Groot Luchen
De planvorming wordt nog steeds vertraagd door zienswijzen en bezwaar- en beroepsprocedures. Eén deelgebied is recent bouwrijp gemaakt en voor een ander deelgebied gaat het bouwrijp maken van start. De stedenbouwkundige uitwerking van de andere deelgebieden is in voorbereiding. Ook wordt gewerkt aan een eerste plan voor tiny houses.
Centrum West
De planvorming voor Centrum West is gestart in het verlengde van het aangrenzende gebied dat onderdeel uitmaakt van de woningbouwimpuls. De locatie Stationsstraat 33 is tijdelijk in gebruik door Oekraïners. Voor de Van der Puttschool vindt de oriëntatie voor een toekomstige alternatieve locatie plaats.
Woningbouw Strabrecht
Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrecht college is een procedure voor de selectie van een marktpartij gestart. Het plan is inmiddels verder geconcretiseerd en vertaald in een ontwerp-bestemmingsplan. De ruimtelijke procedure zal zo mogelijk nog voor de inwerkingtreding van de omgevingswet worden opgestart.
Bogardeind 85 t/m 123
De achtste woning in het plangebied Bogardeind is verworven. Voor een aantal andere woningen lijken de aankopen concreet te worden. Over een jaar of maximaal twee jaar hopen we de balans op te kunnen maken of de realisatie van het plan in één keer realistisch is of dat een faseerde uitvoering toch wenselijker is. Op dit moment zijn er geen nieuwe inzichten die tot een substantiële bijstelling van de grondexploitatie leiden. Dat betekent dat de op 11 juli 2022 vastgestelde grondexploitatie met een exploitatietekort van € 4.739.111,- op dit moment ongewijzigd blijft. Wel is de actuele financiële dekking verwerkt in deze begroting. Dat betekent dat de bij de jaarrekening van 2021 benodigde verliesvoorziening van € 1.030.713,- voor een bedrag van € 447.544,- gedekt is uit de reserve herstructurering woongebieden. Het overige bedrag van € 583.169,- is onttrokken uit de reserve grondexploitatie. Ook het overige tekort van (€ 4.739.111,- minus € 1.030.713,- is € 3.708.398,-) wordt vooralsnog onttrokken uit de reserve grondexploitatie. Zolang er geen tweede project is dat bekostigd moet worden uit de reserve herstructurering woongebieden ligt het echter voor de hand om eerst die reserve als financiële dekking in te zetten.
Johannesschool
De voorzijde van de Johannesschool is onder voorbehoud van de aangevraagde vergunningen verkocht. Dat betekent dat deze grondexploitatie in de jaarrekening van 2022 afgesloten zal worden.
De Waag
Voor de Waag loopt de vergunningprocedure en zal de verkoop in 2022 of 2023 plaats kunnen vinden. Daarna zal ook dit project worden afgesloten.
a. Reserve grondexploitaties
De stand van de reserve grondexploitaties, na resultaatbestemming jaarrekening 2021, bedraagt € 12.022.677,-.
b. Reserve tussentijdse winstnemingen
De stand van deze reserve, na resultaatbestemming jaarrekening 2021, bedraagt € 1.939.615,-.
c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen
De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 4.950.714,-. De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 50.000,-.
a. Reserve grondexploitaties
De belangrijkste claims op de Reserve grondexploitaties hebben betrekking op de woningbouwimpuls en het project Bogardeind dat daar ook onderdeel van uitmaakt. Daarnaast is er een claim voor de fondsafdrachten die t/m 2026 nog ten laste van de lopende grondexploitaties moet worden gebracht.
| Verloop Reserve Grondexploitaties | |
| Saldo 31 december 2021 | 15.860.822 |
| Bij: resultaat grondbedrijf 2021 | 0 |
| Bij: saldo fonds Bovenwijkse Voorzieningen na resultaatbestemming 2021 / terugstorting deel van de voorfinanciering kapitaallasten | 456.840 |
| Af: afwaardering geactiveerde plankosten | -307.665 |
| Af: storting in verliesvoorziening Spoorzone / De Jonkvrouw | -278.922 |
| Bij: vrijval verliesvoorziening aangekochte panden Bogardeind na vaststelling grondexploitatie Bogardeind | 583.169 |
| Af: storting in voorziening verliessaldi grondexploitaties voor exploitatietekort Bogardeind | -4.291.567 |
| Saldo na resultaatbestemming 2021 | 12.022.677 |
| Af: Claim stortingen reserves kostenverhaal (storting reserves 2022 - 2026) | -2.803.360 |
| Af: Claim t.b.v. cofinanciering woningbouwimpuls | -4.221.493 |
| Bij: cofinanciering Bogardeind via claim woningbouwimpuls | 1.562.752 |
| Saldo na resultaatbestemming 2021 en claims | 6.560.576 |
b. Reserve tussentijdse winstnemingen
De fondsafdrachten van gemeentelijke projecten worden ten laste van deze reserve gebracht. Daarnaast worden de tussentijdse resultaten van lopende projecten verwerkt via deze reserve. Er wordt naar gestreefd om met deze reserve de projectspecifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties op te kunnen vangen.
| Verloop Reserve Tussentijdse winstnemingen | |
| Saldo per 31 december 2021 | 2.427.975 |
| Bij: Resultaat tussentijdse winstneming 2021 | 182.093 |
| Af: Stortingen in voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2021 | -314.340 |
| Af: Stortingen in Leefbaarheidsfonds o.b.v. verkopen 2021 | -173.970 |
| Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Woongebieden o.b.v. verkopen 2021 | -86.985 |
| Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen o.b.v. verkopen 2021 | -4.670 |
| Af: Stortingen in Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling o.b.v. verkopen 2021 | -90.488 |
| Saldo na resultaatbestemming 2021 | 1.939.615 |
De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’.
Er zijn drie lopende projecten met een verwacht verlies en dat zijn Bogardeind, Emopad en Rielsepark. Voor Bogardeind gaat het om een verwacht verlies van € 4.739.111,- waarvan € 447.544,- gedekt is uit de reserve herstructurering woongebieden en € 4.291.567,- is onttrokken uit de reserve grondexploitatie.
Voor de twee overige projecten, Emopad en Rielse Park, wordt rekening gehouden met een verlies van € 211.603,-.
| Verliesvoorziening lopende grondexploitaties 1 januari 2022 voor vaststelling grondexploitatie Bogardeind | 211.603 |
| Verliesvoorziening lopende grondexploitaties na vaststelling grondexploitatie Bogardeind | |
| Contante waarde te verwachten exploitatietekorten: | |
| Emopad | 51.483 |
| Rielsepark | 160.120 |
| Bogardeind | 4.739.111 |
| Totaal benodigd | 4.950.714 |
| Onttrokken uit reserve grondexploitaties | 4.503.170 |
| Onttrokken uit reserve herstructurering woongebieden | 447.544 |
Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.
| Voorziening afgesloten complexen 1 januari 2022 | 50.000 |
Beide voorzieningen worden in het kader van de jaarrekening 2022 geactualiseerd.
In het kader van de jaarrekening 2021 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 7,9 miljoen.
Er is daarbij gekeken naar de risico’s voor zowel de lopende grondexploitaties als de risico’s voor de projecten van de woningbouwimpuls. Voor de woningbouwimpuls is nu nog voldoende tijd om op de risico’s te kunnen anticiperen door bij tegenvallers in de projecten die als eerste gerealiseerd worden te sturen op de planvorming voor projecten die later gerealiseerd worden.
Het totaal van de reserve grondexploitaties en de reserve tussentijdse winstneming bedraagt bijna € 8,4 miljoen. Dat betekent een weerstandsvermogen van 106% ten opzicht van de benodigde weerstandscapaciteit van circa € 7,9 miljoen. Op basis van het huidige beleid betekent dit dat er geen maatregelen nodig zijn en dat de aankoopbevoegdheid van het college € 2,5 miljoen bedraagt.
De projecten die in exploitatie zijn, zullen in het kader van de jaarrekening van 2022 weer geactualiseerd worden. Voor het laatste meerjarenperspectief wordt verwezen naar de jaarrekening 2021.
Voor locaties die in het verleden zijn gekocht maar waarvoor nog geen concrete plannen bestaan moet jaarlijks worden beoordeeld of ze moeten worden afgewaardeerd. Dat heeft in het kader van de jaarrekening van 2021 plaatsgevonden.
Geactiveerde plankosten
Jaarlijks moet beoordeeld worden of de geactiveerde plankosten gedekt kunnen worden uit de te ontvangen bijdrage van de initiatiefnemers. In het kader van de jaarrekening van 2021 heeft dit plaatsgevonden. Voor de geactiveerde plankosten van de Jonkvrouw is bij de jaarrekening 2021 een verliesvoorziening Spoorzone / Jonkvrouw gevormd.
Op 9 maart 2015 is de huidige nota kostenverhaal vastgesteld. Hieronder wordt weergegeven wat het actuele saldo van de diverse reserves is per 1-1-2022, wat het saldo van bestaande claims is en welke ruimte er nog is voor nieuwe doeleinden en ambities die voldoen aan de criteria van de reserves.
| Saldo na resultaatbestemming 2021 | Claims cq afgesplitst t.b.v. woningbouwimpuls | Overige Claims cq restant zonder woningbouwimpuls | Ruimte | |
| Bovenwijkse Voorzieningen | € 0 | € 0 | € 0 | € 0 |
| Leefbaarheidsfonds | € 1.797.515 | € 1.322.381 | € 243.054 | € 232.080 |
| Herstructurering Woongebieden | € 154.928 | € 26.906 | € 0 | € 128.022 |
| Herstructurering Bedrijven | € 31.234 | € 26.564 | Bleekvelden is woningbouwimpuls | € 4.670 |
| Ruimtelijke ontwikkeling | € 688.144 | € 556.620 | € 0 | € 131.524 |
Nieuwe reserve Bovenwijkse Voorzieningen
Het actuele tekort c.q. de resterende voorfinanciering voor Bovenwijkse Voorzieningen ten laste van de Reserve grondexploitaties bedraagt € 4.618.160,-. In de 2e tussentijdse rapportage 2022 is/wordt voorgesteld om een bedrag van de eerder geplande voorfinanciering van € 6.986.343,-, zijnde € 3.102.438,-, via het activiteitenplan her te financieren. Dat betekent dat voor het restant van € 1.515.722,- nog dekking moet komen via de lopende grondexploitaties en door projecten op grond van derden waarvoor de komende jaren anterieure overeenkomsten worden gesloten.
Cofinanciering woningbouwimpuls
De actuele claims t.b.v. de cofinanciering voor de subsidie van de woningbouwimpuls is als volgt:
| Cofinanciering Subsidie | € 7.814.927,- | |
| Besparing bestaande kredieten | € 1.111.961,- | |
| WBI Leefbaarheidsfonds | € 1.322.381,- | |
| WBI Herstructurering Woongebieden | € 26.906,- | |
| WBI Ruimtelijke Ontwikkeling | € 556.620,- | |
| Verliesvoorziening Bogardeind | € 447.544,- | |
| Verliesvoorziening Bogardeind | € 1.562.752,- | |
| Totale overige dekking | € 5.028.164,- | |
| Extra claim saldo Herstructurering woongebieden | € 128.022,- | |
| Via claim reserve grondexploitatie | € 2.658.741,- |
Naast de financiële dekking van € 1.111.961,- via de bestaande kredieten is van de subsidie van € 7.814.927,- ook € 1.111.961,- beschikbaar voor die investeringen. Dat zou leiden tot een lagere netto investering en lagere kapitaalslasten. Door de onzekerheden die er nog zijn ten aanzien van de subsidie en door de verwachte extra investeringen die in relatie tot de te realiseren projecten nog gaan komen is bij de jaarrekening 2021 besloten om een investeringsreserve in te stellen (reserve bespaarde kapitaallasten woningbouwimpuls).