Meer
Publicatiedatum: 08-10-2019

Inhoud

Programma onderdelen

Grondbeleid

Algemeen grondbeleid

De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld. De nieuwe nota grondbeleid en de nieuwe nota gronduitgifte en prijzenbeleid zijn samen met de bestaande nota kostenverhaal besproken in een audit-commissie plus bijeenkomst, waarin elke fractie vertegenwoordigd was of kon zijn. Binnenkort zullen de definitieve versies van de twee nieuwe nota’s via de commissie Ruimte ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Daarna zal gestart worden met de herijking van de nota kostenverhaal. Als het goed is kan die dan gebaseerd worden op de nieuwe aanvullingswet grondeigendom die eind september of begin oktober 2019 zal worden behandeld in de Tweede Kamer.

Ontwikkelingen grondexploitaties

Toelichting Groot Luchen

Voor de eerste twee fases zijn nagenoeg alle gronden uitgegeven. De woningen die er nog in aanbouw zijn zullen in 2019 en de eerste helft van 2020 opgeleverd gaan worden. Dat betekent dat ook het woonrijp maken van deze gebieden in de tweede helft van 2020 plaats kan vinden. Voor het gedeelte tussen de Burgemeester Termeerstraat en het Weteringpark is de stedenbouwkundige verkaveling gereed en is het ontwerp-uitwerkingsplan in procedure gebracht. De zienswijzen die zijn ingediend zijn in behandeling en zullen in het vierde kwartaal van 2019 beantwoord worden, waarbij het uitwerkingsplan al dan niet gewijzigd door het college wordt vastgesteld. Indien er nog een bezwaar- en beroepsprocedure zou volgen dan zal de planvorming voor het gebied verdere vertraging oplopen. De grondverkopen in 2019 zullen sterk terugvallen doordat het afgelopen jaar minder prioriteit is gegeven aan Luchen door de vele andere ambities voor andere locaties. Ook voor 2020 zullen de grondverkopen waarschijnlijk erg laag zijn, waardoor in 2020 en 2021 weinig woningen op Luchen zullen worden opgeleverd. In de jaarrekening van 2019 zal de grondexploitatie weer geactualiseerd worden en zullen de effecten gerapporteerd worden.

Het volgende gedeelte wat wordt uitgewerkt is het gebied ten oosten van de Burgemeester Termeerstraat. Hierbij zal ook worden gekeken naar de invulling van het aangrenzende gebied. In 2018 is namelijk gebruik gemaakt van de wet voorkeursrecht gemeenten, waar de gronden die grenzen aan dit gebied onderdeel van uitmaken. Er is een verzoek ontvangen van de tennisvereniging om te verhuizen naar de gronden ten zuiden van de hockeyclub. Deze wensen zullen worden meegewogen in de afweging voor de visie voor dit gebied.

De onteigeningsprocedure voor de hoofdontsluiting is grotendeels afgerond waardoor de gemeente over de gronden kan beschikken. Alleen de procedure voor de vaststelling van de waarde zal nog doorlopen in 2020. De gronden tussen fase 1 en 2 zouden in 2020 op de markt gebracht kunnen worden als hier voldoende prioriteit aan wordt gegeven. Het voorlopige stedenbouwkundige plan is al enige tijd gereed en kan in 2020 geoptimaliseerd worden.

 

Toelichting overige exploitaties

De grondverkopen in het plan Talingstraat hebben voor een groot gedeelte plaatsgevonden. De woningen worden op dit moment gebouwd. In 2020 moet nog een afweging worden gemaakt over invulling van twee percelen grond, waaronder het perceel nabij Meeuwenhof. Centrum West is een gebied met veel winstpotentie, maar vooralsnog wordt er geen prioriteit gegeven aan een invulling van dit gebied. Voor het plan Waleweinlaan zou in 2020 een uitgebreide ruimtelijke procedure opgestart kunnen worden, waarna de grond voor de realisatie van negen ‘appartementen’ die de uitstraling van drie grondgebonden woningen hebben (zes op de begane grond en drie op de verdieping) verkocht kan worden. Voor het project De Bron / Willem Barentszweg is de grond inmiddels verkocht. De bouw van de woningen zal eind 2019 of begin 2020 starten. Voor het resterende perceel moet nog een afweging worden gemaakt of daar wel of geen invulling komt. Voor het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrecht College zal binnenkort een afweging worden gemaakt waar het nieuwe sportveld komt te liggen. Daarna wordt duidelijk welk gedeelte voor woningbouw overblijft en in hoeverre het grondbedrijf de afschrijving van de boekwaarde van het huidige Strabrecht kan terugverdienen. Voor De waag heeft het college besloten om een nieuwbouwontwikkeling samen te laten gaan met een sloop-nieuwbouw project van een aangrenzend perceel van woningcorporatie Compaen. Voor Ellenaar zal de getekende optieovereenkomst voor de tweede en laatste kavel waarschijnlijk nog dit jaar worden omgezet in een verkoopovereenkomst, waardoor deze grondexploitatie in 2019 afgesloten kan worden. Voor de Johannesschool zal in het laatste kwartaal van 2019 duidelijk worden of de verkoopgesprekken leiden tot een verkoopovereenkomst, waarna de voorgenomen invulling in 2020 kan worden afgerond.

Reserves en voorzieningen

Verliesvoorziening

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. De verliesvoorziening bedraagt € 48.599,- per 1 januari 2019.

Voorziening afgesloten complexen

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans. De voorziening afgesloten complexen bedraagt € 55.000,- per 1 januari 2019.

Beide voorzieningen worden in het kader van de jaarrekening 2019 geactualiseerd.

 

Reserve Grondexploitaties

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van met name marktrisico’s.

 

Verloop Algemene Reserve Grondexploitaties
Saldo per 31 december 2018 (exclusief voorfinanciering Bovenwijkse Voorzieningen) 21.353.783
Voorfinanciering Bovenwijkse Voorzieningen -6.415.285
Saldo na besluitvorming jaarrekening 2018 (na voorfinanciering Bovenwijkse Voorzieningen) 14.938.498
Saldo Voorziening Bovenwijks per 31 december 2018 1.239.204
Saldo 31 december 2018 (gecorrigeerd) 16.177.702
Af: Extra lening aan Voorziening Bovenwijks i.v.m. Santheuvel -691.500
Bij: Stortingen 2019 Voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2018 en stortingen derden 267.402
Af: Raadsbesluit (2 juli 2018) afwaardering boekwaarde Strabrecht per 31-12-2020 -1.928.148
Af: Correctie eerdere winstneming (St. Cyr / Jan Carstensweg) -125.000
Af: resultaat Grondbedrijf 2018 -3.271
Saldo 1 januari 2019 13.697.185

Bij de voorfinanciering van de voorziening Bovenwijkse Voorzieningen was bij de Jaarrekening 2018 geen rekening gehouden met het saldo dat per 31 december 2018 reeds beschikbaar was. In bovenstaande actuele stand van zaken is dit wel meegenomen.

Reserve tussentijdse winstnemingen

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s in de grondexploitatie.

 

 

Verloop reserve Tussentijdse winstnemingen
Saldo per 31 december 2018 6.424.578
Af: Resultaat tussentijdse winstneming 2018 -946.838
Af: Stortingen in fondsen o.b.v. verkopen 2018: 192.402, 152.850, 43.625, 30.990 en 88.745 (zie jaarrekening 2018) -508.712
Saldo 1 januari 2019 4.969.028
Claim o.b.v. jaarrekening 2018 (Stortingen reserves 2019-2023) -4.400.000
Saldo na correctie claim fondsafdrachten 569.028

 

Weerstandsvermogen

Gemeentelijk beleid

In het kader van de Jaarrekening 2018 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 9.377.339,- (zie Jaarrekening 2018). De stand van de Algemene Reserve Grondexploitaties per 1 januari 2019 (na correctie ‘Saldo Voorziening Bovenwijks per 31 december 2018) bedraagt € 13.697.185,-. Voor de reserve Tussentijdse winstneming resteert, na correctie van de indicatieve claim op basis van de Jaarrekening 2018, een bedrag van € 569.028,-. De in totaal beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt dan € 14.266.213,-.

Een aantal aanvullende aspecten die moeten worden meegenomen bij de berekening van het weerstandsvermogen is:

  • De aankopen in 2018 en 2019 waarvoor de komende vijf jaar een bestemmingsplan zal worden vastgesteld;
  • De gronden waarop Wvg is gevestigd en die in de komende jaren mogelijk verworven gaan worden;
  • De locaties waarvoor een voorbereidingsbesluit is genomen en die kunnen leiden tot gedeeltelijke verwerving van plangebieden;
  • Het in voorbereiding zijnde wijkontwikkelingsplan Braakhuizen-Zuid, met mogelijke aankopen en herbestemmingen;
  • Het in voorbereiding zijnde plan voor het centrum van Geldrop, waarvoor in het verleden vele miljoenen gereserveerd waren;
  • De onlangs gestarte voorbereiding voor een omgevingsvisie met omgevingsplannen met nieuwe inzichten in gebieden met opgaven in de fysieke leefomgeving;
  • De actualisatie van de nota kostenverhaal zal leiden tot verhoging van de fondsafdrachten, waarvoor extra claims ten laste van de reserves tussentijdse winstnemingen en reserve grondexploitaties zullen ontstaan.

Hoewel het in dit stadium nog voorbarig is om voor al deze aspecten al risico’s te benoemen en in te schatten, is het wel van belang om het huidige weerstandsvermogen te zien in het licht van het hierboven geschetste perspectief.

Zonder rekening te houden met de hierboven beschreven aspecten bedraagt het weerstandsvermogen 152%. Deze is gebaseerd op een totale beschikbare weerstandscapaciteit van € 14.266.213,- en een benodigde weerstandscapaciteit van € 9.377.339,-. Rekening houdend met de hierboven beschreven ontwikkelingen zullen de verwachte winstnemingen naar alle waarschijnlijkheid niet opwegen tegen de gevolgen van de hierboven beschreven ontwikkelingen. Dat betekent dat het weerstandsvermogen in een langjarig perspectief bezien de komende jaren mogelijk kan dalen. 

Meerjarenperspectief

De projecten die in exploitatie zijn, zullen in het kader van de jaarrekening van 2019 weer geactualiseerd worden. Voor het laatste meerjarenperspectief wordt verwezen naar de Jaarrekening 2018.

 

Materiële vaste activa (gedeelte voorheen 'Niet in exploitatie genomen gronden'[NIEGG])

De gronden die voorheen als Niet in exploitatie genomen gronden geadministreerd stonden, moeten op basis van de nieuwe BBV-voorschriften vanaf 2016 geadministreerd worden onder de materiële vaste activa. De gronden die voorheen als nieg-gronden geadministreerd stonden en voor 31 december 2019 niet in exploitatie zijn genomen, moeten getaxeerd worden om te beoordelen of een eventuele afwaardering noodzakelijk is. De situatie voor deze gronden locaties is als volgt:

  • Hekelstraat (wordt beëindigd in 2019);
  • Stationsstraat 33 (moet in het kader van jaarrekening 2019 getaxeerd worden ter beoordeling van een eventuele afwaardering);
  • Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij (eind 2019 zal mogelijk duidelijk worden of dit plan wel of niet door zal gaan).

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is sinds de Jaarrekening van 2016 een krediet beschikbaar. Een deel van dit krediet wordt aangewend voor planvorming voor toekomstige grondexploitaties. Verder wordt het krediet gebruikt voor planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking voor de plankosten is geregeld. Als er voor de hierboven beschreven locaties geen tijdig vastgestelde grondexploitatie of dekking van de gemaakte plankosten is, dan moeten de kosten worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat.

In de Jaarrekening 2019 zal in het kader van toekomstige grondexploitaties o.a. een toelichting worden gegeven op Stationsstraat 33, bouwbloklocatie landbouwgronden Gijzenrooij, Kievitstraat 59 die in 2018 is gekocht, Goorstraat/Sluisstraat die in 2019 is gekocht, een mogelijke aankoop in 2019 ter grootte van ongeveer € 0,3 miljoen. Een ander gebied dat tot aankopen kan leiden is het project Bogardeind. Tevens zal de stand van zaken voor de Wvg-gebieden dan worden beschreven. Of wijkontwikkelingsplannen nog zullen leiden tot nieuwe aankopen is op dit moment nog niet duidelijk. Hetzelfde geldt voor eventuele ontwikkelingen in het kader van het centrumplan van Geldrop.