Meer
Publicatiedatum: 11-06-2019

Inhoud

Programma onderdelen

Grondbeleid

Algemeen grondbeleid

De uitgangspunten van het grondbeleid zijn op 25 juni 2012 door de raad vastgesteld. In 2019 zullen zowel de nieuwe nota grondbeleid als de nota gronduitgifte en prijzenbeleid aan de raad worden voorgelegd. Er zal ook gestart worden met de actualisatie van de ‘Nota Kostenverhaal’.

Ontwikkelingen woningmarkt

In 2018 stegen de huizenprijzen met gemiddeld negen procent. Als we de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs voor een woning in Geldrop-Mierlo in beeld brengen ontstaat het onderstaande beeld. Je kunt hier geen index uit afleiden, omdat het afhankelijk is van de soort woningen die in een kwartaal zijn verkocht, maar het geeft wel een globaal beeld.

2014-4 2015-4 2016-4 2017-4 2018-1 2018-2 2018-3 2018-4
Aantal verkocht 76 74 118 106 72 84 87 95
Transactieprijs € 220.100 € 220.000 € 262.800 € 279.200 € 281.000 € 269.600 € 326.400 € 304.100
Verkooptijd 163 174 105 62 64 78 53 32
Verschil vraag en transactieprijs 5,10% 4,10% 3,20% 2,00% 1,80% 1,20% 1,10% 0,50%

De krapte op de huizenmarkt is voorlopig niet opgelost. Met de Nationale Woonagenda zet de overheid vol in op nieuwbouw om het tekort aan koopwoningen terug te dringen. De realisatie van deze plannen blijft achter, onder andere door een gebrek aan mensen in de bouw.

De krapte op de huizenmarkt zorgt ervoor dat de huizenprijzen in 2019 verder zullen stijgen. Eind 2018 werd door DNB uitgegaan van een verwachte prijsstijging van ongeveer vijf procent in 2019 en drie procent in 2020. De prijzen zijn afhankelijk van de soort woning en de locatie. Ook indexen kunnen per soort woning en locatie anders zijn.

ABN AMRO en Rabobank geven aan dat de betaalbaarheid van een koopwoning steeds verder onder druk komt te staan. Ze zien ook dat het consumentenvertrouwen afneemt. Door de sterke prijsstijging en beperkte keuze vinden meer mensen het een minder goed moment om een huis te kopen, dan vorig jaar. Ook onzekerheid over de economische groei zorgt ervoor dat het sentiment daalt. Voor 2019 wordt verwacht dat het aantal woningverkopen verder daalt. Het aantal transacties op de huizenmarkt loopt gewoonlijk voor op de prijsontwikkeling. De banken verwachten daarom dat de stijging van de huizenprijs in 2019 afvlakt. Economen van ABN AMRO geven over de ontwikkeling van de huizenprijs in 2019 aan dat ze verwachten dat de gemiddelde huizenprijs in 2019 met 6% stijgt (tegenover 9% vorig jaar). Eerder ging de bank nog uit van 7% prijsstijging. ABN AMRO ziet dit jaar de huizenmarkt 'tot rust komen'. Ook Rabobank heeft recent haar prognose verlaagd naar 6%. Voor 2020 gaan beide banken uit van een waardestijging van 4%.

Starters en jonge gezinnen hebben het moeilijk op de huizenmarkt door o.a. hypotheeknorm (maximaal 100% financieren) en concurrentie van vermogende beleggers. Vastgoed kopen om te verhuren is een interessante investering nu de spaarrente laag is.

Ontwikkelingen grondexploitaties

Algemeen
De berekeningswijze van de rentepercentages is voorgeschreven door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). De toegepaste percentages zijn 2,0% voor de disconteringsvoet, 2,45% als rentepercentage voor 2018 en 2,34% als rentepercentage voor 2019 en verder. Voor de kostenindex wordt voor zowel de plankosten als de civiele kosten een index gehanteerd van 2,0%. Voor de opbrengstenindex wordt geen rekening gehouden met een prijsstijging. Een extern bureau geeft aan dat de bouwkosten in 2019 nog iets sneller zullen stijgen dan de VON-prijzen. Door de verwachte verdere stijging van de bouwkosten, ontstaat er dus een opbrengstenstijging die nihil is. Om die reden wordt er voor de komende jaren geen rekening gehouden met een prijsstijging.

Voor de bepaling van de marktconforme uitgifteprijzen en de in de diverse grondexploitaties gehanteerde prijsniveaus is weer een beroep gedaan op een externe taxateur. De meest actuele taxatie en door het college vastgestelde prijzen zijn weer verwerkt bij de actualisatie van de grondexploitaties.

Toelichting projecten
Groot Luchen
De verplichte tussentijdse winstneming voor Groot Luchen is verwerkt in de grondexploitatie, waardoor de boekwaarde aanzienlijk is gestegen (bijna € 19 miljoen). Voor de eerste twee fases zijn nagenoeg alle gronden uitgegeven. De woningen die er nog in aanbouw zijn zullen in 2019 en de eerste helft van 2020 opgeleverd gaan worden. Dat betekent dat ook het woonrijp maken van deze gebieden in de tweede helft van 2020 plaats kan vinden.

Voor het gedeelte tussen de Burgemeester Termeerstraat en het Weteringpark is de stedenbouwkundige verkaveling inmiddels gereed. Het ontwerp-uitwerkingsplan voor dit gebied is inmiddels gereed. De vaststelling door het college zal in het vierde kwartaal van 2019 plaatsvinden. De voorbereidingen voor het bouwrijp maken van dit gebied zijn gestart. Uitvoering kan eind 2019 starten. In het gebied komen sociale huurwoningen en woningen voor het middenhuur segment. Voor senioren komen zowel huur- als koopwoningen beschikbaar. Daarnaast komen er een aantal starterswoningen en een aantal woningen in een prijsklasse onder de €300.000,-. De optieovereenkomsten voor deze bouwplannen worden in het tweede kwartaal van 2019 getekend. De bouwkavels voor vrijstaande woningen (veelal aan het toekomstige Weteringpark) zullen in het tweede kwartaal op de markt worden gebracht evenals vier kavels voor CPO-initiatieven voor een twee-onderéén-kapwoning.

Het volgende gedeelte wat wordt uitgewerkt is het gebied ten oosten van de Burgemeester Termeerstraat. Hierbij zal ook worden gekeken naar de invulling van het aangrenzende gebied. In 2018 is namelijk gebruik gemaakt van de wet voorkeursrecht gemeenten, waar de gronden die grenzen aan dit gebied onderdeel van uitmaken. Er is een verzoek ontvangen van de tennisvereniging om te verhuizen naar de gronden ten zuiden van de hockeyclub. Deze wensen zullen worden meegewogen in de afweging voor de visie voor dit gebied.

Voor de hoofdontsluiting van Groot Luchen loopt op dit moment een onteigeningsprocedure. Zodra de gemeente over die gronden kan beschikken, kan een groter deel van de hoofdontsluiting gerealiseerd worden. Op dat moment kunnen ook de gronden tussen fase 1 en 2 op de markt worden gebracht. Het voorlopige stedenbouwkundige plan daarvoor is al enige tijd gereed en kan in 2020 geoptimaliseerd worden.

De grootste onzekerheid in de grondexploitatie heeft betrekking op de verhouding tussen uitgeefbare grond en openbare ruimte in de nog uit te werken gebieden. Daarnaast zijn er nog beperkingen als gevolg van bestaande milieucirkels van zowel een agrarisch bedrijf als sportvelden. Ook moet er nog een afweging worden gemaakt over gronden die op dit moment nog niet op een goede manier structureel verkaveld kunnen worden.

Bij de berekening van de tussentijdse winst is dit jaar, in tegenstelling tot vorig jaar, rekening gehouden met de nog aanwezige risico’s in de grondexploitatie. Risico’s die groter zijn geworden dan 50% zijn verwerkt in de grondexploitatie. Deze actualisaties leiden tot een correctie op de tussentijdse winstneming van afgelopen jaar van bijna €1,3 miljoen. Dit is verwerkt in het resultaat voor de tussentijdse winstneming.

Brugstraat
In 2018 is de laatste kavel (aan de Eikendreef) verkocht. Dat betekent dat deze grondexploitatie kan worden afgesloten.

Spaarpot-Zuid
Er is voldoende belangstelling voor de kavel. Om die reden wordt nog steeds uitgegaan van verkoop van de kavel in 2019. Vorig jaar werd uitgegaan van de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw. Nu wordt weer uitgegaan van de vestiging van één bedrijf. Dat betekent geen toeslag op de grondprijs, waardoor deze correctie is verwerkt in de grondexploitatie.

Rielsepark
Recent was interesse getoond in een deel van de kavel. Voor deze locatie met een bestemming voor commerciële functies wordt uitgegaan van gedeeltelijke verkoop in 2019. Voor de overige gronden wordt uitgegaan van verkoop in 2020.

Luchen Weteringpark
Slechts een deel van de gronden in het bestemmingsplan Luchen Weteringpark is in eigendom van de gemeente. Er wordt een uitwerkingsplan voorbereid voor een gedeelte van het plangebied. Het gaat om het gedeelte dat aansluit op het deelgebied Groot Luchen waarvoor het ontwerp-uitwerkingsplan nu gereed is. In 2020 kunnen die kavels op de markt worden gebracht.

Talingstraat
In de eerste helft van 2018 heeft zowel het ontwerp-bestemmingsplan voor de woningen op de gronden van derden als het ontwerp-uitwerkingsplan voor de gemeentelijke uitgeefbare gronden ter inzage gelegen. In het eerste kwartaal van 2019 heeft het college het uitwerkingsplan vastgesteld en zijn voor de gemeentelijke uitgeefbare gronden koopovereenkomsten getekend. Na vaststelling van het bestemmingsplan zal medio 2019 worden gestart met het bouwrijp maken. De getekende verkoopovereenkomsten zijn niet van toepassing voor de gronden waarvoor nog een afweging moet worden gemaakt of die in de toekomst wel of niet bebouwd worden. Voor de verkoop die in de grondexploitatie staat gepland voor 2021 zal dan nog een afzonderlijk uitwerkingsplan opgesteld moeten worden.

Centrum West
De uitwerking van de stedenbouwkundige mogelijkheden van het plangebied Centrum West heeft nog geen prioriteit gekregen. Als hier het komende jaar wel prioriteit aan wordt gegeven, dan is de planning nog haalbaar. Vooralsnog wordt de planning voor uitgifte in 2021 en 2022 gecontinueerd.

Waleweinlaan
Voor deze locatie wordt nog steeds gewerkt aan een plan voor negen ‘appartementen’ die de uitstraling van drie grondgebonden woningen hebben. Het gaat om zes woningen op de begane grond en drie op de verdieping. Voor dit plan moet een uitgebreide ruimtelijke procedure worden doorlopen. Voor de gronduitgifte wordt uitgegaan van 2020.

Willem Barentszweg
Voor negen te realiseren woningen is een optieovereenkomst gesloten. Deze kan naar verwachting worden omgezet in een koopovereenkomst. Binnenkort zal ook een afweging worden gemaakt over de invulling van het resterende perceel. Vooralsnog wordt uitgegaan van een bouwkavel voor een vrijstaande woning.

Strabrecht
De uitwerking van het woningbouwdeel bij het nieuwe Strabrechtcollege is in voorbereiding. De hoeveelheid uitgeefbare grond is afhankelijk van de nieuwe locatie van het sportveld. Als deze op de huidige locatie van de westvleugel komt, dan ontstaat meer uitgeefbare grond. Als het gebouw van de westvleugel blijft staan, dan zorgt de ligging van het nieuwe sportveld voor minder resterende ruimte voor woningbouw. Dat betekent dat het winstperspectief dan beduidend lager wordt dan de resterende boekwaarde van het Strabrechtcollege, die ten laste van de reserve grondexploitaties is afgeboekt.

Ellenaar
Eén van beide percelen is in 2018 verkocht en voor de andere is een optieovereenkomst gesloten. De exploitatie kan naar verwachting in 2019 worden afgesloten.

De Waag/Vesperstraat
Voor de herontwikkeling van deze locatie wordt op dit moment gedacht aan sociale huurwoningen. Als daardoor tegelijk een aantal aangrenzende sociale huurwoningen gerenoveerd kunnen worden, zou die invulling de voorkeur kunnen krijgen. Voor de gronduitgifte wordt nog steeds uitgegaan van 2020.

Bisschop van Mierlostraat
De herontwikkeling van deze schoollocatie hangt af van de keuzes voor het onderwijs in Mierlo. De locatie van de Loeswijkschool heeft een dubbelbestemming. Na het doorlopen van een uitwerkingsprocedure is hier een woningbouwinvulling mogelijk.

Dorpsstraat / Johannesschool
Het achterste gedeelte van de voormalige Johannesschool is in 2018 verkocht. Voor het voorste gedeelte lopen verkoopgesprekken.

Emopad
Een deel van de laatste te verkopen bedrijfskavel zal verhuurd worden als parkeerterrein. Hoewel dat risico vorig jaar al wel was benoemd, was daar in de grondexploitatie nog geen rekening mee gehouden. De verminderde uitgeefbare grond en verkoopopbrengsten zijn nu wel verwerkt in de grondexploitatie. Deze correctie leidt er toe dat het project met een verlies i.p.v. een winst zal worden afgesloten. Door de lopende verkoopgesprekken, wordt verwacht dat de koopovereenkomst nog in 2019 gesloten kan worden.

Kavels Loeswijk
Het wijzigingsplan voor drie of vier woningbouwkavels is nog in voorbereiding. Als de ruimtelijke procedure in 2019 opgestart kan worden, kan verkoop van de kavels in 2020 en 2021 plaatsvinden. Dat is een jaar later dan waar vorig jaar vanuit werd gegaan.

Linze
De voorbereidingen voor invulling van de locatie moeten nog worden opgestart. Uitgifte in 2020 lijkt alleen mogelijk als de grond kan worden verkocht conform de huidige bestemming.

Vast te stellen exploitaties

Op basis van de verslagleggingsregels moeten grondexploitaties met substantiële aanpassingen opnieuw ter vaststelling worden aangeboden. Hoewel hier geen definities of criteria voor zijn aangegeven, wordt er vanuit gegaan dat dit alleen voor Groot Luchen van toepassing is.

De financiële (weerstands)positie

Door meerjarige exploitatielooptijden vinden winst- en verliesnemingen op onregelmatige momenten plaats. Een grondbedrijf moet daarom in een langjarig perspectief worden gezien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bevat de middelen en mogelijkheden waarover het grondbedrijf kan beschikken om niet begrote kosten en tegenvallende opbrengsten te dekken.

Resultaat 2018

Op basis van de BBV-voorschriften moet sinds de jaarrekening van 2017 eerder winst worden genomen. Ook in het kader van deze jaarrekening is daarom weer naar de tussentijdse winstneming gekeken. Deze is aan de orde bij de volgende projecten:

  • Spaarpot € 51.500,-
  • Ellenaar € 87.562,-
  • Johannesschool € 111.582,-
  • De Bron € 109.394,-

Voor Emopad moet de tussentijdse winstneming van vorig jaar ter grootte van € 10.753,- worden gecorrigeerd. Daarnaast moet voor het volledige bedrag van het verwachte verlies een verliesvoorziening worden getroffen.

Voor Groot Luchen geldt dat er eveneens een correctie op de tussentijdse winst van vorig jaar moet worden doorgevoerd. Het gaat om een bedrag van €1.296.123,-.

Het enige project dat kan worden afgesloten is Brugstraat. De per 31 december 2018 beschikbare verliesvoorziening voor dit project bedraagt € 128.520.-. Het project wordt afgesloten met een aanvullend verlies van € 3.271,-.

Reserves en voorzieningen

a. Reserve grondexploitaties

De stand van de Reserve grondexploitaties per 31 december 2018 bedraagt € 14.938.499,-.

 

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De stand van deze Reserve per 31 december 2018 bedraagt € 6.424.578,-.

 

c. Voorziening grondexploitatie en voorziening afgesloten complexen

De contante waarde van alle geraamde verliezen van de verlieslatende exploitaties bedraagt € 48.599,-. De benodigde voorziening voor de afronding van afgesloten plannen bedraagt € 55.000,-.

 

d. Materiele Vaste Activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden)

Vanaf 1 januari 2016 zijn deze gronden geactiveerd onder de materiële vaste activa. Sindsdien is het ook niet meer mogelijk om rente op deze boekwaarde bij te schrijven.

 

a. Reserve Grondexploitaties

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de benodigde capaciteit ten behoeve van met name marktrisico’s.

Verloop Reserve Grondexploitaties
Saldo per 31 december 2017 19.681.543
Bij: storting uit Reserve tussentijdse winstneming o.b.v. besluit jaarrekening 2017 1.298.072
Bij: correctie mutatie slibdepot Goorstraat 2017 uit voorziening afgesloten complexen 8.970
Bij: Resultaatbestemming resultaat Grondbedrijf 2017 (excl. tussentijdse winstneming) 0
Saldo na besluitvorming jaarrekening 2017 20.988.585
Bij: Rentebijschrijving 420.282
Af: Storting in verliesvoorziening lopende grondexploitaties -48.599
Bij: Vrijval uit voorziening afgesloten complexen 12.136
Bij: Voorfinanciering bijdrage Verevening Bedrijventerreinen 32.420
Bij: VpB 2017-2018 (nog te bekijken) 659
Af: Voorfinanciering kapitaalslast 2015–2017 Bovenwijkse voorzieningen -51.699
Af: Voorfinanciering kapitaalslast Bovenwijkse Voorzieningen uitgevoerde investeringen -6.415.285
Saldo 31 december 2018 14.938.499
Raadsbesluit (2 juli 2018): Afwaardering boekwaarde Strabrecht College -1.928.148
Saldo na besluitvorming 2018 (afwikkeling 2019) 13.010.351
Af: Correctie eerdere winstneming (St Cyr / Jan Carstensweg) -125.000
Af: resultaat Grondbedrijf 2018 -3.271
Saldo 31 december 2018 12.882.080

Op basis van de huidige inzichten zullen de fiscale afdrachten in het kader van de vennootschapsbelasting voor de jaren 2016 en 2017 beperkt zijn. De eventuele bedragen die verschuldigd kunnen zijn voor met name de jaren daarna zullen grotendeels wel gerelateerd zijn aan het grondbedrijf. Om die reden wordt voorlopig uitgegaan van dekking van de fiscale last ten laste van de Reserve grondexploitaties.

b. Reserve tussentijdse winstnemingen

De omvang van de reserve moet in een gezonde verhouding blijven staan tot de nog lopende projectspecifieke risico’s in de grondexploitatie.

Verloop Reserve Tussentijdse winstnemingen
Saldo per 1 januari 2018 0
Bij: resultaatbestemming tussentijdse winstneming Grondbedrijf 2018 8.692.514
Af: afdracht fondsen 2015-2016 -1.298.072
Af: afdracht fondsen 2017 -969.864
Subtotaal na resultaatbestemming jaarrekening 2018 6.424.578
Af: Resultaat tussentijdse winstneming -946.838
Af: Stortingen in voorziening Bovenwijks o.b.v. verkopen 2018 -192.402
Af: Stortingen in Leefbaarheidsfonds o.b.v. verkopen 2018 -152.950
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Woongebieden o.b.v. verkopen 2018 -43.625
Af: Stortingen in Reserve Herstructurering Bedrijventerreinen o.b.v. verkopen 2018 -30.990
Af: Stortingen in Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling o.b.v. verkopen 2018 -88.745
Saldo 31 december 2018 4.969.028
Claim: Stortingen reserves 2019 - 2023 -4.400.000
Saldo na correctie claim fondsafdrachten 569.028

Weerstandsvermogen

Gemeentelijk beleid 
In het kader van de jaarrekening 2018 is de risicoanalyse voor het grondbedrijf geactualiseerd. Op basis van die analyse is de totaal benodigde weerstandscapaciteit berekend op circa € 9.377.339,-. Voor de marktrisico’s is daarbij uitgegaan van 10% opbrengstdaling in een realistisch scenario en 30% in een worse case scenario. Voor het marktrisico uitgiftevertraging is in een realistisch scenario uitgegaan van 3 jaar en in een worse case scenario van 7 jaar.

De stand van de Reserve grondexploitaties na verwerking raadsbesluiten bedraagt € 12.882.080,-. Voor de reserve tussentijdse winstneming moet nog rekening worden gehouden met fondsafdrachten in de nog resterende jaren voor de nog lopende grondexploitaties. Op basis van de huidige stedenbouwkundige programma’s en de huidige afdrachten per woning en per m2 gaat het om een bedrag van ongeveer € 4,4 miljoen. Voor de beschikbare weerstandscapaciteit resteert dan een bedrag van € 569.028,-. De in totaal beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt dan € 13.451.108,-.

Een aantal aanvullende aspecten die moeten worden meegenomen bij de berekening van het weerstandsvermogen zijn:

  • De aankopen in 2018 en 2019 waarvoor de komende vijf jaar een bestemmingsplan zal worden vastgesteld;
  • De gronden waarop Wvg is gevestigd en die in de komende jaren mogelijk verworven gaan worden;
  • De locaties waarvoor een voorbereidingsbesluit is genomen en die kunnen leiden tot gedeeltelijke verwerving van plangebieden;
  • Het in voorbereiding zijnde wijkontwikkelingsplan Braakhuizen-Zuid, met mogelijke aankopen en herbestemmingen;
  • Het in voorbereiding zijnde plan voor het centrum van Geldrop, waarvoor in het verleden vele miljoenen gereserveerd waren;
  • De onlangs gestarte voorbereiding voor een omgevingsvisie met omgevingsplannen met nieuwe inzichten in gebieden met opgaves in de fysieke leefomgeving;
  • De actualisatie van de nota kostenverhaal zal leiden tot verhoging van de fondsafdrachten, waarvoor extra claims ten laste van de reserves tussentijdse winstnemingen en reserve grondexploitaties zullen ontstaan.

Hoewel het in dit stadium nog voorbarig is om voor al deze aspecten al risico’s te benoemen en in te schatten, is het wel van belang om het huidige weerstandsvermogen te zien in het licht van het hierboven geschetste perspectief.

Zonder rekening te houden met de hierboven beschreven aspecten bedraagt het weerstandsvermogen 143%. Deze is gebaseerd op een totale beschikbare weerstandscapaciteit van € 13.451.108,- en een benodigde weerstandscapaciteit van € 9.377.339,-. Rekening houdend met de hierboven beschreven ontwikkelingen zullen de verwachte winstnemingen naar alle waarschijnlijkheid niet opwegen tegen de gevolgen van de hierboven beschreven ontwikkelingen. Dat betekent dat het weerstandsvermogen in een langjarig perspectief bezien de komende jaren waarschijnlijk zal dalen.

Verliesvoorziening

De afzonderlijke voorziening voor de te verwachten verliezen voor lopende grondexploitaties moet voldoende groot zijn om (de contante waarde van) de te verwachte tekorten te kunnen afdekken. Op de voorziening wordt rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de voorraad ‘Bouwgronden In Exploitatie’. Het verloop hiervan is hieronder weergegeven.

Verloop verliesvoorziening lopende grondexploitaties 2018
Saldo per 1 januari 2018 126.000
Bij: rentebijschrijving a 2,0%: 2.520
Af: vrijval voorziening t.g.v. complex Brugstraat -128.520
Beschikbaar per 31 december 2018: 0
Benodigd
Contante waarde te verwachten exploitatietekorten:
Emopad 44.372
Rielsepark 4.227
Totaal benodigd per 31 december 2018 48.599
Onttrekking uit Reserve grondexploitaties 48.599

Voorziening afgesloten complexen

Voor exploitaties die zijn afgesloten is een afzonderlijk voorziening beschikbaar. Het gaat om middelen die nog nodig zijn voor afronding van die projecten. Op deze voorziening afgesloten complexen wordt geen rente bijgeschreven. Deze voorziening wordt afzonderlijk weergegeven op de gemeentelijke balans.

Verloop voorziening afgesloten complexen 2018
Saldo per 1 januari 2018 75.970
Af: correctie mutatie slibdepot Goorstraat 2017 8.970
Af: uitgaven in 2018 voor reeds afgesloten plannen:
·       De Doelen 2.793
·       Mc Kenziestraat 5.136
·       Torenweg -8.065
Beschikbaar per 31 december 2018: 67.136
Benodigd t.b.v. afgesloten plannen
Barrier bijdrage ontsluiting 50.000
Brugstraat en Torenweg 5.000
Totaal benodigd per 31 december 2018 55.000
Storting in reserve grondexploitaties 12.136

Meerjarenperspectief

De projecten die in exploitatie zijn, zullen naar verwachting worden afgesloten in de jaren zoals weergegeven in het onderstaande overzicht. De verwachte winsten en verliezen worden op basis van de meest actuele inzichten op basis van netto contante waarde weergegeven.

Meerjarenperspectief op basis van netto contante waarde

Plan verleden 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Spaarpot-Zuid 1.714.730 51.500 1.633.923
Ellenaar 87.562 137.973
Rielsepark -4.227
Dorpsstraat/Johannes 111.582 173.463
Emopad 10.753 -10.753 -44.372
Waleweinlaan 421.894
Willem Barentszweg 109.394 453.424
Vesperstraat/De Waag 271.642
Linze 377.395
Kavels Loeswijk 505.772
Strabrecht 1.413.472
Talingstraat 2.716.675
Luchen weteringpark 286.856
Centrum West 5.643.758
Bisschop van Mierlostraat 824.716
Groot Luchen 8.366.115 -1.296.123 10.446.272

De winsten van de bovenstaande projecten worden na realisatie in de Reserve Grondexploitaties gestort. Tevens zal dan verrekening met de Reserve tussentijdse winstneming plaatsvinden. Verliezen worden ten laste van de Voorziening grondexploitatie gebracht, waarbij het verschil tussen het projectresultaat en het bedrag in de voorziening ten laste of ten gunste van de Reserve grondexploitaties wordt geboekt.

Materiële Vaste Activa (gedeelte voorheen Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG))

De gronden die voorheen als Niet in exploitatie genomen gronden geadministreerd stonden, moeten op basis van de nieuwe BBV-voorschriften vanaf 2016 geadministreerd worden onder de materiële vaste activa. De gronden die voorheen als nieg-gronden geadministreerd stonden en voor 31 december 2019 wel in exploitatie worden genomen kunnen worden, staan hieronder toegelicht.

Toekomstige bouwlocaties

Naam Boekwaarde Grootte in ha Boekw./
31-12-2018 m2
Hekelstraat -/- € 1.989,- n.v.t.  n.v.t.
Gebied Stationsstraat 33 € 1.111.874,- 0,5348  € 208,-
Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij € 63.249,- 3,0  € 2,1

Om ook conform de nieuwe richtlijnen van het BBV voorbereidingskosten voor planvorming te kunnen activeren, is sinds de jaarrekening van 2016 een krediet van €150.000,- beschikbaar. Een deel van dit krediet wordt aangewend voor planvorming voor de drie locaties die voorheen tot de Niet in exploitatie genomen gronden van het grondbedrijf behoorde. Verder wordt het krediet gebruikt voor planvorming van nieuwe potentiële grondexploitaties en planvorming voor gronden van derden waarvoor nog geen dekking voor de plankosten is geregeld. Als er voor de hierboven beschreven locaties geen tijdig vastgestelde grondexploitatie of dekking van de gemaakte plankosten is, dan moeten de kosten worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat.

Hekelstraat
Voor de locatie Hekelstraat is op 18 maart 2014 een koopovereenkomst gesloten. Nu de verkooptermijn van € 122.859,50 is gefactureerd, ontstaat per 31 december 2018 een boekwaarde van -/- €1.989,-. Aangezien er nog slechts sprake is van een exploitatie op grond van derden, wordt deze voormalige niegg-locatie vanaf 2019 niet meer als zodanig aangemerkt.

Stationsstraat 33
De locatie Stationsstraat 33 is één van de plandelen waarvoor de gemeente de subsidie Spoorse doorsnijdingen eind 2016 als voorschot uitbetaald heeft gekregen. Voor dit plandeel bedraagt het subsidieaandeel ruim €0,4 miljoen. In de definitieve subsidiebeschikking zal dit subsidieaandeel slechts worden toegekend als tot een herontwikkeling of herinvulling van de locatie wordt besloten. Op dit moment is de locatie in gebruik voor de huisvesting van een deel van de ambtelijke organisatie i.v.m. de verbouwing van het bestaande gemeentehuis. Vanaf eind 2019 komt de locatie weer beschikbaar voor herontwikkeling. In het verleden heeft het college de intentie uitgesproken om hier een tweede Statie Haeghe te realiseren. Het komende jaar kan de raad een afweging maken of deze optie geconcretiseerd wordt of dat er toch voor een andere invulling wordt gekozen. Bij de beoordeling of de huidige boekwaarde kan worden terugverdiend, wordt op dit moment nog steeds uitgegaan van de eerder voorgenomen herontwikkeling. Op basis van globale stedenbouwkundige mogelijkheden moet een sluitende exploitatie mogelijk blijven. Vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie in 2019 lijkt niet haalbaar. Dat betekent dat de locatie opnieuw getaxeerd zal moeten worden. Op basis van de taxatiewaarde zal de boekwaarde worden vastgesteld per 31 december 2019. Vanaf 1 januari 2020 zal de algemene dienst dan jaarlijks belast gaan worden met de kapitaalslasten (zowel rente als afschrijving).

Bouwbloklocatie Landbouwgronden Gijzenrooij
Op Gijzenrooij moet nog een afweging worden gemaakt tussen twee potentiële locaties voor één nieuw bouwblok. Het gaat om een bouwblok met een combinatie van agrarische en recreatieve/educatieve functies. De gesprekken met een geïnteresseerde bestaande stichting en hun beoogde ondernemer lopen nog. Een deel van de landbouwgronden Gijzenrooij pachten zij al. Het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan zal naar verwachting nog dit jaar in procedure worden gebracht. Of vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie nog in 2019 kan plaatsvinden zal de komende maanden moeten blijken.

Nieuwe potentiële locaties voor gemeentelijke bouwgronden
In 2018 heeft één strategische aankoop plaatsgevonden aan de Kievitstraat in Geldrop. Voor deze locatie is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding. De procedure zal in 2019 worden opgestart, waardoor er in 2019 of 2020 een grondexploitatie kan worden vastgesteld. In het eerste kwartaal van 2019 heeft ook een strategische aankoop plaatsgevonden aan de Goorstraat. Het komende jaar zal moeten blijken of deze locatie weer wordt verkocht t.b.v. een ontwikkeling met naastgelegen percelen of dat die locatie ook door de gemeente verworven wordt voor een integrale gemeentelijke grondexploitatie.

Een andere locatie die nog genoemd kan worden, is het Bogardeind. De gemeente beschikt daar nog over een perceel grond, die kan worden ingebracht in een eerste fase van herontwikkeling van gronden aan het Bogardeind.

Tenslotte is het nog van belang dat er in 2018 Wvg is gevestigd op gronden die grenzen aan het huidige bestemmingsplan Groot Luchen. Het komende jaar wordt een visie voor dit gebied voorbereid die daarna vertaald moet worden in een bestemmingsplan. In de komende jaren moet blijken of de gemeente hier nieuwe grondposities gaat verwerven. In het eerste kwartaal van 2019 is tevens Wvg gevestigd op bijna 29 ha grond in het plangebied Mierlo oost. De komende jaren wordt hiervoor een visie uitgewerkt en vertaald in een bestemmingsplan. Tevens moet in die periode blijken hoe groot de toekomstige gemeentelijke grondexploitatie voor dit gebied gaat worden.