Grondbeleid

Inhoud

Algemeen grondbeleid

De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld en de uitgangspunten voor het kostenverhaal op 9 maart 2015. De nieuwe nota grondbeleid en de nieuwe nota gronduitgifte en prijzenbeleid zijn eerder reeds besproken in een audit-commissie plus bijeenkomst, waarin elke fractie vertegenwoordigd kon zijn.

Door het in werking treden van de omgevingswet per 1-1-2022 wordt nu gewerkt aan een actualisatie van de nota kostenverhaal. Op initiatief van onze gemeente is er in samenwerking met de regio en de VNG een amendement ingediend door de heer Ronnes, destijds Tweede kamerlid en op dit moment Gedeputeerde van de provincie. Dat amendement, in het kader van de aanvullingswet grondeigendom, is met een ruime meerderheid aangenomen. Ook de Eerste Kamer is akkoord gegaan met de omgevingswet, de aanvullingswetten en het bijbehorende amendement. Het amendement is inmiddels uitgewerkt en heeft ter consultatie ter inzage gelegen. In het derde kwartaal van 2021 zal behandeling in de beide kamers plaatsvinden. Als gemeente zitten we in de klankbordgroep voor het schrijven van de handreiking. Deze komt voor de zomer beschikbaar.

In de nieuwe nota kostenverhaal willen we anticiperen op de nieuwe wet en de nieuwe regeling voor het kostenverhaal. De omgevingsvisie voor de gemeente is op dit moment in voorbereiding. Het is gewenst dat de nota kostenverhaal daar meteen op aansluit.

 

Ontwikkelingen grondexploitaties

Algemeen

Door het Corona-virus was er vorig jaar sprake van een zeer onzekere periode. De effecten op de volksgezondheid, de economie en de woningmarkt waren op dat moment nauwelijks in te schatten. Zonder ingrepen van de rijksoverheid zouden grote gevolgen nauwelijks te voorkomen zijn geweest. Door grote omvangrijke steunpakketten en door maatregelen van banken zijn vele branches overeind gehouden, waardoor het aantal faillissementen zelfs lager was dan in de afgelopen jaren. De effecten voor sommige branches kunnen echter niet zonder gevolgen blijven. De oplopende schulden zullen voor meerdere bedrijven tot problemen leiden met gevolgen voor de werkgelegenheid. Hopelijk kunnen deze effecten voor de werkgelegenheid worden opgevangen door nieuwe ontwikkelingen en bedrijfsactiviteiten.

Hoewel er vorig jaar nog rekening mee werd gehouden dat economische gevolgen van het corona-virus effect zou hebben op de werkgelegenheid en daarmee de betaalbaarheid van woningen, moet nu worden geconstateerd dat de steunpakketten en de krapte op de woningmarkt een andere ontwikkeling hebben laten zien. De woningprijzen zijn sterk gestegen en de betaalbaarheid van de woningen wordt voor steeds meer doelgroepen een probleem. Mede om die reden is het afgelopen jaar veel inzet gepleegd om een belangrijke Rijksbijdrage uit de woningbouwimpuls te kunnen krijgen. Door de subsidievoorwaarde dat de gemeente een zelfde bedrag moet inbrengen, waren in de laatste meerjarenbegroting al claims op bestemmingsreserves en de reserve grondexploitaties gelegd. In deze jaarrekening zullen de claims worden aangepast aan de feitelijke subsidietoekenning die we op 7 april 2021 uitgekeerd hebben gekregen.

Hoewel de woningprijzen op dit moment nog steeds stijgen, blijft het onzeker wat banken gaan doen als de steunpakketten ten einde zijn en ondernemingen weer ‘op eigen benen moeten staan’. Zien banken nog voldoende toekomstperspectief voor bedrijven in bepaalde sectoren en worden financieringen alsnog opgezegd? De effecten voor de werkgelegenheid blijven dan ook nog onzeker. Ook voor de rente lijkt de bodem inmiddels te zijn bereikt als de massale injecties vanuit de rijksoverheden gaan opdrogen. Een stijgende rente heeft een belangrijk effect op de woningprijzen, omdat de financieringsmogelijkheden dan beperkter worden.

Hoewel er nog steeds sprake is van een onzekere periode lijkt het grootste risico voor de woningmarkt, zoals dat vorig jaar reëel werd geacht, door de rijksoverheid te zijn bezworen. Dat betekent dat in de lopende grondexploitaties op dit moment geen rekening meer wordt gehouden met een correctie op de grondprijzen. Alleen in de risicoanalyse bij de beoordeling van het weerstandsvermogen wordt hier nog rekening mee gehouden. Ondanks de druk op de woningmarkt, het achterblijven van omgevingsvergunningen en het personeelstekort in de bouw, is de marktsituatie nog te onzeker om al rekening te houden met verdere structurele prijsstijgingen. Om die reden is op dit moment niet meer uitgegaan van een negatieve correctie van 10%, maar een opbrengstenindex van 0%. Voor de kostenstijging blijft de index ongewijzigd op 2% per jaar.

De herfinanciering van de leningen die het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden, heeft ook effect op de grondexploitaties. De boeterente van 12 miljoen is meegefinancierd en als renteopslag verwerkt in het nieuwe rentetarief, resulterend in een nieuwe rente voor de jaren 2021-2024 van 0,66% tot 0,68%. De doorbelaste rente voor 2020 bedroeg 0,95%. De nieuwe rentes zijn verwerkt in de actuele grondexploitaties. Voor projecten met meer opbrengsten dan kosten betekent dit vanaf het jaar dat de opbrengsten de kosten overstijgen een verslechtering van het resultaat ten opzichte van het afgelopen jaar. Voor de jaren dat de kosten nog hoger zijn dan de opbrengsten betekent het minder rentelasten en dus een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie.

Toelichting Groot Luchen

De planvorming en gronduitgifte voor de grootste grondexploitatie stagneert door zienswijzen en bezwaar- en beroepsprocedures.

Dit heeft er toe geleid dat de gronden in fase 3A van Luchen nog steeds niet verkocht konden worden. Inmiddels is hierop geanticipeerd door een volgend gebied gereed te maken voor uitgifte. Het betreft de gronden tussen fase 1 en 2. Doordat de onteigening van de gronden van Van der Linden t.b.v. de ontsluiting inmiddels is uitgesproken, kunnen we over die gronden beschikken. Dat betekent dat ook dit gebied ontsloten kan worden. Het bouwrijp maken wordt inmiddels voorbereid en de grondverkoop voor 38 woningen voor met name starters, senioren en het middenhuursegment is in het eerste kwartaal van 2021 afgerond. Naar verwachting kan eind 2021 gestart worden met de bouw van die woningen. Voor de overige gronden in dit gebied wordt gedacht aan een CPO-project en een project met sociale huurwoningen in overleg met Compaen.

Een project dat op dit moment tevens wordt voorbereid is een initiatief voor tiny houses. Het betreft het gebied tussen twee percelen die nog in eigendom zijn van de heer Van der Linden. We hopen op termijn die percelen te kunnen betrekken bij een integraal stedenbouwkundig plan. Tot die tijd is een tijdelijke invulling met tiny houses een goede overbrugging, die bovendien voldoet aan een behoefte aan nieuwe woonvormen. Op termijn kan worden afgewogen of een permanente invulling met tiny houses voorstelbaar is of dat deze tijdelijke woningen toch verplaatst moeten worden naar een ander gebied.

Een ander gebied waarvoor de planvorming loopt, is de oostzijde van de Burgemeester Termeerstraat. Het is gewenst dat de stedenbouwkundige invulling van dit gebied goed aansluit bij de stedenbouwkundige invulling van het daarnaast gelegen gebied. Op die gronden is namelijk een wettelijk voorkeursrecht gevestigd voor de verwerving van die gronden. Deze gronden vallen buiten het bestemmingsplangebied, maar hiervoor zal in 2021 wel een structuurvisie worden vastgesteld. Daarin wordt een uitbreiding van sportpark Oudven voorzien t.b.v. de verplaatsing van MTV. De parkeergelegenheid van het sportpark zal op termijn ontsloten worden via deze nieuwe wijk, waarbij de overlast voor de nieuwe bewoners zo beperkt mogelijk moet zijn. Het nieuwe wegprofiel van de hoofdontsluiting biedt echter meer mogelijkheden dan het krappe profiel van de Oudvenstraat.

Met de kennis van de nieuwe situering van het sportpark kan fase 3B verder uitgewerkt en geoptimaliseerd worden. Voor dit gebied moet nog een uitwerkingsplan in procedure worden gebracht. Zodra de gemeente de beschikking heeft over de grond voor het toekomstige tennispark, kan in elk geval de bouwweg naar de toekomstige parkeerplaats van het sportpark worden aangelegd.

Voor de hierboven beschreven gebieden zijn de berekeningen voor het bouw- en woonrijp maken geactualiseerd. Alleen voor fase 3B moet nog een berekening worden gemaakt evenals voor het laatste gebied ten zuidwesten van de nieuwe wijk. Voor die twee gebieden is nu nog gerekend met normbedragen.

Toelichting overige exploitaties Mierlo

In het eerste kwartaal van 2021 is overeenstemming bereikt met één van de grondeigenaren in het bestemmingsplangebied Luchen Weteringpark. Deze aankoop is verwerkt bij de actualisatie van de grondexploitatie. Op de gemeentelijke gronden kunnen nu vier tot vijf kavels worden gerealiseerd. Bij de actualisatie van de grondexploitatie is uitgegaan van een uitgeefbaar oppervlak van ongeveer 3.000 m2. Er lopen nog gesprekken met een andere grondeigenaar, één van de bezwaarmakers op alle vergunningen en procedures binnen het bestemmingsplangebied Groot Luchen. Het komende jaar zal waarschijnlijk een uitwerkingsplan worden opgesteld, zodat een ontwerp hiervan in procedure kan worden gebracht. Tegelijkertijd zal dan ook een ontwerp van het exploitatieplan in procedure worden gebracht.

Voor De Waag lopen gesprekken met Compaen over invulling van de locatie. De gesprekken hebben nog niet geleid tot een optieovereenkomst waarin de afspraken op hoofdlijnen kunnen worden vastgelegd. Voor Ellenaar is de resterende bouwkavel verkocht, waardoor de grondexploitatie kan worden afgesloten. Voor de resterende kosten wordt een voorziening getroffen. Voor de Johannesschool zijn de verkoopgesprekken voor het voorste gedeelte in een afrondende fase. De grondexploitatie kan naar verwachting in 2021 worden afgesloten.

Voor het wijzigingsplan ‘kavels Loeswijk’ liggen drie van de vier potentiële bouwkavels op gemeentelijke grond. Voor de vierde kavel moet nog overeenstemming worden bereikt met de grondeigenaar. Deze gesprekken hebben stilgelegen, maar zullen het komende jaar waarschijnlijk weer worden opgestart. Voor de Bisschop van Mierlostraat is het nog steeds onduidelijk of deze schoollocatie wel tot ontwikkeling gaat komen. Dit hangt af van de ontwikkeling van de leerlingenaantallen en de keuzes vanuit onderwijs.

Talingstraat

De kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied zijn hoger uitgevallen dan aanvankelijk begroot. Dit is mede veroorzaakt door grondwaterverontreiniging en asbestverontreiniging in puin in de bodem. De resterende kosten zijn enerzijds gebaseerd op resterende rekeningen die in het eerste kwartaal van 2021 zijn betaald en anderzijds uit een actualisatie van de berekeningen voor de groeninrichting in het woningbouwdeel, de aanleg van het fietspad, de inrichting van de Dommelbeemden en de brug naar de kasteeltuinen. Er zal nog een besluit moeten worden genomen over het in de toekomst al dan niet uitgeven van gronden in uitwerkingsgebied 3. Daarvoor zal dan nog een ruimtelijke procedure opgestart moeten worden. Op dit moment wordt er vanuit gegaan dat de hoek bij Meeuwenhof nog wel ingevuld zal worden, maar de locatie die de komende maanden groen wordt ingericht niet meer. Dat betekent een lagere grondopbrengst, dan waar vorig jaar vanuit is gegaan.

Centrum West als onderdeel van Centrum Geldrop

De planvorming voor Centrum West is recent opgestart. Het komende jaar zullen de stedenbouwkundige mogelijkheden in beeld worden gebracht. De invulling van dit gebied kan niet los worden gezien van de ontwikkelingen in het omliggende gebied. Het gaat daarbij met name om de invulling van Stationsstraat 33, de herinvulling van locatie de Prell, de herinvulling van de huidige locatie van de Van der Puttschool en de ontwikkelingen op en rond het ziekenhuisterrein. In de huidige actuele grondexploitatie is nog uitgegaan van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Volgend jaar zal deze mogelijk worden aangepast aan de nieuwe actuele inzichten.

Toelichting overige grondexploitaties woningbouw Geldrop

Voor het plangebied Waleweinlaan is het voorgenomen stedenbouwkundigplan nagenoeg gereed. Er is een optieovereenkomst in voorbereiding voor de gronduitgifte. Er is nog een ruimtelijke procedure nodig om het plan te kunnen realiseren.

De negen woningen in het plangebied De Bron zijn begin 2021 opgeleverd. Het woonrijp maken en de daaraan gerelateerde herinrichting zal in het tweede kwartaal worden uitgevoerd. Stedenbouwkundig wordt het niet wenselijk geacht om een nog resterend perceel van ongeveer 350 m2 uit te geven. Ook deze locatie wordt nu meegenomen bij de inrichting van het gebied. De kans lijkt klein dat het perceel op termijn toch nog wordt uitgegeven. Om die reden wordt de grondexploitatie nu afgesloten zonder de oorspronkelijke potentiële verkoopopbrengst voor het betreffende perceel.

Voor de locatie aan de Kievitstraat is in 2020 de grondexploitatie vastgesteld. In hetzelfde jaar is de locatie ook al verkocht, waardoor de grondexploitatie in 2020 ook meteen kan worden afgesloten.

Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrecht College is de situatie gewijzigd. Er is niet langer behoefte aan een sportveld, waardoor een groter deel van het plangebied onttrokken zal worden aan het onderwijs. Dat betekent dat zowel het gebied van de Westvleugel als het gebied van het oorspronkelijke hoofdgebouw een andere invulling zal krijgen. Aanvankelijk was alleen de boekwaarde van de Westvleugel onderdeel van de grondexploitatie, maar nu maakt ook het gebied van het oorspronkelijke hoofdgebouw onderdeel uit van de nieuwbouwplannen. Dat betekent dat de resterende boekwaarde in 2021 ook zal worden overgeboekt naar de grondexploitatie. Voor de sloop geldt verder dat de Westvleugel eind 2020 is gesloopt. Die kosten zijn reeds verwerkt in de grondexploitatie. De sloop van het oorspronkelijke hoofdgebouw vindt medio 2021 plaats. Die kosten zijn daarom ook voor dat boekjaar begroot. Voor wat betreft de begrote opbrengst wordt er nog steeds vanuit gegaan dat die toereikend moet zijn om alle kosten te kunnen dekken. Zo wordt de opdracht van de raad van destijds in elk geval geïnterpreteerd. Vooralsnog is het dus een randvoorwaarde voor de verdere planuitwerking.

Toelichting overige grondexploitaties Geldrop

Een deel van het perceel in het plangebied Rielsepark is in 2020 verkocht. Verwacht wordt dat ook het resterende perceel op niet al te lange termijn verkocht kan worden. De locatie Linze heeft op dit moment een maatschappelijke bestemming. Bij de gronduitgifte wordt op dit moment uitgegaan van een uitgifteprijs voor maatschappelijke doeleinden, zoals die enkele jaren geleden opnieuw is vastgelegd.

Voor Emopad is de situatie ongewijzigd en voor Spaarpot-Zuid bestaat de intentie nog steeds om de kavel zoveel mogelijk te gebruiken voor één of meer bedrijfsverplaatsingen die elders in de gemeente voor een verbetering van de leefomgeving zorgen.

Vast te stellen exploitaties

Op basis van de verslagleggingsregels moeten grondexploitaties met substantiële aanpassingen opnieuw ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Hoewel hier geen definities of criteria voor zijn aangegeven, wordt er vanuit gegaan dat dit voor Groot Luchen en Strabrecht van toepassing kan zijn. Voor Groot Luchen is de (correctie op de) tussentijdse winstneming weliswaar beperkt, maar dat komt omdat een aantal substantiële negatieve consequenties en nieuwe inzichten gecompenseerd worden door substantiële positieve consequenties en nieuwe inzichten. Voor Strabrecht maakt vrijwel de volledige oudbouw nu onderdeel uit van het nieuwe woningbouwplan. Dit leidt tot een veel hogere inbrengwaarde en daardoor een veel lager begroot eindresultaat. Anderzijds vervalt daardoor de claim op de reserve grondexploitatie, waardoor het werkelijke effect nihil is en het de komende jaren eigenlijk alleen een positief effect op het weerstandsvermogen heeft.

Resultaat 2020

Op basis van de BBV-voorschriften moet sinds de jaarrekening van 2017 tussentijds winst worden genomen. Concretisering van de plannen leidt jaarlijks tot nieuwe inzichten en mutaties bij de actualisatie van de grondexploitaties. Daardoor kunnen zowel positieve als negatieve correcties op eerdere tussentijdse winsten plaatsvinden. Door het risico op sterke mutaties is er vanaf het begin voor gekozen om hier een afzonderlijke reserve voor in te stellen, namelijk de reserve tussentijdse winstneming. Deze meer onzekere reserve is daarom ook niet geschikt voor claims voor een financiële dekking.

Tussentijdse winstnemingen vinden alleen plaats bij grondexploitaties waarbij zowel kosten zijn gemaakt als opbrengsten zijn ontvangen. Bij die grondexploitaties hebben reeds tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden en daar vindt vervolgens jaarlijks een correctie op plaats. In 2020 heeft dit voor de volgende grondexploitaties geleid tot de volgende (mutaties in de) tussentijdse winstnemingen:
- Groot Luchen             €  205.987,- (positief)
- Talingstraat                  €     59.601,- (negatief)
- Spaarpot                        € 101.727,- (positief)
- Johannesschool         €       5.009,- (negatief)

Per saldo gaat het in 2020 om een bedrag van € 243.104,-.

Verder worden er in 2020 drie grondexploitaties afgesloten, namelijk De Bron, Ellenaar en Kievitstraat. Voor het project Kievitstraat is er nog geen tussentijdse winstneming geweest. Het negatieve resultaat van € 14.309,- wordt direct ten laste van de algemene reserve grondexploitaties gebracht.

Voor projecten De Bron en Ellenaar zijn eerder tussentijdse winsten genomen van respectievelijk € 284.372,- en € 73.250,-. In 2020 resteert nog een tussentijdse winst van € 91.726,- voor De Bron en € 77.093,- voor Ellenaar. De totale projectresultaten bedragen dan € 150.343,- voor Ellenaar en € 376.098,- voor De Bron. Voor deze projecten moeten overigens nog wel kosten worden gemaakt. Daarvoor is ten laste van de betreffende exploitatie een storting gedaan in de voorziening afgesloten complexen.

Het resultaat in 2020 van de drie afgesloten exploitaties bedraagt in totaal (€ 91.726,- plus € 77.093,- minus € 14.309,- is) € 154.510,-.

Reserves en voorzieningen

a. Reserve grondexploitaties

De stand van de reserve grondexploitaties per 31 december 2020 bedraagt € 15.906.066,-.

 

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De stand van deze reserve per 31 december 2020 bedraagt € 2.600.553,-.

 

c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen

De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 200.752,-. De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 113.000,-.

 

a. Reserve grondexploitaties

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van met name marktrisico’s.

Verloop Reserve Grondexploitaties
Saldo per 31 december 2019 excl. voorfinanciering kapitaallast uitgevoerde bovenwijkse voorzieningen 21.147.666
Af: voorfinanciering kapitaallast uitgevoerde bovenwijkse voorzieningen minus saldo bovenwijkse voorzieningen per 31 december 2019 -6.986.343
Af: Resultaatbestemming resultaat Grondbedrijf 2019 (excl. tussentijdse winstneming) 0
Saldo na besluitvorming jaarrekening 2019 14.161.323
Af: Storting in verliesvoorziening lopende grondexploitaties -56.194
Bij: Vrijval uit voorziening afgesloten complexen 5.000
Af: voorlopige aanslag VPB 2020 -32.000
Bij: Terugstorting voorfinanciering kapitaalslast Bovenwijkse Voorzieningen 2020 1.827.937
Saldo 31 december 2019 15.906.066
Bij: resultaat Grondbedrijf 2020 154.510
Bij: eerdere tussentijdse winstneming (2018 en 2019) Willem Barentzweg / De Bron 284.372
Bij: eerdere tussentijdse winstneming (2018 en 2019) Ellenaar 73.250
Saldo na besluitvorming 2020 (afwikkeling 2021) 16.418.198
Af: Claim afwaardering boekwaarde Strabrecht College 2020 (raadsbesluit (2 juli 2018, gewijzigd voorstel) 0
Af: Claim stortingen reserves 2019-2023 die t.l.v. reserve tussentijdse winstnemingen was gebracht -4.400.000
Saldo na resultaatbestemming 2020 en claims 12.018.198
Bij: saldo fonds Bovenwijkse Voorzieningen na resultaatbestemming 2020 / terugstorting deel van de voorfinanciering kapitaallasten 82.750
Af: Claim t.b.v. cofinanciering woningbouwimpuls -4.349.515
Saldo na resultaatbestemming 2020, claims en terugstorting deel voorfinanciering 7.751.433

Na bovenstaande storting van € 82.750,- dient er de komende jaren nog een bedrag van € 5.075.656,- vanuit het fonds Bovenwijkse Voorzieningen terug te worden gestort in de Reserve grondexploitaties.

De claim t.b.v. de cofinanciering woningbouwimpuls is als volgt bepaald:
Cofinanciering subsidie                                                                   € 7.814.927,-
- Bestaande kredieten                               € 1.111.961,-
- Leefbaarheidsfonds                                 € 1.322.381,-
- Herstructurering Woongebieden   €     474.450,-
- Ruimtelijke Ontwikkeling                    €     556.620,-
Totaal overige dekking                                                                     € 3.465.412,-
Via claim Reserve grondexploitatie                                         € 4.349.515,-

Op basis van de huidige inzichten zullen de fiscale afdrachten in het kader van de vennootschapsbelasting ook voor de jaren 2019 en 2020 nihil zijn. De vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst wordt binnenkort getekend.

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s van de nog lopende grondexploitaties.

Verloop Reserve Tussentijdse winstnemingen
Saldo per 1 januari 2020 4.969.028
Af: resultaatbestemming tussentijdse winstneming Grondbedrijf 2019 -1.930.499
Af: afdracht fondsen 2019 -574.260
Bij: terugstorting voorfinanciering fondsen afgesloten complexen Willem Barentzweg / De Bron + Ellenaar 136.284
Saldo per 31 december 2020 2.600.553
Claim: stortingen reserves 2020-2024 -4.400.000
Saldo na correctie claim fondsafdrachten -1.799.447
Bij: Resultaat tussentijdse winstneming 243.104
Af: eerdere tussentijdse winstneming (2018 en 2019) Willem Barentzweg / De Bron -284.372
Af: eerdere tussentijdse winstneming (2018 en 2019) Ellenaar -73.250
Af: Stortingen in voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2020 -10.000
Af: Stortingen in Leefbaarheidsfonds o.b.v. verkopen 2020 -24.030
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Woongebieden o.b.v. verkopen 2020 -12.015
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen o.b.v. verkopen 2020 0
Af: Stortingen in Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling o.b.v. verkopen 2020 -12.015
Bij: correctie claim stortingen reserves 2020 - 2024 4.400.000
Saldo na resultaatbestemming 2020 2.427.975

De financiële (weerstands)positie

Door meerjarige exploitatielooptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken. Daarnaast is de afgelopen jaren besloten om hieruit ook de tekorten uit de investeringen in Bovenwijkse Voorzieningen te dekken. Tenslotte moet een groot deel van de cofinanciering van de subsidie voor de woningbouwimpuls hieruit gedekt worden.

Weerstandsvermogen

Gemeentelijk beleid

In het kader van de jaarrekening 2020 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 7.157.365,-. Voor de marktrisico’s is daarbij uitgegaan van 10% opbrengstdaling in een realistisch scenario en 30% in een worse case scenario. Voor het marktrisico uitgiftevertraging is in een realistisch scenario uitgegaan van 3 jaar en in een worse case scenario van 7 jaar.

De stand van de Reserve grondexploitaties per 1 januari 2021 bedraagt € 7.751.433,-. Daarnaast is de stand van de reserve tussentijdse winstneming op die datum € 2.427.975,-. De in totaal beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt dan € 10.179.408,-. Op basis van het raadsvoorstel Bogardeind ontstaat er nog een aanvullende claim van € 3.063.598,-. Over ongeveer 2 jaar kan mogelijk € 2.087.850,- hiervan gedekt worden via de subsidie van de woningbouwimpuls. Het restant van € 975.748,- zal als claim op de Reserve grondexploitatie gecontinueerd blijven. Na correctie voor de claim van Bogardeind bedraagt de beschikbare weerstandscapaciteit € 7.115.810,-.

Een aantal aanvullende aspecten die moeten worden meegenomen bij de berekening van het weerstandsvermogen zijn:
•  De aankopen in de afgelopen jaren waarvoor de komende vijf jaar een bestemmingsplan zal worden vastgesteld;
•  De gronden waarop Wvg is gevestigd en die in de komende jaren mogelijk verworven gaan worden;
•  De locaties waarvoor een voorbereidingsbesluit is genomen en die kunnen leiden tot gedeeltelijke verwerving van plangebieden;
•  Het in voorbereiding zijnde centrumplan, met mogelijke aankopen en herbestemmingen;
•  De onlangs gestarte voorbereiding voor een omgevingsvisie met nieuwe inzichten in gebieden met opgaves in de fysieke leefomgeving;
•  De actualisatie van de nota kostenverhaal kan leiden tot wijziging van de fondsafdrachten, waardoor gewijzigde claims ten laste van de reserve grondexploitaties kunnen ontstaan;
•  De verplaatsing van MTV waarbij de herinvulling van de achterblijvende locatie zal dienen als financiering voor de verplaatsing.

Hoewel het in dit stadium nog voorbarig is om voor al deze aspecten al risico’s te benoemen en in te schatten, is het wel van belang om het huidige weerstandsvermogen te zien in het licht van het hierboven geschetste perspectief.

Zonder rekening te houden met de hierboven beschreven aspecten bedraagt het weerstandsvermogen 99%. Deze is gebaseerd op een totale beschikbare weerstandscapaciteit van € 7.115.810,- en een benodigde weerstandscapaciteit van € 7.157.365,-.

Door het weerstandsvermogen van 99% is volgens de huidige nota grondbeleid de code groen van toepassing. Code groen is namelijk van toepassing bij een weerstandsvermogen van meer dan 75% (in nieuwe nota zal 100% worden voorgesteld). Code groen betekent:
-  reguliere risicobewaking en sturing op risicomanagement via jaarverslag
-  college rapporteert in de eerstvolgende meerjarenbegroting over de ontwikkelingen ten aanzien van het weerstandsvermogen
-  in geval van toevoeging van een negatieve exploitatie gaat het om een strategische exploitatie, waarbij het weerstandsvermogen als gevolg hiervan niet lager dan 75% wordt

Voor wat betreft de mandatering van het college voor strategische aankopen geldt een bevoegdheid van € 1.750.000,-.

Verliesvoorziening

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop hiervan is hieronder weergegeven.

Verloop verliesvoorziening lopende grondexploitaties 2020
Saldo per 1 januari 2020 141.724
Bij: rentebijschrijving a 2,0%: 2.834
Beschikbaar per 31 december 2019: 144.558
Benodigd
Contante waarde te verwachten exploitatietekorten:
Emopad 55.164
Rielsepark 145.588
Totaal benodigd per 31 december 2020 200.752
Onttrekking uit Reserve grondexploitaties 56.194

Voorziening afgesloten complexen

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Op deze voorziening afgesloten complexen wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

Verloop voorziening afgesloten complexen 2020
Saldo per 1 januari 2020 55.000
Af: uitgaven in 2020 voor reeds afgesloten plannen: 0
Af: vrijval Brugstraat -5.000
Beschikbaar per 31 december 2020: 50.000
Benodigd t.b.v. afgesloten plannen
Barrier bijdrage ontsluiting 50.000
Ellenaar (storting vanuit de grondexploitatie) 28.000
Willem Barentzweg / De Bron (storting vanuit de grondexploitatie) 35.000
Totaal benodigd per 31 december 2020 113.000
Storting in reserve grondexploitaties (vrijval Brugstraat) 5.000

Meerjarenperspectief

De projecten die in exploitatie zijn, zullen naar verwachting worden afgesloten in de jaren zoals weergegeven in het onderstaande overzicht. De verwachte winsten en verliezen worden op basis van de meest actuele inzichten op basis van netto contante waarde weergegeven.

Meerjarenperspectief op basis van netto contante waarde

Plan verleden 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Spaarpot-Zuid 1.599.617 101.727 1.668.374
Rielsepark -145.588
Dorpsstraat/Johannes 95.636 -5.009 128.883
Emopad 0 -55.164
Waleweinlaan 304.745
Vesperstraat/De Waag 27.152
Linze 45.134
Kavels Loeswijk 577.213
Strabrecht 304.809
Talingstraat 1.256.854 -59.601 730.657
Luchen weteringpark 15.810
Centrum West 6.246.997
Bisschop van Mierlostraat 646.826
Groot Luchen 3.904.532 205.987 5.063.018

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de reserve grondexploitaties gestort. Tevens zal dan verrekening met de reserve tussentijdse winstneming plaatsvinden. Verliezen worden ten laste van de voorziening grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de reserve grondexploitaties wordt geboekt.

Materiële Vaste Activa (gedeelte voorheen Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG))

De gronden die voorheen als Niet in exploitatie genomen gronden geadministreerd stonden, moeten op basis van de huidige BBV-voorschriften vanaf 2016 geadministreerd worden onder de materiële vaste activa. De gronden die voorheen als niegg-gronden geadministreerd stonden en voor 31 december 2020 niet in exploitatie zijn genomen, moeten getaxeerd worden om te beoordelen of een eventuele afwaardering noodzakelijk is. De situatie voor deze gronden is als volgt:
•  Stationsstraat 33 (marktwaarde is hoger dan boekwaarde, zodat op dit moment geen afwaardering aan de orde is);
•  Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij (de bestemmingswijziging wordt waarschijnlijk in 2022 opgestart).

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is sinds de jaarrekening van 2016 een krediet beschikbaar. Een deel van dit krediet wordt aangewend voor planvorming voor toekomstige grondexploitaties. Verder wordt het krediet gebruikt voor planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking voor de plankosten is geregeld.

Voor wat betreft de locaties die de afgelopen jaren zijn gekocht en waarvoor het voornemen bestaat om hiervoor een bestemmingswijziging voor te bereiden, kan het volgende worden vermeld:
•  In 2019 is een locatie aan de Goorstraat/Sluisstraat gekocht die ter zijner tijd met het naastgelegen tankstation moet worden herbestemd tot een woningbouwinvulling. Hier kan sprake zijn van een exploitatietekort die ter zijner tijd en laste van de reserve grondexploitatie zal komen;
•  In 2019 is een locatie aan de Genoenhuizerweg gekocht. De perspectieven voor deze locatie zijn goed, waardoor er een positief resultaat in het meerjarenperspectief wordt verwacht zodra het bestemmingsplan en de grondexploitatie kan worden vastgesteld.
•  In 2020 is een woning aan de Pastoor de Winterstraat in Mierlo gekocht. Deze woning wordt voorlopig verhuurd. De herontwikkeling van deze locatie zal naar alle waarschijnlijkheid worden meegenomen in een totale herontwikkeling van een groter gebied inclusief de locatie van de Mierlose Tennisvereniging. De perspectieven voor dit totale gebied zijn goed.
•  In 2020 heeft de eerste aankoop plaatsgevonden voor de herontwikkeling van het gebied Bogardeind 85 t/m 123. Met het beschikbare budget van €1,1 miljoen kunnen reeds een aantal aanvullende aankopen plaatsvinden. Zodra in 2021 het bestemmingsplan en exploitatieplan is vastgesteld, ontstaan er ook mogelijkheden voor de overige aankopen.
•  In 2020 zijn gronden verworven in het gebied Gijzenrooi. Deze gronden worden toegevoegd aan de Landbouwgronden Gijzenrooi. De totale marktwaarde van deze gronden is hoger dan de boekwaarde. De totale pachtopbrengsten van gemeentelijke gronden is hoger dan de rentelasten op de boekwaarde van deze landbouwgronden.

Verder lopen er aankoopgesprekken voor een aantal gronden waarop wvg is gevestigd. Ook voor het centrumplan in Geldrop zullen de komende jaren nog een aantal aankopen plaatsvinden om de plannen voor een aantal locaties gerealiseerd te kunnen krijgen en daarmee aan de subsidievoorwaarden te kunnen voldoen.

Overzicht fondsen uit de nota kostenverhaal vanaf 2015

Op 9 maart 2015 is de huidige nota kostenverhaal vastgesteld. Hier wordt een actuele situatie van deze fondsen beschreven. Stortingen o.b.v. gemeentelijke grondverkopen in 2020 zijn hieronder weergegeven, evenals de afspraken uit getekende anterieure overeenkomsten, voor zover die in 2020 zijn ontvangen. Claims die er op rusten zijn hieronder eveneens weergegeven.
Door de tekorten die sinds de jaarrekening 2018 zijn ontstaan in het fonds Bovenwijkse Voorzieningen en de tekorten die eveneens werden voorzien voor de overige fondsen, zijn de afdrachten voor de in voorbereiding zijnde ruimtelijke plannen in 2019 al verhoogd binnen de door de raad vastgestelde kaders. Deze verhoging is sinds 2019 ook reeds doorgevoerd voor de gemeentelijke grondexploitaties waarvoor in 2019 en 2020 gronden zijn verkocht.

Nieuwe reserve Bovenwijkse Voorzieningen

Bijdragen in dit nieuwe fonds moeten worden aangewend voor de voorzieningen, zoals deze zijn beschreven in de op 9 maart 2015 vastgestelde uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie. Ook bij een weerstandsvermogen van onder de 75% of 50% kan er geen vrijval ten gunste van de Reserve grondexploitaties plaatsvinden (met uitzondering van het terugstorten van de voorfinanciering).

Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2015-2019                            € 6.986.343,-

Gefinancierde kapitaallasten bovenwijkse investeringen 2020                                          €                     0,-

Benodigd per 31 december 2020                                                                                                           € 6.986.343,-

Saldo per 31 december 2019                                                                  € 1.625.437,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                                               €     202.500,- +

Storting in 2020 van derden                                                                    €        67.750,- +

Terugstorting naar algemene reserve GB in 2020                      € 1.827.937,- -/-               € 1.827.937,-

Stand per 31 december 2020                                                                  €        67.750,-

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020 (niet afgesloten)          €        10.000,- +

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020 (wel afgesloten)           €           5.000,- +

Saldo na resultaatbestemming 2020                                                   €        82.750,-

Terugstorting naar reserve grondexploitaties                               €         82.750,- -/-              €       82.750,-

Saldo na terugstorting voorfinanciering                                            €                      0,-

Actueel tekort c.q. resterende voorfinanciering Reserve grondexploitaties                € 5.075.656,-

 

Reserve Leefbaarheidsfonds

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor flankerend beleid t.b.v. de sociale doelgroep.

Saldo per 31 december 2019                                                                   € 1.329.020,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                                                €     185.880,- +

Storting in 2020 van derden                                                                     €        17.340,- +

Saldo per 31 december 2020                                                                   € 1.532.240,-

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020 (niet afgesloten)          €        24.030,- +

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020 (wel afgesloten)           €           9.165,- +

Saldo na resultaatbestemming 2020                                                   € 1.565.435,-

Claim St Jozefkerk                                                                                           €        56.700,-

Claim Groot Luchen                                                                                        €     186.354,-

Claims Woningbouwimpuls (incl. Bogardeind)                               € 1.322.381,-

Saldo na claims                                                                                                   €                     0,-

 

Reserve Herstructurering Woongebieden

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van woongebieden.

Saldo per 31 december 2019                                                                    € 358.162,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                                                 €    92.940,- +

Storting in 2020 van derden                                                                      €       6.750,- +

Saldo per 31 december 2020                                                                     € 457.852,-

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020 (niet afgesloten)            €    12.015,- +

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020 (wel afgesloten)             €       4.583,- +

Saldo na resultaatbestemming 2020                                                     € 474.450,-

Claim Bogardeind                                                                                              € 474.450,- -/-

Saldo na claim Bogardeind                                                                           €                 0,-

 

Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de herstructurering van bedrijventerreinen/bedrijfslocaties.

Saldo per 31 december 2019                                                                       € 60.285,-

Stortingen in 2020 o.b.v. verkopen 2019                                              €              0,- +

Onttrekking in 2020 t.b.v. Bleekvelden                                                 €  13.721,- -/-

Saldo per 31 december 2020                                                                       € 46.564,-

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020                                                    €              0,-

Saldo na resultaatbestemming 2020                                                       € 46.564,-

Claim Bleekvelden                                                                                              € 46.564,- -/-

Saldo na claim Bleekvelden                                                                           €              0,-

  

Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling

Bijdragen in dit fonds moeten worden aangewend voor de acht in de nota kostenverhaal genoemde doeleinden.

Saldo per 31 december 2019                                                                                                   € 448.649,-

Storting in 2020 o.b.v. verkopen 2019                                                                                €    92.940,- +

Storting in 2020 van derden                                                                                                     €    10.314,- +

Saldo                                                                                                                                                        € 551.903,-

Onttrekkingen in 2020 t.b.v. kunst                                                                                        €    11.881,- -/-

Saldo per 31 december 2020                                                                                                    € 540.022,-

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020 (niet afgesloten)                                           €    12.015,- +

Storting in 2021 o.b.v. verkopen 2020 (wel afgesloten)                                            €       4.583,- +

Saldo na resultaatbestemming 2020                                                                                   € 556.620,-

Claims Woningbouwimpuls (duurzaamheid, kunst, parkeren etc.)                    € 556.620,- -/-
Saldo na claims                                                                                                                                   €                 0,-

 

Publicatiedatum: 10-06-2021

Inhoud