorgenomen stedenbouwkundig plan. Er is een optieovereenkomst in voorbereiding voor de gronduitgifte. Er is waarschijnlijk nog een ruimtelijke procedure nodig om het plan te kunnen realiseren.

Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrecht college is in het kader van de jaarrekening besloten om de afwaardering van de boekwaarde van het Strabrecht College te verwerken in de grondexploitatie op het moment van de sloop en als gevolg hiervan de geactualiseerde grondexploitatie opnieuw vaststellen. In overleg met het schoolbestuur en de contactpersonen van Berkenheuvel wordt gekeken naar een goede oplossing voor de binnen- en buitensportactiviteiten, een integrale oplossing voor het parkeren voor de middelbare school, het bouwplan van Berkenheuvel en het woningbouwplan van de gemeente.

 

Toelichting overige exploitaties Geldrop

Voor de exploitaties van andere functies dan woningbouw is in het plangebied Rielsepark nog een perceel beschikbaar. De locatie Linze heeft op dit moment een maatschappelijke bestemming. Bij de gronduitgifte wordt op dit moment uitgegaan van een uitgifteprijs voor maatschappelijke doeleinden, zoals die enkele jaren geleden opnieuw is vastgelegd.

Voor Emopad is de situatie ongewijzigd en voor Spaarpot-Zuid bestaat de intentie nog steeds om de kavel zoveel mogelijk te gebruiken voor één of meer bedrijfsverplaatsingen die elders in de gemeente voor een verbetering van de leefomgeving zorgen.

Reserves en voorzieningen

Terug naar navigatie - Reserves en voorzieningen

a. Reserve grondexploitaties

De stand van de reserve grondexploitaties, na resultaatbestemming jaarrekening 2020, bedraagt € 16.418.198,-.

 

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De stand van deze reserve, na resultaatbestemming jaarrekening 2020, bedraagt € 2.427.975,-.

 

c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen

De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 200.752,-. De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 113.000,-.

 

a. Reserve grondexploitaties

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van met name marktrisico’s.

Verloop Reserve Grondexploitaties
Saldo 31 december 2020 15.906.066
Bij: tussentijdse winstneming 2018 en 2019 De Bron (Willem Barentzweg) 284.372
Bij: tussentijdse winstneming 2018 en 2019 Ellenaar 73.250
Bij: resultaat grondbedrijf 2020 154.510
Bij: saldo fonds Bovenwijkse Voorzieningen (terugstorting voorfinanciering kapitaallasten) 82.750
Saldo na resultaatbestemming 2020 en terugstorting deel voorfinanciering 16.500.948
Af: Claim stortingen reserves die t.l.v. reserve tussentijdse winstnemingen was gebracht -4.400.000
Af: Claim t.b.v. cofinanciering woningbouwimpuls -4.349.515
Af: Claim t.b.v. Bogardeind -4.200.619
Saldo na resultaatbestemming 2020 en claims 3.550.814

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties.

  

Verloop Reserve Tussentijdse winstnemingen
Saldo per 31 december 2020 2.600.553
Af: Resultaat tussentijdse winstneming 2020 243.104
Af: eerdere tussentijdse winstneming (2018 en 2019) Willem Barentzweg -284.372
Af: eerdere tussentijdse winstneming (2018 en 2019) Ellenaar -73.250
Af: Stortingen in voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2020 -10.000
Af: Stortingen in Leefbaarheidsfonds o.b.v. verkopen 2020 -24.030
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Woongebieden o.b.v. verkopen 2020 -12.015
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen o.b.v. verkopen 2020 0
Af: Stortingen in Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling o.b.v. verkopen 2020 -12.015
Saldo na resultaatbestemming 2020 2.427.975

Verliesvoorziening

Terug naar navigatie - Verliesvoorziening

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. 

Verliesvoorziening lopende grondexploitaties 1 januari 2021 200.752

Voorziening afgesloten complexen

Terug naar navigatie - Voorziening afgesloten complexen

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

 

Voorziening afgesloten complexen 1 januari 2021 113.000

Beide voorzieningen worden in het kader van de jaarrekening 2021 geactualiseerd.

Weerstandsvermogen

Terug naar navigatie - Weerstandsvermogen

Gemeentelijk beleid
In het kader van de jaarrekening 2020 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 7.157.365,-. Voor de marktrisico’s is daarbij uitgegaan van 10% opbrengstdaling in een realistisch scenario en 30% in een worse case scenario. Voor het marktrisico uitgiftevertraging is in een realistisch scenario uitgegaan van 3 jaar en in een worse case scenario van 7 jaar.

De stand van de Reserve grondexploitaties per 1 januari 2021 bedraagt € 3.550.814,-. Dit is na aftrek van de claims die er op rusten. Het gaat daarbij om de claim van € 4.349.515,- als cofinanciering voor de subsidie van de woningbouwimpuls en een claim van € 4.200.619,- op basis van het raadsbesluit Bogardeind. (Een deel van) de claim voor het Bogardeind moet op termijn gedekt worden uit de subsidie en de claim t.b.v. de woningbouwimpuls. Over een tot twee jaar, als er meer zicht is op de realisatiekansen van de diverse woningbouwprojecten, moet blijken of de nu aanwezige doublure dan al geëlimineerd kan worden.

Naast de stand van de Reserve grondexploitaties van € 3.550.814,- bedraagt de stand van de reserve tussentijdse winstneming € 2.427.975,-. De in totaal beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt dan € 5.978.789,-.

Op basis van een benodigde weerstandscapaciteit € 7.157.365,- en de totale beschikbare weerstandscapaciteit van € 5.978.789,- bedraagt het weerstandsvermogen 84%.

Door het weerstandsvermogen van 84% is volgens de huidige nota grondbeleid de code groen van toepassing. Code groen is namelijk van toepassing bij een weerstandsvermogen van meer dan 75%. Code groen betekent:
- reguliere risicobewaking en sturing op risicomanagement via jaarverslag
- college rapporteert in de eerstvolgende meerjarenbegroting over de ontwikkelingen ten aanzien van het weerstandsvermogen
- in geval van toevoeging van een negatieve exploitatie gaat het om een strategische exploitatie, waarbij het weerstandsvermogen als gevolg hiervan niet lager dan 75% wordt

Voor wat betreft de mandatering van het college voor strategische aankopen geldt een bevoegdheid van € 1.750.000,-.

Meerjarenperspectief

Terug naar navigatie - Meerjarenperspectief

De projecten die in exploitatie zijn, zullen in het kader van de jaarrekening van 2021 weer geactualiseerd worden. Voor het laatste meerjarenperspectief wordt verwezen naar de jaarrekening 2020.

Materiële vaste activa

Terug naar navigatie - Materiële vaste activa

De gronden die voorheen als Niet in exploitatie genomen gronden geadministreerd stonden, moeten op basis van de huidige BBV-voorschriften vanaf 2016 geadministreerd worden onder de materiële vaste activa. De volgende gronden zullen in het kader van de jaarrekening van 2021 getaxeerd moeten worden om te beoordelen of een eventuele afwaardering noodzakelijk is:
• Stationsstraat 33;
• Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij.

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is jaarlijks een krediet beschikbaar. Een deel van dit krediet wordt aangewend voor planvorming voor toekomstige grondexploitaties. Verder wordt het krediet gebruikt voor planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking voor de plankosten is geregeld. Als er voor de hierboven beschreven locaties geen tijdig vastgestelde grondexploitatie of dekking van de gemaakte plankosten is, dan moeten de kosten worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat.

Voor wat betreft de locaties die de afgelopen jaren zijn gekocht en waarvoor het voornemen bestaat om hiervoor een bestemmingswijziging voor te bereiden, kan het volgende worden vermeld:
•  In 2019 is een locatie aan de Goorstraat/Sluisstraat gekocht die ter zijner tijd met het naastgelegen tankstation moet worden herbestemd tot een woningbouwinvulling. Hier kan sprake zijn van een exploitatietekort die ter zijner tijd en laste van de reserve grondexploitatie zal komen;
•  In 2019 is een locatie aan de Genoenhuizerweg gekocht. De perspectieven voor deze locatie zijn goed, waardoor er een positief resultaat in het meerjarenperspectief wordt verwacht zodra het bestemmingsplan en de grondexploitatie kan worden vastgesteld.
•  In 2020 is een woning aan de Pastoor de Winterstraat in Mierlo gekocht. Deze woning wordt voorlopig verhuurd. De herontwikkeling van deze locatie zal naar alle waarschijnlijkheid worden meegenomen in een totale herontwikkeling van een groter gebied inclusief de locatie van de Mierlose Tennisvereniging. De perspectieven voor dit totale gebied zijn goed.
•  In 2020 en 2021 hebben aankopen plaatsgevonden voor de herontwikkeling van het gebied Bogardeind 85 t/m 123. Voor dit project zijn het bestemmingsplan en exploitatieplan inmiddels vastgesteld met een verwacht exploitatietekort van € 4.200.619,-.
•  In 2020 en 2021 zijn gronden verworven in het gebied Gijzenrooi. Deze gronden worden toegevoegd aan de Landbouwgronden Gijzenrooi. De totale marktwaarde van deze gronden is hoger dan de boekwaarde. De totale pachtopbrengsten van gemeentelijke gronden is hoger dan de rentelasten op de boekwaarde van deze landbouwgronden. Verder is een pluimveebedrijf gekocht, waarvan de investering ook was opgenomen in de subsidieaanvraag voor de woningbouwimpuls. De grond die nu is gekocht wordt op termijn weer terug verkocht. Voor het tekort van €800.000,- is in principe dekking via de subsidie en de gemeentelijke cofinanciering, maar er wordt nog gekeken naar andere aanvullende financiële dekkingsmogelijkheden.

Verder lopen er aankoopgesprekken voor een aantal gronden waarop wvg is gevestigd. Ook voor het centrumplan in Geldrop zullen de komende jaren nog een aantal aankopen plaatsvinden om de plannen voor een aantal locaties gerealiseerd te kunnen krijgen en daarmee aan de subsidievoorwaarden te kunnen voldoen.

Overzicht fondsen uit de nota kostenverhaal vanaf 2015

Terug naar navigatie - Overzicht fondsen uit de nota kostenverhaal vanaf 2015

Op 9 maart 2015 is de huidige nota kostenverhaal vastgesteld. Hier wordt een actuele situatie van deze fondsen beschreven. Door de tekorten die sinds de jaarrekening 2018 zijn ontstaan in het fonds Bovenwijkse Voorzieningen en later Herstructurering Woongebieden (Bogardeind) en de tekorten die eveneens worden voorzien voor de overige fondsen, zijn de afdrachten voor de in voorbereiding zijnde ruimtelijke plannen sinds 2019 al verhoogd binnen de door de raad vastgestelde kaders. Deze verhoging is sinds 2019 ook reeds doorgevoerd voor de gemeentelijke grondexploitaties waarvoor in 2019 en 2020 gronden zijn verkocht.

Nieuwe reserve Bovenwijkse Voorzieningen

Bijdragen in dit nieuwe fonds moeten worden aangewend voor de voorzieningen, zoals deze zijn beschreven in de op 9 maart 2015 vastgestelde uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie. De beleidsregels voor het oude fonds Bovenwijks kunnen op basis van de grondexploitatiewet niet worden toegepast op dit nieuwe fonds. Ook bij een weerstandsvermogen van onder de 75 of 50% kan er dus geen vrijval ten gunste van de reserve grondexploitaties plaatsvinden (met uitzondering van het terugstorten van de voorfinanciering).

Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2015-2020 € 6.986.343,-
Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2021           €                     0,-
Benodigd per 31 december 2020        € 6.986.343,-

                                                                    

Saldo na resultaatbestemming 2020        € 82.750,-
Terug te storten naar reserve grondexploitaties € 82.750,-         €        82.750,-
Saldo na terug te storten bedrag        €              0,-
Resterend tekort                            -/- € 5.075.656,-

 Na bovenstaande storting van € 82.750,- dient er de komende jaren nog een bedrag van € 5.075.656,- vanuit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen terug te worden gestort in de Reserve grondexploitaties.

       

Reserve Leefbaarheidsfonds

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor flankerend beleid t.b.v. de sociale doelgroep. 

Saldo per 31 december 2020     €   1.541.405,-
Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020          €          24.030,- +
Saldo na resultaatbestemming 2020       €   1.565.435,-
Claim St. Jozefkerk €          56.700,-
Claim Groot Luchen €       186.354,-
Claim Woningbouwimpuls (incl. Bogardeind) €   1.322.381,-
Saldo na claims                       €                       0,-

                 

Er lopen diverse initiatieven voor sociale woningbouw. Deze kunnen ondersteund worden met deze middelen. Vooralsnog wordt rekening gehouden met een bijdrage t.b.v. sociale woningbouw in Groot Luchen t.b.v. Compaen en in het project Sint Jozefkerk. 

 

Reserve Herstructurering Woongebieden

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van woningen, zoals aan de oostzijde van het Bogardeind tussen de Beukelaar en de Laan der Vier Heemskinderen.

Saldo per 31 december 2019       € 457.852,-
Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020       €    16.598,- +
Saldo na resultaatbestemming 2020          € 474.450,-
Claim Woningbouwimpuls t.b.v. Bogardeind   € 474.450,-  -/-
Saldo na claim                  €                  0,-

                                              

Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van bedrijventerreinen / bedrijfslocaties.

Saldo per 31 december 2020         €      46.564,-
Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020           €                   0,-
Saldo na resultaatbestemming 2020  €      46.564,-
Claim Bleekvelden €      46.564,-
Saldo na claim Bleekvelden €                   0,-

                              

Dit bedrag zal naar alle waarschijnlijkheid worden ingezet voor de herstructurering van De Bleekvelden.

 

Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de acht in de nota kostenverhaal genoemde doeleinden.

Saldo per 31 december 2020      €  540.022,-
Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020            €     16.598,- +
Saldo na resultaatbestemming 2020       €  556.620,-

Claim Woningbouwimpuls / Bogardeind (duurzaamheid, kunst, parkeren etc)    

€  556.620,-  -/-
Saldo na claims          €                 0,-

 

Cofinanciering woningbouwimpuls

De actuele claims t.b.v. de cofinanciering voor de subsidie van de woningbouwimpuls is als volgt:

Cofinanciering Subsidie   € 7.814.927,-
Bestaande kredieten € 1.111.961,-  
Leefbaarheidsfonds € 1.322.381,-  
Herstructurering Woongebieden €    474.450,-  
Ruimtelijke Ontwikkeling €    556.620,-  
Totale overige dekking   € 3.465.412,-
Via claim reserve grondexploitatie   € 4.349.515,- 

Naast de financiële dekking van € 1.111.961,- via de bestaande kredieten is van de subsidie van € 7.814.927,- ook € 1.111.961,- beschikbaar voor die investeringen. Dat zou leiden tot een lagere netto investering en lagere kapitaalslasten. Door de onzekerheden die er nog zijn ten aanzien van de subsidie en door de verwachte extra investeringen die in relatie tot de te realiseren projecten nog gaan komen wordt via de begroting voorgesteld om een investeringsreserve in te stellen (zie raadsvoorstel).