Grondbeleid

Algemeen
De vermogenspositie van het Grondbedrijf is goed. Daarnaast zijn er de afgelopen maanden geen wijzigingen in beleidsregels geweest en ook de nieuwe gegevens over de marktontwikkelingen geven geen aanleiding om begrote prijsniveaus of indexen te wijzigen. Op projectniveau zijn er ook geen ontwikkelingen die tot een substantiële bijstelling van de verwachte kosten en opbrengsten zouden leiden. Dat betekent dat de prospectie nauwelijks is gewijzigd t.o.v. prognoses, zoals die enkele maanden geleden zijn opgesteld ten behoeve van de jaarrekening 2017.

Toelichting projecten
Groot Luchen
De verplichte tussentijdse winstneming voor Groot Luchen is verwerkt in de grondexploitatie, waardoor de boekwaarde aanzienlijk is opgelopen. Daardoor zijn de toegerekende rentekosten aan deze grondexploitatie aanzienlijk verhoogd. Dit voordeel komt jaarlijks ten gunste van de algemene dienst. De boekwaarde van de grondexploitatie per medio augustus 2018 bedraagt na nog te boeken getekende overeenkomsten ongeveer € 19 miljoen.

Het gedeelte tussen de Burgemeester Termeerstraat en het Weteringpark is uitgewerkt en weer op de markt gebracht. De uitwerkingsprocedure hiervoor is opgestart. Het volgende gedeelte wat nu wordt uitgewerkt is het gebied ten oosten van de Burgemeester Termeerstraat. Bij de jaarrekening van 2018 zal duidelijk worden of de grondexploitatie op basis van die verkaveling aangepast moet worden.

Brugstraat
De kavel aan de Eikendreef staat in de verkoop. Als deze kavel de komende maanden verkocht kan worden, dan kan deze verlieslatende grondexploitatie worden afgesloten.

Spaarpot-Zuid
Er wordt nog steeds uitgegaan van verkoop van deze bedrijfskavel in 2019.

Rielsepark
Voor deze locatie met een bestemming voor commerciële functies wordt uitgegaan van verkoop in 2019.

Luchen Weteringpark
Slechts een deel van de gronden in het bestemmingsplan Luchen Weteringpark is in eigendom van de gemeente. Er wordt een uitwerkingsplan voorbereid voor het gedeelte dat aansluit op het deel van Groot Luchen dat nu is uitgewerkt en op de markt is gebracht. Ook voor dat deel is de uitwerkingsprocedure gestart.

Talingstraat
Voor de gemeentelijke gronden, die al een woonbestemming hebben, is de procedure voor een uitwerkingsplan gestart en voor de gronden van de ontwikkelaar is de bestemmingsplanprocedure gestart. Gezien de grote belangstelling voor het plan kan de grondverkoop, die begroot is in 2019 en 2020, mogelijk iets eerder plaatsvinden. Voor de verkoop die gepland staat voor 2021 zal de komende jaren een afweging moeten worden gemaakt. Deze zijn nu namelijk nog niet meegenomen in de uitwerkingsprocedure.

Centrum West
De stedenbouwkundige mogelijkheden voor deze locatie kunnen het komende jaar geconcretiseerd worden. Op dat moment moet blijken in hoeverre deze afwijken van de oorspronkelijke eerste inschattingen. Destijds is uitgegaan van een intensievere verkaveling zonder appartementen. Indien appartementen toch gewenst zijn, dan zal het bestemmingsplan daar op aangepast moeten worden.

Waleweinlaan
Voor deze locatie is een plan ontwikkeld voor negen ‘appartementen’ die de uitstraling van drie grondgebonden woningen hebben. Het gaat dan om zes woningen op de begane grond en drie op de verdieping. Voor dit plan moet een uitgebreide ruimtelijke procedure worden doorlopen. De komende maanden moet blijken of gronduitgifte in 2019 mogelijk is.

Willem Barentszweg
Voor de nog te realiseren woningen is een optieovereenkomst gesloten. Het komende halfjaar moet blijken of deze ook kan worden omgezet in een koopovereenkomst. Daarna moet nog een afweging worden gemaakt welke invulling het resterende perceel van ongeveer 350 m2 gaat krijgen.

Strabrecht
De uitwerking van het woningbouwdeel zal plaatsvinden zodra het nieuwbouwplan voor het Strabrecht College gereed is. In dit kader is inmiddels besloten om de afboeking van de resterende boekwaarde van het te slopen deel van het Strabrecht College ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie. In de toekomst kan die weer worden aangevuld uit de toekomstige winstneming van het woningbouwdeel op deze locatie. Op basis van de huidige inschattingen zal de toekomstige winstneming hieruit iets lager zijn dan de financiering die nu ten laste van de reserve grondexploitatie plaatsvindt. De concretisering van het woningbouwdeel zal in 2019 plaatsvinden.

Ellenaar
Voor één van beide percelen wordt een koopovereenkomst gesloten. Het tweede perceel wordt waarschijnlijk in 2019 verkocht.

De Waag/Vesperstraat
De herontwikkeling van deze locatie kan het komende jaar worden voorbereid. De sloop zal waarschijnlijk in het tweede kwartaal van 2019 plaatsvinden. Voor de gronduitgifte wordt uitgegaan van 2020. Er dient nog wel een uitwerkingsprocedure voor deze locatie te worden doorlopen.

Bisschop van Mierlostraat
De herontwikkeling van deze schoollocatie hangt af van de keuzes voor het onderwijs in Mierlo. De locatie van de Loeswijkschool heeft een dubbelbestemming. Na het doorlopen van een uitwerkingsprocedure is hier een woningbouwinvulling mogelijk.

Dorpsstraat / Johannesschool
Het achterste gedeelte van de voormalige Johannesschool is inmiddels verkocht. Voor het voorste gedeelte lopen gesprekken met meerdere geïnteresseerde kunstenaars die op zoek zijn naar een atelierruimte al dan niet in combinatie met een atelierwoning. Daarmee wordt invulling gegeven aan het besluit om van deze locatie een atelierverzamelgebouw voor kunstenaars te maken.

Emopad
De beperkte tussentijdse winstneming voor deze locatie is verwerkt. Voor de resterende te verkopen bedrijfskavel lopen nog steeds gesprekken. Het komende jaar moet blijkt of hiervoor een koopovereenkomst kan worden gesloten.

Kavels Loeswijk
Er is nog geen overeenstemming over de anterieure overeenkomst voor de kavel van derden. Het komende halfjaar moet blijken of alsnog overeenstemming kan worden bereikt. In 2019 zal een plan (met of zonder de kavel van derden) in procedure worden gebracht.

Linze
De voorbereidingen voor invulling van de locatie moeten nog worden opgestart. Het komende halfjaar moet blijken of verkoop van de locatie in 2020 nog haalbaar blijft.

Op basis van de verslagleggingsregels moeten grondexploitaties met substantiële aanpassingen opnieuw ter vaststelling worden aangeboden. Hoewel hier geen definities of criteria voor zijn aangegeven, zijn de aanpassingen nu zo marginaal dat er vanuit wordt gegaan dat hier bij deze actualisatie geen sprake van is.

Door meerjarige exploitatielooptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken.

Op basis van de BBV-voorschriften moet sinds de jaarrekening van 2017 eerder winst worden genomen. We gaan er van uit dat dit alleen in het kader van de jaarrekening beoordeeld moet worden en niet op basis van tussentijdse cijfers t.b.v. de meerjarenbegroting. Er heeft bij deze tussentijdse actualisatie dus geen beoordeling van eventuele tussentijdse winst(correctie) of verlies(correctie) plaatsgevonden. Aangezien er ook geen projecten kunnen worden afgesloten, is het tussentijdse resultaat in boekjaar 2018 (waarschijnlijk) € 0,-.

a. Reserve grondexploitaties
De stand van de Algemene Reserve Grondexploitaties per medio augustus 2018 (rekening houdend met claim ten behoeve van afboeking boekwaarde Strabrecht College) bedraagt € 19.149.197,-.

b. Reserve Tussentijdse Winstnemingen
De stand van deze reserve bedraagt per medio augustus 2018 € 6.424.578,-.

c. Voorziening Grondexploitatie en voorziening Afgesloten Complexen
De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 126.000,-. Deze is ongewijzigd ten opzichte van de laatste actualisatie in het kader van de jaarrekening 2017.

De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 57.000,-.

d. Materiële Vaste Activa (voorheen Niet In Exploitatie Genomen Gronden [NIEGG])
Vanaf 1 januari 2016 zijn deze gronden geactiveerd onder de materiële vaste activa. Sindsdien is het ook niet meer mogelijk om rente op deze boekwaarde bij te schrijven.

a. Algemene Reserve Grondexploitaties
De omvang van de Algemene Reserve Grondexploitaties moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van met name marktrisico’s. De mogelijkheden zijn afhankelijk van het actuele percentage van het weerstandsvermogen.

Op basis van de huidige inzichten zullen de fiscale afdrachten in het kader van de Vennootschapsbelasting voor de jaren 2016 en 2017 beperkt zijn. De eventuele bedragen die verschuldigd kunnen zijn voor met name de jaren daarna zullen grotendeels wel gerelateerd zijn aan het grondbedrijf. Om die reden wordt voorlopig uitgegaan van dekking van de fiscale last ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitaties. Vooralsnog wordt uitgegaan van een mogelijke potentiële claim van gemiddeld maximaal € 100.000,- per jaar. Voor de komende 10 jaar gaat het dan om maximaal € 1,0 miljoen. Vanaf de jaarrekening van 2018 zal bij de berekening van het weerstandsvermogen rekening worden gehouden met deze potentiële claim ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitaties.

b. Reserve tussentijdse winstnemingen
De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s in de grondexploitatie.

Weerstandsvermogen
Gemeentelijk beleid
In het kader van de jaarrekening 2017 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 14.106.254,-. Voor de marktrisico’s is uitgegaan van 10% opbrengstdaling in een realistisch scenario en 20% in een "worse case" scenario. Op basis van de actuele stand van de Reserve grondexploitaties en de reserve tussentijdse winstneming is de totale beschikbare weerstandscapaciteit € 25.573.775,-. Het actuele weerstandsvermogen bedraagt dan 181%.

 
Verliesvoorziening
De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop hiervan is hieronder weergegeven.

Voorziening afgesloten complexen
Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Op deze voorziening afgesloten complexen wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de Algemene Reserve Grondexploitaties gestort. Tevens zal dan verrekening met de reserve Tussentijdse Winstneming plaatsvinden. Verliezen worden ten laste van de voorziening Grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de Algemene Reserve Grondexploitaties wordt geboekt.

De gronden die voorheen als Niet in exploitatie genomen gronden geadministreerd stonden, moeten op basis van de nieuwe BBV-voorschriften vanaf 2016 geadministreerd worden onder de materiële vaste activa. De gronden die voorheen als NIEGG-gronden geadministreerd stonden en naar verwachting voor 31 december 2019 wel in exploitatie worden genomen, staan hieronder toegelicht.

Toekomstige bouwlocaties

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is in het kader van de jaarrekening van 2016 besloten om een krediet van €150.000,- ter beschikking te stellen. Een deel van dit krediet zal worden aangewend voor planvorming voor de drie locaties die voorheen tot de Niet in exploitatie genomen gronden van het grondbedrijf behoorde. De feitelijke toedeling van het krediet van € 150.000,- zal het komende jaar plaatsvinden. Dit is gedelegeerd aan het college.
Voor deze voormalige NIEGG-locaties geldt een overgangstermijn tot 31 december 2019. Als er op dat moment geen grondexploitatie is vastgesteld, dan moeten de kosten in de periode van 2016 t/m 2019 worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat.

Hekelstraat
Voor de locatie Hekelstraat is op 18 maart 2014 een koopovereenkomst gesloten. De notariële overdracht zal binnenkort plaatsvinden, waarbij de verkooptermijn van € 122.859,50 wordt voldaan. De twee laatste verkooptermijnen worden verrekend met de te maken kosten voor bouw- en woonrijp maken. Het exploitatieresultaat bij de afsluiting in 2018 zal nihil zijn. Het is daarna uitsluitend nog een ontwikkeling op grond van derden.

Stationsstraat 33
De locatie Stationsstraat 33 is één van de plandelen waarvoor de gemeente de subsidie Spoorse doorsnijdingen eind 2016 als voorschot uitbetaald heeft gekregen. Voor dit plandeel bedraagt het subsidieaandeel ruim € 0,4 miljoen. In de definitieve subsidiebeschikking zal dit subsidieaandeel slechts worden toegekend als tot een herontwikkeling of herinvulling van de locatie wordt besloten. Op dit moment is de locatie in gebruik voor de huisvesting van een deel van de ambtelijke organisatie i.v.m. de verbouwing van het bestaande gemeentehuis. Vanaf de tweede helft van 2019 komt de locatie weer beschikbaar voor herontwikkeling. In het verleden heeft het college de intentie uitgesproken om hier een tweede Statie Haeghe te realiseren. Het komende jaar kan de raad een afweging maken of deze optie geconcretiseerd wordt of dat er toch voor een andere invulling wordt gekozen. Bij de beoordeling of de huidige boekwaarde kan worden terugverdiend, wordt op dit moment nog steeds uitgegaan van de eerder voorgenomen herontwikkeling. Op basis van globale stedenbouwkundige mogelijkheden moet een sluitende exploitatie mogelijk blijven. Bij de jaarrekening van 2018 moet blijken of vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie in 2019 nog steeds mogelijk blijft.

Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij
Op Gijzenrooij moet nog een afweging worden gemaakt tussen twee potentiële locaties voor één nieuw bouwblok. Het gaat om een bouwblok met een combinatie van agrarische en recreatieve/educatieve functies. De gesprekken met een geïnteresseerde bestaande stichting en hun beoogde ondernemer lopen nog. Een deel van de landbouwgronden Gijzenrooij gaan zij al vast pachten. De komende maanden zal een bestemmingsplan worden opgesteld, die begin 2019 in procedure kan worden gebracht. Voor deze locatie wordt er vanuit gegaan dat vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie in 2019 plaats kan vinden.